Разбор предстоящего IPO ДОМ.РФ Стоит ли участвовать ?

Сегодня компания наконец объявила о параметрах IPO и дате запуска торгов. Торги акциями Дом.РФ начнутся 20 ноября 2025 года, сбор заявок открыт с 14 по 19 ноября. Компания установила диапазон цены от 1650 до 1750 рублей за акцию. Разберём, что вообще находится под этой оценкой и дорого ли это?

Для начала ответим на вопрос, а что делает ДОМ.РФ? У них есть несколько сегментов бизнеса. В презентации нам красиво показывают, что ДОМ.РФ — это компания по сути полного цикла, связанная со строительством. Но сама компания не ведёт стройку, а лишь оказывает услуги по финансированию этих процессов. Правда есть ряд исключений.
По структуре дохода мы видим разделение бизнеса на два больших блока, банковский — 60% и небанковский — 40%.

Самый главный вопрос в компании, как её оценивать? Как банковскую отрасль, или как хочет компания? ДОМ.РФ категорически не согласен с рынком, что их надо оценивать как банк. Ведь доля небанковского бизнеса 40%. Разберём этот момент.
В часть небанковского бизнеса входит вовлечение земель. Это пожалуй одна из самых главных особенностей компании. Компания оперирует земельными участками, которые либо используются неэффективно, либо не используются вообще. Причем тут у компании монопольный режим и кроме неё, по сути, никто и не может распоряжаться более. Доля такого бизнеса, смотря на структуру доходов — 11%. Вовлечение земель, действительно, не отнести к банковскому продукту.

Второй сегмент — аренда жилья. Как по мне, чистая аналогия с банковской отраслью. Компания же оперирует тем, что это недвижимость, по которой есть стабильный денежный поток (как и в банке по их кредитным продуктам), но она защищена от инфляции, ведь это недвижимость и реальный объект. Да, действительно, недвижимость обладает такими свойствами, но аренда жилья, по очень многим статистическим данным всегда была и остаётся не сильно маржинальным направлением, в районе 4-5%, ровно как и ЧПМ у банков. Остается лишь тезис о реальности актива. Бетон есть бетон.

Итого, из 40% небанковского бизнеса 15% точно является банковским, доля в аренде в 11%, по моему мнению является тоже аналогом банковской деятельности, с исключением в виде переоценки за м2, периодическим. Даже лучше, значит у «банка дом.рф» просто выше ЧПМ будет на длительном периоде. И только 11% доля в земельном бизнесе не является действительно продуктом банка, хотя при желании и эту часть можно «подтянуть» к банку, но уже не будем.
И сразу же забавный факт. Дом.РФ берёт средние данные по банковскому сектору, который в 2022 году действительно столкнулся с большими проблемами и общая рентабельность снизилась. Но если построить тот же график рентабельности ДОМ.РФ, против лидера, естественно Сбера, то ситуация уже совершенно иная.
На графике выстроена еще линия тренда по среднему значению ROE и продолжена вправо. Так все таки, что выгоднее, Сбер или ДОМ.РФ? :)
И даже ни каких данных не пришлось подбирать и подгадывать, чтобы сделать иной график. Хотя всегда в таких вещах все можно повернуть в ту сторону, которую нужно. Просто берётся иной период/периоды. Но тут график построен ровно по тем же годам, что и у компании в презентации.

Капитал компании равен 395 млрд рублей. На текущий момент уставной капитал компании состоит из 161 782 668 акций. В рамках допэмиссии выпускается еще 28 549 883 акции. Суммарно это 190 332 551 акции, или 2075 рублей капитала на 1 акцию. При оценке на IPO от 1650 до 1750 рублей кажется неплохо.
При цене 1650 рублей оценка P/B будет составлять 0,79, при цене в 1750 рублей — 0,84. Да, компания действительно выходит с дисконтом к своему капиталу, но у нас и Сбер на текущий момент оценён 0,85 P/B.
Вот только Сбер имеет траекторию рентабельности выше, чем ДОМ.РФ.
Средняя рентабельность Сбера за тот же временной промежуток с 2020 года по первое полугодие 2025 года составляет 19,86%, против 18,3% у ДОМ.РФ, или на 8,5% рентабельности больше, чем ДОМ.РФ. (19,86-18,3=1,56%, 1,56/18,3*100%=8,52%).

Продолжение ниже👇

А значит до выхода на сопоставимые величины P/B ДОМ.РФ должен быть в районе 0,77-0,78 P/B, что не достигается даже по минимальной оценке в 1650 рублей.

Компания планирует выплачивать до 50% от ЧП. За 2024 год ЧП компании 66 млрд рублей, или 33 млрд дивиденда. По нижней границе в 1650 рублей капитализация бы составила сейчас 314 млрд рублей, соответственно дивидендная доходность по нижней границе за прошлый год составила бы 10,5%.

Компания представила прогноз ЧП на 2025 год — 85 млрд рублей. Считаем по тому же принципу, 85/2=42,5 млрд дивиденда. 42,5/314*100%=13,53% див доходности по нижней границе оценки. По верхней, 1750р, 12,7%.

Сбербанк, на текущий момент идёт по прогнозу в 39-40 рублей дивиденда за 2025 год. К его текущей оценке это 13,3% доходности.

Со всех факторов, которые можно на данный момент просчитать, и полностью доверяя менеджменту ДОМ.РФ, текущий дисконт не выглядит интересным. Я с тем же успехом лучше пойду и куплю Сбер, где словам Грефа хотя-бы можно верить. А коммуникацию менеджмента ДОМ.РФ и инвесторов еще стоит проверить временем.

Плюсом есть очень важная особенность в том, что эмитента выпускают на крайне плачевном состоянии рынка. Если актив на столько интересен, почему его не выпустить по более привлекательным оценкам? Занять дополнительные 30 млрд рублей у инвесторов? Сомнительно. Что это покроет для бюджета? Ничего. У нас достаточно печальная статистика по IPO в России, и ДОМ.РФ, хоть и выходит с реальным дисконтом, но кажется он не совсем интересен, по крайней мере для нас, на данный момент.

На момент изначальной публикации предварительных параметров, были озвучены оценки от 150 до 300 млрд, выпускают компанию почти по самой верхней границе. Изначально я думал пробовать участвовать, но по оценкам сильно ниже.

Так что инвестиционно участие я не принимаю. Спекулятивно с одной стороны можно попробовать, так как многие полезут в данное ipo и бумагу могут дёрнуть выше, но нужно быстро выскакивать. И лично я пас, так как по широкому рынку слабость и апатия, да и со стороны фундаменталла нет недооценки.

Мой тг канал: t.me/trader_nt