Фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Где пассивный доход для неквалов?

Привет, инвесторы! Как говорится, по просьбам трудящихся, а точнее по зову будущих рантье, добрался до очень важной темы — инвестиции в биржевые фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Разберемся, где искать пассивный доход, если статус квала пока только в планах.

👋 Пара слов про будущего рантье (то есть про меня)

Меня зовут Лекс (Александр), и я веду канал Пассивный доход.

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 20 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

Лучше стать квалом

Первое, что хочется сказать всем будущим рантье (честно и прямо): начинайте выполнять условия для получения статуса прямо сейчас. Статус квала — мастхэв! Я уже рассказывал про себя, ничего сложного, нужно только время. Просто проверьте, какого оборота не хватает, посмотрите, сколько кварталов подряд выполнены условия, и дожмите. Это даже не rocket science, а rocket to the moon 🚀 А что, прикольный каламбур.

❌ Исключение: Т-Инвестиции, где почти все ЗПИФы не торгуются! Так что квал там вас не спасёт.

Второе, что хочется сказать: ситуация лучше не станет. Вас будут заставлять скидываться на фонды, которые будут формироваться вечность, вы будете смотреть на лучшие активы как на витрину в закрытом магазине: всё красиво, но взять нельзя. И будете жалеть о том, что не озаботились статусом ранее. А он делается на изи, просто НУЖНО ВРЕМЯ — 4 квартала с ежемесячными сделками и оборот, которые накручивается как два пальца об асфальт.

Фонды для неквалов: реально ли что-то есть?

На мой субъективный взгляд, есть только два адекватных ЗПИФа для неквалов:

– СФН Современный 7 (RU000A1034U7)

– ВИМ Рентный доход (RU000A102N77)

У них адекватная доходность, адекватное управление и адекватная ликвидность. Из минусов — цена за пай кусается (первый около 90, второй около 120 тысяч ₽ за штуку). Меня останавливает только это, у меня портфель очень маленький, но в целом варианты рабочие.

Будет ли что-то новое и достойное? Наверняка. Но пока — пусто, лично я не вижу. Но я лишь рядовой частный инвестор и могу всего не знать. Просто высказываю свое скромное мнение, буду рад, если меня дополнят/поправят в комментариях, в моих интересах разобраться глубже.

Чем плохи другие?

Каждый плох по-своему. Ну, например:

– Современный 9 — фонд, наполненный депозитами. 

– СФН САБ1, Современный 6 — дорогущие и неликвидные.

– САБ3 — фонд, который дешевеет 🤦‍♂️ (это вообще как?)

– СФН КН — на 40% дороже РСП и непонятно выплачивающий доход. 

– РД2 — несколько лет собирает деньги на IPO/SPO через ВТБ брокера, на бирже его нет.

– Все фонды от Альфы — низкая доходность, низкая ликвидность, высокая цена пая.

– Атриум и Перловский — низкая доходность, паи на бирже в 1,5 раза дороже РСП. Это инвестиции с отрицательной доходностью.

Есть классная таблица со всеми фондами (не моя): https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/edit?gid=627120192#gid=627120192 — тут наглядно и со ссылками на все фонды, в пост столько интересно-полезной инфы ни за что не влезет.

Есть внебиржевые фонды

Если смотреть шире, то есть и небиржевые варианты. Например, в Т-Инвестициях есть паи фондов Т-Капитал. Это Лужники, Квадратные метры и РЕДС. Они на жилую недвижимость.

Есть фонды Активо и SimpleEstate. Доступны на их платформах. Там вторичный рынок дохлый. Интересно входить при формировании фондов, потом держать их до победного конца. На бумаге они смотрятся интереснее, чем биржевые для неквалов, но я в них не инвестировал, вход от 100 тысяч ₽ за пай, если не ошибаюсь. 

Есть еще фонды Гамма Груп, но там больше для квалов. Рядовым неквалифицированным инвесторам можно начать изучение темы с Активо и Симпл.Это будет самый адекватный старт вне биржи.

В сухом остатке

Фондов для квалов значительно больше, они дают большую доходность и в большинстве случаев цена за пай ниже: Парус, РД ПРО, Рентал ПРО, фонды СФН для квалов по 1-2 тысячи рублей.

Если интересно инвестировать в коммерческую недвижимость, первый шаг — добить статус квала, и не в Т-Инвестициях. Но если «хочется уже сегодня», то можно рассмотреть РД, Современный 7, внебиржевые фонды Активо и Симпл. Не ИИР, естественно. Изучайте, делитесь своими знаниями в комментариях.

Мой портфель

Вот такие фонды сейчас собраны в моем портфеле. Уже 6 по 1–2 пая: РД ПРО, Парус-НОРД, Парус-ЛОГ, Парус-СБЛ, Парус-Красноярск и Рентал ПРО. Это только начало, но уже даёт мне стабильный пассивный доход.

Вывод

Вывод простой: если хочешь серьёзный доход от недвижимости — лучше быть квалом. Но и без него стартовать можно, пусть и с ограничениями. Главное — не ждать идеального момента, а постепенно собирать свою «доходную недвижку» через фонды.

Я открыто публикую все свои сделки, вы можете их видеть в моем публичном портфеле! Чтобы ничего не пропустить, подписывайтесь на мой телеграм-канал, если вам интересен путь инвестора и то, как обычный человек идет к регулярному пассивному доходу.

Мои ссылки: публичный портфель | телеграм-канал | Смартлаб | Дзен