Как я чуть не купил апартаменты в Сочи за 10 миллионов... жалел бы об этом всю жизнь. Что от меня скрывали застройщики и риелторы?

Вряд ли ошибусь, если скажу что 99% населения хоть раз думали о своём бизнесе.

У многих успешный бизнес ассоциируется со следующим 👇:

Чёрный Майбах с водителем Андреем останавливается рядом с дорогим рестораном, откуда ты только что вышел вразвалочку… Ты неторопливо грузишь свой бесценный зад на перфорированную кожу Nappa… Небрежно кидаешь водителю — «в спортзал» и думаешь, насколько же ты прекрасен. И эту ауру не пробьют экскременты голубя, или даже орла внезапно приземлившиеся на лобовое стекло…
Неспешно открываешь молескин из кожи с бедра Филиппа Бедросовича, вспоминая ближайшие задачи. Но задач нет, ведь ровно год назад ты купил апартаменты в Сочи за 10 миллионов и теперь можно не работать ни дня в жизни.

Порой, одной прочитанной истории удавшегося бизнеса, особенно если владелец вышел из него в х10, может хватить, для осознанного порыва изменить жизнь и свернуть на скользкую дорогу предпринимательства.

🧐 Вот так и я, просмотрев бесчисленное количество видеообзоров на YouTube, понял: для формирования будущей пенсии- мне не нужно работать — а нужно просто купить апартаменты в Сочи… Тем более 10 млн рублей с продажи бабушкиной квартиры у меня были…

Воодушевленный этой идеей я набрал номер одного из агентств недвижимости Сочи:

Выслушав меня (а хотел я апартаменты для пассивного дохода в бюджете до 10 миллионов), риелтор сразу же направил мне подборку из «лучших» предложений:


👆 34 апартаментных комплекса, которые со слов специалиста по недвижимости, сулили мне огромный доход от аренды (более 1,5 млн рублей в год чистыми) и высокие показатели роста стоимости актива…


Вот эти два комплекса 👆 мне показались наиболее привлекательными для инвестиций. Но что то меня смущало… и, запросив у Застройщиков всю необходимую документацию, в выписках на земельные участки я увидел следующее 👇:


То есть, мне предлагают купить номер в гостинице… а в выписках по виду разрешенного использования земли, на которой располагаются эти отели черным по белому написано:

✔️ Магазин с остановочным павильоном;

✔️ Фактически занимаемый АТС...

😖👆 — «Стопэ, а где хоть слово про гостиничное обслуживание?!»

То есть, я вкладываю огромные для себя деньги в коммерческую недвижимость, но при этом буду сидеть как на пороховой бочке в ожидании того, когда в один прекрасный день контролирующие органы придут в гостиницу и скажут: «Лавочка прикрыта, под снос!»
Будучи обманутым раз, я уже с недоверием относился к словам риелтора, и решил проверить: а правда ли эти апарт-отели могут приносить доход в 1,5 млн рублей?

Расположившись в кресле перед компьютером и вооружившись калькулятором через минуту я уже анализировал цены на проживание в сочинских 3-ех ⭐️⭐️⭐️ отелях в ноябре:


Теперь, зная следующие вводные 👇 я мог проверить искренность слов риелтора (который обещал мне 1,5 млн рублей в год чистого дохода):

✔️ Средняя загрузка отелей в Сочи в ноябре составляет 20%
✔️ Средняя стоимость размещения в отелях категории 3 ⭐️⭐️⭐️ в ноябре составляет 2 300 рублей.
✔️ Ноябрь генерирует 1,2% от общегодового дохода.
Путем простых арифметических действий мы получаем, что валовая прибыль с номера составит 1 150 000 рублей...

Если же вычесть вознаграждение Управляющей компании, расходы на коммунальные платежи, страхование и налоги… то чистая прибыль с такого номера составит не больше 600 000 рублей 🤦‍♂️...

В таком случае рентабельность будет не более 6-7% годовых...

Не знаю как вас… но меня что то такие цифры 👆 совсем не возбудили… поэтому, заблокировав телефон риелтора, который пытался мне втюхать такую шляпу, я начал изучать другие рынки: а именно Крым и Анапу...


По Крыму мне прислали подборку из 19 объектов 👆.

Будучи уже достаточно подкованным я сразу отмел те объекты, которые строятся не по ФЗ-214… ведь безопасность моих инвестиций — это очень важный для меня момент.

Так же из рассмотрения я убрал:

✔️ те комплексы, которые уже находились на предсдаче или были построены (так как они уже исчерпали практически весь свой инвестиционный потенциал)...
✔️ те объекты, которые сдавались без ремонта, мебели и техники:


По вышеназванным параметрам подходили только 2 объекта 👆:
АК Mirmax Resort в Евпатории и АК Tamerun в Саках.

Погружаясь все глубже и глубже в эту тему я понял, что управлять отелем — достаточно не просто и для этого нужен колоссальный опыт… поэтому возник логичный вопрос: насколько отельер, который будет управлять моей недвижимостью способен это делать профессионально:


Отельер Mirmax… какой же у него опыт в гостиничном бизнесе? 👆 Два отеля под управлением в Санкт-Петербурге… что то меня такое портфолио не впечатлило… и я продолжил поиски… хотя уже и не надеялся, что что-нибудь мне приглянется… Но, оставалась ещё надежда на Анапу и Туапсинский район:


В бюджете до 10 млн рублей мне прислали 7 вариантов… По аналогии с Крымом я сразу вычеркнул из потенциальных покупок готовые объекты, и те которые сдаются без оснащения под ключ.

В итоге осталось всего 2 варианта:


👆 ГК Eden Family (4 ⭐️⭐️⭐️⭐️) под управлением Cosmos Hotel Group
👆 ГК Мореград (4 ⭐️⭐️⭐️⭐️) под управлением Zont Hotel Group


👆 Возможно Zont Hotel и классный отельер, но масштабы Cosmos меня убедили больше (тем более сам много раз останавливался в отелях этой сети (правда это было ещё до ребрендинга и отели носили название Park Inn).

Определившись с объектом я стал тщательно его изучать:
✔️ Какая инфраструктура будет представлена в отеле;
✔️ Насколько он будет популярен у туристов;
✔️ Ну, и самый главный вопрос: на какую сумму годового дохода я смогу рассчитывать от аренды.


✔️ Мебель, техника и текстиль под ключ;
✔️ Ресторан и бар;
✔️ СПА-ЗОНА с баней, хамамом, массажными кабинетами;
✔️ Фитнес зал и детский клуб;
✔️ Два больших подогреваемых бассейна.
✔️ И, самое важное — под управлением крупного и известного отельера Cosmos.

👆 Всё это, безусловно понравится отдыхающим и загрузка в отеле будет не меньше средних значений по Анапе.


👆 1 млн рублей чистого дохода — неплохо… 🧐 Но что, если и здесь цифры притянуты за уши? Чтобы проверить корректность инвест-прогноза, я вновь вернулся на Ostrovok.ru и посмотрел, по каким ценам сдаются номера в 4 ⭐️⭐️⭐️⭐️ отелях Анапы в ноябре:


Расчитал предполагаемую прибыль по той же схеме (по которой рассчитывал рентабельность в Сочи):

✔️ Средняя загрузка отелей в Анапе в ноябре составляет 20%
✔️ Средняя стоимость размещения в отелях категории 4 ⭐️⭐️⭐️ в ноябре составляет 7 867 рублей (с завтраком) и 6 467 рублей (без завтрака).
✔️ Ноябрь генерирует 1,2% от общегодового дохода.
❗️ Если ноябрь с загрузкой 20% приносит 38 802 рубля и это 1.2% общегодовой доходности, то годовая валовая выручка получается в районе 3 233 500 рублей.

👆 После вычета вознаграждения Управляющей компании, коммунальных платежей, страхования и налогов чистыми должно остаться в районе 1,6 млн рублей.

❗️ Конечно, в первый год работы отеля (даже под управлением такого известного оператора как Cosmos) вряд-ли будут продемонстрированы такие показатели… но, даже цифра в 1,2 млн рублей чистыми, сделает рентабельность бизнеса 15% годовых.


К тому же, сразу всю сумму оплачивать застройщику не надо… достаточно оплатить 30%… а остаток до марта 2027 года.

❗️ Внеся остаток на депозит, и оплачивая все платежи по графику… фактически моя экономия составит более 700 т.р. 👇


❗️❗️❗️ Да, точная сумма дохода будет известна только после того как отель отработает календарный год… Но, математика подвести не должна.

П.С. название статьи, а так же всё повествование ведётся от первого лица (от лица инвестора) не с целью сбить Вас с толку… а для того, чтобы у Вас было полное погружение в тему… И Вы пошагово понимали как нужно выбирать недвижимость для инвестиций 🤝


Если остались вопросы по этому комплексу, или объектам в другом ценовом диапазоне — обращайтесь: проконсультирую и вышлю всю необходимую информацию. А так же договорюсь с Застройщиками на индивидуальные условия и скидки.


С уважением,
Литовка Роман