В перерывах трейдинга. Гипотеза флиппера

Несколько последних месяцев я полностью погружён в вопросы ремонта новой квартиры, в связи с чем мозг освободился от мыслей о спекуляциях на бирже.

В то же время искусственно созданный вакуум заполняется различной информацией от оппонентов, часть из которой так или иначе связана с темой финансов и инвестиций, что вызывает у меня определённый интерес, в частности — флиппинг.

Флиппинг (от англ. to flip — «перевернуть») — это покупка объекта недвижимости, который нуждается в ремонте, его обновление и продажа по более высокой цене.

На самом деле, как рассказывает Вадим — владелец компании, осуществляющей ремонт на моём объекте, флиппинг сегодня это совсем не про жильё, нуждающееся в ремонте, а наоборот — подбор лотов классов business и luxury (иногда по запросу заказчика), отделка по определённым стандартам или уникальному дизайн-проекту (при наличии), оснащение техникой и меблировка, создание уюта (вплоть до конкретных бокалов, подушек, торшеров и т.д.).

Он занимается флиппингом более 8 лет и за это время помимо формирования нескольких постоянных строительных бригад, организовал собственное производство мебели, небольшое дизайн-бюро, привлёк к сотрудничеству поставщиков строительных материалов.

А самое главное — нашёл инвестора с капиталом несколько сотен миллионов рублей под текущие и будущие проекты.

Вот как выглядят некоторые флиппинговые квартиры, проданные Вадимом:












Финансовый результат при реализации каждого объекта зависит не только от конечной цены, но и от условий его приобретения, вида финансирования, услуг сторонних организаций, стоимости материалов и безусловно скорости производства отделочных работ.

Во времена низкой ключевой ставки и субсидированных ипотечных кредитов, Вадим привлекал заёмные средства в банках.

В текущих условиях такое фондирование слишком дорого и на мой взгляд просто убыточно из-за высоких затрат на обслуживание долга.

Скорость, с которой работают его мастера-отделочники на моём объекте — поражают: договор подписан, а через 3 дня, заехав в квартиру проверить наличие рабочих, я обнаружил снесённые по проекту стены и вывезенный мусор...

Ещё через несколько дней уже мне сдавали работу по возведённым перегородкам и консультировались относительно штроб под электрику. При этом, я купил жильё для личного постоянного проживания, а не с целью перепродажи.

Качество работ на мой непрофессиональный взгляд неплох (посмотрим в процессе эксплуатации), но в то же время мне пришлось стать экспертом во многих направлениях: от технологии нанесения покрытий на стены, до проектов по вентиляции и кондиционирования.

Обычно срок ремонтных работ в подобных флиппинговых проектах составляет не более 1,5-2 месяцев, после чего они выставляются на продажу.

Помимо прямых расходов на ремонт и мебель, могут появляться накладные расходы в виде услуг риэлтора, а также маркетинговых затрат для продвижения объекта на основных площадках по продаже недвижимости.

Учитывая небольшой срок владения недвижимостью, продавец обязан будет уплатить налог на доходы, который также уменьшает итоговый финансовый результат.

Все эти моменты я подсмотрел в табличке Вадима (суммы удалил):



В результате можно рассчитать доходность сделки в абсолютном выражении и в процентах годовых.

Приобретается недвижимость различными способами:
1. У застройщика
2. На открытом рынке
3. На организованных торгах

В моём случае Вадим ведёт в таблице с общим доступом учёт доходов (оплата за выполненные этапы работ) и расходов (стройматериалы и услуги субподрядчиков, например: кондиционерщики), которые я ему компенсирую на основе кассовых чеков и счетов:



Разговаривая с Вадимом по теме флиппинга, я узнал, что в настоящий момент невыгодно заниматься квартирами класса эконом и комфорт.

Как мы понимаем это связано во-первых: с низкой маржой, во-вторых: с общей негативной ситуацией в экономике, когда целевая аудитория не обладает необходимым объёмом наличных средств, а ипотечные ставки и условия — заградительные.

Как говорит Вадим: у богачей спрос постоянный вне зависимости от кризисов, поэтому его компания концентрируется на проектах стоимостью 30+ млн.руб. и любезно предлагает мне поучаствовать в этом.

Будь я как тот инвестор с ярдом на всякие эксперименты, возможно бы и согласился на предложение Вадима, но куда уж мне с моими копейками...

Как вариант, есть возможность стать «пайщиком», вложив определённую долю в общий объём проекта и по факту его реализации получить соответствующий размер прибыли за вычетом расходов, но тут я вижу ряд рисков:
1. Это будет самая обычная расписка на передачу денежных средств в долг со сроком их возврата с учётом процентов, но без залога. Риск невозврата и годы судов с туманными перспективами возврата средств.
2. Это будет договор инвестирования в проект. Риски невозврата не исключаются, но добавлятся увеличение срока реализации, что приведёт к падению доходности, в худшем случае — убытку.
3. Учитывая наличие собственных рабочих и мебельной компании, затраты на них могут быть «нарисованы», что невозможно проверить. Риск снижения причитающейся прибыли или её отсутствие.

Скажу честно: пока страшно и идея не кажется «вау», хотя интересно с точки зрения отсутствия личного геморроя пока идёт реализация проекта.

***

Я же пока решил идти другим путём: лучше купить ещё одну квартиру на стадии котлована, привлечь этих же ребят для её ремонта (они делают очень быстро) и далее в зависимости от потребностей и текущей ситуации выставить на продажу или сдавать в аренду, в крайнем случае — заселю туда детей.

Как никак в моей собственности будет актив, имеющий реальную стоимость на рынке.

Если у вас имеется альтернативное мнение — вэлком в комментарии, обсудим: t.me/RoboScalp_new

Всем профита!