SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. RomanLitovka
Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?
- 07 сентября 2024, 09:35
- |
Сколько стоят апартаменты в одном из лучших горнолыжных курортов страны?
Какой доход будет от аренды?
Сколько можно заработать на перепродаже?
Эти 👆 и другие вопросы, волнующие любого инвестора и разберем в этой статье.
Если Вы активно интересуетесь инвестициями в недвижимость, то наверное уже обратили внимание, что сейчас «из каждого утюга» вещают про Архыз… про то, какие шикарные дивиденды можно получить, если приобрести там апартаменты, что сдаваться они будут чуть ли не лучше, чем в Красной поляне и Сочи.
👆 Ютуб-блогеры наперегонки выкладывают видеообзоры и призывают инвесторов поторопиться… ведь очень скоро спрос превысит имеющиеся на данном курорте предложения и цена взлетит вверх...
И, если поддавшись всеобщему ажиотажу, Вы уже собираетесь переводить деньги на приобретение апартаментов в Архызе… сделайте паузу… и дочитайте эту статью до конца… ведь только математический расчёт и логический анализ смогут дать ответ на самый волнующий для инвестора вопрос: «Будет ли вложение удачным..»
«КАКОЙ АРХЫЗ 🤦♂️? Все едут на Красную поляну!»
На первый взгляд, да… Но, чтобы не заниматься демагогией, нужно просто ознакомиться с официальной статистикой 👇:
👆 Если проанализировать эти данные, становится понятным, что курорт Архыз очень даже популярен… а если копнуть ещё глубже, то мы увидим, что динамика прироста туристов за 2 года составила более 15%. Такую же динамику демонстрирует и Красная поляна.
«А что делать в этом Архызе? Это ж деревня 🤷♂️. Развлечений толком нет...»
Да, если сравнить сегодняшний Архыз с Красной поляной, то действительно там будет достаточно скучно… Но, используя этот инсайд 👆 становится понятным, что в Архыз сейчас вливаются баснословные деньги… и через год-два это будет совершенно другой курорт.
«Группа Мантера вложит 52 млрд в развитие Архыза… Ага… наверное просто деньги пилят… 🧐 и ничего не изменится»
Из предыдущего абзаца данной статьи мы узнали, что Группа Мантера приняла решение инвестировать больше 50 миллиардов в Архыз…
— «А кто они вообще такие????:
— »Да Вы их прекрасно знаете: Парк развлечений «Сочи Парк», Казино и Ред Арена в Красной поляне, более 10 пятизвездочных отелей, дюжина ресторанов… турфирма, ну и конечно же строительство (АК Мантера в Сириусе… (там где квадрат стоит от 3,5 миллионов).
👆 Другими словами — если эти ребята входят в проект Архыз — значит скоро там будет не хуже, чем в Красной поляне...
— «В Сочи прилетел… 30 минут на машине от аэропорта и ты в Красной поляне… а до Архыза то как добираться? 🤦♂️»
Да, добираться до Архыза из Москвы, например, сейчас совсем не удобно… И, на этом моменте, в принципе, можно было бы и закончить инвестиционный обзор данного курорта… если бы не одно НО… 👇
Уже в 2025 году вблизи курорта Архыз начнут строить новый аэропорт, который планируют запустить уже в 2028 году… Это позволит более чем в 2 раза увеличить турпоток...
Какие выводы можно сделать из вышенаписанного?
1) Курорт Архыз, на удивление, очень популярен (1 млн туристов ежегодно, это очень большие цифры);
2) Передача Архыза в управление компании Мантера Групп предвещает скорое качественное улучшение инфраструктуры курорта (достаточно взглянуть на Красную поляну и Сириус);
3) Строительство аэропорта (если провести аналогию — это как если бы Вы купили квартиру в спальном районе Москве на границе с МКАДом… а через год в 100 метрах от Вашего дома открыли бы метро… и стоимость бы увеличилась вдвое...).
Исходя из логических размышлений всё предельно ясно — недвижимость в Архызе не имеет шансов не дорожать ближайшие годы и загрузка отелей (даже с учётом строительства новых гостиниц) будет расти.
Однако, для инвестиционного анализа нам нужно провести ещё ряд математических расчётов, которые либо подтвердят, либо опровергнут тот тезис, к которому мы пришли абзацем выше...
✔️ Для инвестрасчетов, нам нужно знать следующие вводные:
1) Цены на недвижимость в Архызе на сегодняшний день;
2) Средняя загрузка на курорте;
3) Стоимость размещения в отелях;
Инвестиционную привлекательность рассмотрим на примере Апартаментного Комплекса «Романтик», расположенного в самом сердце Архыза, в 100 метрах от подъемников.
✔️ 👆 Отельер имеет уже 11-ти летний опыт управления конкретно этим отелем… найдите в интернете отзывы постояльцев, чтобы получить независимую оценку…
Данный отель был построен в 2013 году и 10 лет приносил прибыль своему собственнику.
Однако, за 10 лет ремонты в номерах и местах общего пользования немного устарели… и было принято решение о полном ремонте отеля с заменой всей мебели и техники и одновременно изменение звездности (с 3 до 4 звёзд).
✔️ В июне 2024 года был объявлен старт продаж.
✔️ Срок возобновления работы отеля: декабрь 2024 г. (Начало высокого сезона).
Таким образом — это вариант купить готовый бизнес и начать сразу же получать доход.
Посмотрим на цены 👇:
Цены на апартаменты 👆, полностью «под ключ»: ремонт, мебель, техника, текстиль — нет абсолютно никаких дополнительных затрат. Остаётся только подписать договор с Управляющей компанией… дождаться декабря 2024 года (всего 4 месяца)… и начать окупать свои вложения.
Дорого это или нет — можно понять только взяв в руки калькулятор… просчитав потенциальную прибыль от сдачи номера.
Для этого, в первую очередь выясним какая среднегодовая загрузка у отелей в Архызе:
✔️ 👆 Инвестиции — это всегда риски… но, если всё просчитать шанс «прогореть» и остаться ни с чем многократно снижается… для этого и написана данная статья.
При расчёте среднегодовой загрузки опираемся на официальные данные:
1) летний сезон (с мая по сентябрь) = 80%;
2) зимний сезон (с ноября по март) = 95%;
3) межсезонье (апрель и октябрь) = 50%
Итого: 81,25% среднегодовая загрузка отелей в Архызе.
Далее, расчитаем среднюю ставку размещения за каждый период:
✔️ 👆 Цены на 3-ех и 4-ех звездочные отели этим летом.
В летний сезон, стоимость номеров в Архызе (стандартные номера площадью 15 — 24 кв.м) такая 👆.
Итого: средняя ставка размещения в летний период составляет 9 977 ₽ в сутки.
120 дней (загрузка в летний сезон) × 9 977 ₽ (средняя ставка) = 1 197 240 ₽.
👆 валовая прибыль с апартамента за летний сезон.
✔️ Итого 👆: средняя ставка размещения в зимний период составляет: 15 320 ₽ в сутки.
143 дня (загрузка в зимний период) × 15 320 ₽ = 2 190 760 ₽
👆 валовая прибыль с апартамента за зимний сезон.
✔️ Итого 👆: средняя ставка размещения в межсезонье (апрель и октябрь) составляет: 6 200 ₽ в сутки.
30 дней (загрузка в межсезонье) × 6 200 ₽ = 186 000 ₽ валовая прибыль в межсезонье.
Таким образом, мы определили валовую прибыль с апартамента за календарный год работы: 3 574 000 ₽.
Посчитаем расходы:
3 574 000 ₽ (валовая прибыль за год) — 35% (агентский вознаграждение Управляющей компании) — 10% (маркетинг) — 5% (коммуналка, страхование, фонд капремонта) — 6,5% (налог на прибыль и налог на имущество) = 1 554 690 ₽ чистая прибыль за календарный год.
Какая же рентабельность получается у апартамента:
1 554 690 ₽ (чистый доход) / 12 460 500 (стоимость номера стандарт) × 100 = 12,47%.
Если проводить параллели с Сочи, то с такой рентабельностью в Сочи можно найти только апартаменты в стройке (с запуском в течении 2-ух лет)… здесь же — готовый бизнес, который начнёт окупаться уже через 5 месяцев… с декабря 2024 года...
✔️ «А что же по увеличению стоимости квадратного метра? 🧐 Насколько дороже можно перепродать?»
Средний ежегодный прирост цены квадратного метра на курорте Архыз (аналитика за последние 3 года) составлял 20-25% в год… Сейчас же, учитывая многомиллиардные вливания, строительство аэропорта, постоянный прирост трафика туристов… даже страшно прогнозировать такие цифры 😃, но то, что они будут впечетляющими — никаких сомнений нет.
ЕЩЕ ГОД НАЗАД, с такими перспективными показателями, инвесторы бы не задумывались про покупку… Но, выгодно ли это сейчас: когда депозит 18% 🧐? Давайте посчитаем:
Предположим, Вы решили не покупать рассматриваемый в статье апартамент, а положить деньги в Банк на 12 месяцев:
Через 12 месяцев Ваш капитал (после оплаты налогов) увеличится на 2,02 млн рублей и составит: 14,48 🍋.
За этот год, рыночная стоимость апартамента вырастит на 20% (возьмем пессемистичный прогноз) и составит:
12 460 500 ₽ + 20% = 14 962 500 ₽ 🤷♂️
Но, кроме этого, не забываем про пассивный доход от аренды:
Начало функционирования отеля: январь 2025 года (начало горнолыжного сезона). А значит за 9 месяцев апартамент заработает ещё от 1 до 1,3 🍋.
В итоге:
1) Если выбрать инвестиции в Банковский депозит):
✔️ доход с депозита = 2 млн ₽.
✔️ Капитализация = 16%…
2) Если выбрать инвестирование в апартаменты:
✔️ доход от аренды = 1 млн ₽.
✔️ Капитализация = 20%
П.С. все, я думаю согласятся, что высокая ключевая ставка и соответственно высокие проценты по депозитам не будут вечны… Через год вклады вновь снизятся до привычных 9 — 11%… А арендная ставка за проживание в отеле за это время наоборот увеличится (в пределах значения инфляции)...
Такая вот математика 🤷♂️.
Спасибо всем кто осилил этот лонгрид 😁 и хорошего времени суток 🤝
Какой доход будет от аренды?
Сколько можно заработать на перепродаже?
Эти 👆 и другие вопросы, волнующие любого инвестора и разберем в этой статье.
Если Вы активно интересуетесь инвестициями в недвижимость, то наверное уже обратили внимание, что сейчас «из каждого утюга» вещают про Архыз… про то, какие шикарные дивиденды можно получить, если приобрести там апартаменты, что сдаваться они будут чуть ли не лучше, чем в Красной поляне и Сочи.
👆 Ютуб-блогеры наперегонки выкладывают видеообзоры и призывают инвесторов поторопиться… ведь очень скоро спрос превысит имеющиеся на данном курорте предложения и цена взлетит вверх...
И, если поддавшись всеобщему ажиотажу, Вы уже собираетесь переводить деньги на приобретение апартаментов в Архызе… сделайте паузу… и дочитайте эту статью до конца… ведь только математический расчёт и логический анализ смогут дать ответ на самый волнующий для инвестора вопрос: «Будет ли вложение удачным..»
«КАКОЙ АРХЫЗ 🤦♂️? Все едут на Красную поляну!»
На первый взгляд, да… Но, чтобы не заниматься демагогией, нужно просто ознакомиться с официальной статистикой 👇:
👆 Если проанализировать эти данные, становится понятным, что курорт Архыз очень даже популярен… а если копнуть ещё глубже, то мы увидим, что динамика прироста туристов за 2 года составила более 15%. Такую же динамику демонстрирует и Красная поляна.
«А что делать в этом Архызе? Это ж деревня 🤷♂️. Развлечений толком нет...»
Да, если сравнить сегодняшний Архыз с Красной поляной, то действительно там будет достаточно скучно… Но, используя этот инсайд 👆 становится понятным, что в Архыз сейчас вливаются баснословные деньги… и через год-два это будет совершенно другой курорт.
«Группа Мантера вложит 52 млрд в развитие Архыза… Ага… наверное просто деньги пилят… 🧐 и ничего не изменится»
Из предыдущего абзаца данной статьи мы узнали, что Группа Мантера приняла решение инвестировать больше 50 миллиардов в Архыз…
— «А кто они вообще такие????:
— »Да Вы их прекрасно знаете: Парк развлечений «Сочи Парк», Казино и Ред Арена в Красной поляне, более 10 пятизвездочных отелей, дюжина ресторанов… турфирма, ну и конечно же строительство (АК Мантера в Сириусе… (там где квадрат стоит от 3,5 миллионов).
👆 Другими словами — если эти ребята входят в проект Архыз — значит скоро там будет не хуже, чем в Красной поляне...
— «В Сочи прилетел… 30 минут на машине от аэропорта и ты в Красной поляне… а до Архыза то как добираться? 🤦♂️»
Да, добираться до Архыза из Москвы, например, сейчас совсем не удобно… И, на этом моменте, в принципе, можно было бы и закончить инвестиционный обзор данного курорта… если бы не одно НО… 👇
Уже в 2025 году вблизи курорта Архыз начнут строить новый аэропорт, который планируют запустить уже в 2028 году… Это позволит более чем в 2 раза увеличить турпоток...
Какие выводы можно сделать из вышенаписанного?
1) Курорт Архыз, на удивление, очень популярен (1 млн туристов ежегодно, это очень большие цифры);
2) Передача Архыза в управление компании Мантера Групп предвещает скорое качественное улучшение инфраструктуры курорта (достаточно взглянуть на Красную поляну и Сириус);
3) Строительство аэропорта (если провести аналогию — это как если бы Вы купили квартиру в спальном районе Москве на границе с МКАДом… а через год в 100 метрах от Вашего дома открыли бы метро… и стоимость бы увеличилась вдвое...).
Исходя из логических размышлений всё предельно ясно — недвижимость в Архызе не имеет шансов не дорожать ближайшие годы и загрузка отелей (даже с учётом строительства новых гостиниц) будет расти.
Однако, для инвестиционного анализа нам нужно провести ещё ряд математических расчётов, которые либо подтвердят, либо опровергнут тот тезис, к которому мы пришли абзацем выше...
✔️ Для инвестрасчетов, нам нужно знать следующие вводные:
1) Цены на недвижимость в Архызе на сегодняшний день;
2) Средняя загрузка на курорте;
3) Стоимость размещения в отелях;
Инвестиционную привлекательность рассмотрим на примере Апартаментного Комплекса «Романтик», расположенного в самом сердце Архыза, в 100 метрах от подъемников.
✔️ 👆 Отельер имеет уже 11-ти летний опыт управления конкретно этим отелем… найдите в интернете отзывы постояльцев, чтобы получить независимую оценку…
Данный отель был построен в 2013 году и 10 лет приносил прибыль своему собственнику.
Однако, за 10 лет ремонты в номерах и местах общего пользования немного устарели… и было принято решение о полном ремонте отеля с заменой всей мебели и техники и одновременно изменение звездности (с 3 до 4 звёзд).
✔️ В июне 2024 года был объявлен старт продаж.
✔️ Срок возобновления работы отеля: декабрь 2024 г. (Начало высокого сезона).
Таким образом — это вариант купить готовый бизнес и начать сразу же получать доход.
Посмотрим на цены 👇:
Цены на апартаменты 👆, полностью «под ключ»: ремонт, мебель, техника, текстиль — нет абсолютно никаких дополнительных затрат. Остаётся только подписать договор с Управляющей компанией… дождаться декабря 2024 года (всего 4 месяца)… и начать окупать свои вложения.
Дорого это или нет — можно понять только взяв в руки калькулятор… просчитав потенциальную прибыль от сдачи номера.
Для этого, в первую очередь выясним какая среднегодовая загрузка у отелей в Архызе:
✔️ 👆 Инвестиции — это всегда риски… но, если всё просчитать шанс «прогореть» и остаться ни с чем многократно снижается… для этого и написана данная статья.
При расчёте среднегодовой загрузки опираемся на официальные данные:
1) летний сезон (с мая по сентябрь) = 80%;
2) зимний сезон (с ноября по март) = 95%;
3) межсезонье (апрель и октябрь) = 50%
Итого: 81,25% среднегодовая загрузка отелей в Архызе.
Далее, расчитаем среднюю ставку размещения за каждый период:
✔️ 👆 Цены на 3-ех и 4-ех звездочные отели этим летом.
В летний сезон, стоимость номеров в Архызе (стандартные номера площадью 15 — 24 кв.м) такая 👆.
Итого: средняя ставка размещения в летний период составляет 9 977 ₽ в сутки.
120 дней (загрузка в летний сезон) × 9 977 ₽ (средняя ставка) = 1 197 240 ₽.
👆 валовая прибыль с апартамента за летний сезон.
✔️ Итого 👆: средняя ставка размещения в зимний период составляет: 15 320 ₽ в сутки.
143 дня (загрузка в зимний период) × 15 320 ₽ = 2 190 760 ₽
👆 валовая прибыль с апартамента за зимний сезон.
✔️ Итого 👆: средняя ставка размещения в межсезонье (апрель и октябрь) составляет: 6 200 ₽ в сутки.
30 дней (загрузка в межсезонье) × 6 200 ₽ = 186 000 ₽ валовая прибыль в межсезонье.
Таким образом, мы определили валовую прибыль с апартамента за календарный год работы: 3 574 000 ₽.
Посчитаем расходы:
3 574 000 ₽ (валовая прибыль за год) — 35% (агентский вознаграждение Управляющей компании) — 10% (маркетинг) — 5% (коммуналка, страхование, фонд капремонта) — 6,5% (налог на прибыль и налог на имущество) = 1 554 690 ₽ чистая прибыль за календарный год.
Какая же рентабельность получается у апартамента:
1 554 690 ₽ (чистый доход) / 12 460 500 (стоимость номера стандарт) × 100 = 12,47%.
Если проводить параллели с Сочи, то с такой рентабельностью в Сочи можно найти только апартаменты в стройке (с запуском в течении 2-ух лет)… здесь же — готовый бизнес, который начнёт окупаться уже через 5 месяцев… с декабря 2024 года...
✔️ «А что же по увеличению стоимости квадратного метра? 🧐 Насколько дороже можно перепродать?»
Средний ежегодный прирост цены квадратного метра на курорте Архыз (аналитика за последние 3 года) составлял 20-25% в год… Сейчас же, учитывая многомиллиардные вливания, строительство аэропорта, постоянный прирост трафика туристов… даже страшно прогнозировать такие цифры 😃, но то, что они будут впечетляющими — никаких сомнений нет.
ЕЩЕ ГОД НАЗАД, с такими перспективными показателями, инвесторы бы не задумывались про покупку… Но, выгодно ли это сейчас: когда депозит 18% 🧐? Давайте посчитаем:
Предположим, Вы решили не покупать рассматриваемый в статье апартамент, а положить деньги в Банк на 12 месяцев:
Через 12 месяцев Ваш капитал (после оплаты налогов) увеличится на 2,02 млн рублей и составит: 14,48 🍋.
За этот год, рыночная стоимость апартамента вырастит на 20% (возьмем пессемистичный прогноз) и составит:
12 460 500 ₽ + 20% = 14 962 500 ₽ 🤷♂️
Но, кроме этого, не забываем про пассивный доход от аренды:
Начало функционирования отеля: январь 2025 года (начало горнолыжного сезона). А значит за 9 месяцев апартамент заработает ещё от 1 до 1,3 🍋.
В итоге:
1) Если выбрать инвестиции в Банковский депозит):
✔️ доход с депозита = 2 млн ₽.
✔️ Капитализация = 16%…
2) Если выбрать инвестирование в апартаменты:
✔️ доход от аренды = 1 млн ₽.
✔️ Капитализация = 20%
П.С. все, я думаю согласятся, что высокая ключевая ставка и соответственно высокие проценты по депозитам не будут вечны… Через год вклады вновь снизятся до привычных 9 — 11%… А арендная ставка за проживание в отеле за это время наоборот увеличится (в пределах значения инфляции)...
Такая вот математика 🤷♂️.
Спасибо всем кто осилил этот лонгрид 😁 и хорошего времени суток 🤝
Когда дело касается таких сумм… лучше потратить 5 минут на знакомство с анализом, чем покупать кота в мешке 😊
П.С. в любом случае, приношу свои извинения за досадные орфографические ошибки, которые случайно оказались в тексте 🤝. Буду аккуратнее 😊
ага
бизнецмены красных полян с геленджиками да крымами и тд вкурсе ;0/
dzen.ru/a/ZkidJ-3R6yH91SHv
👆 я и не скрываю этого факта, в статье выше (платформа дзен) подробно все расписал
Детсад ей-богу ))
Можно скорее сравнить с покупкой субордов.
Будет желание — «управляющая компания» поделится прибылью.
Не будет желания — нарисует убытки.
То есть суборд, но непонятно, кому доверяешь, насколько он добросовестный, и практически неликвидный.
Или что она обязуется купить у «владельца» апартамент по цене не ниже среднерыночной?
Про обратный выкуп — я говорю — мало- или неликвидный актив — вы отвечаете «есть же договор».
После чего я интересуюсь, чем же договор поможет нам в этой ситуации, оказывается, что это, как обычно, пшик и ничем не поможет.
Как и в случае любых разногласий, так как составлен он юристами одной стороны, изменен быть не может и т.п.
Это не отношения маркетплейса и продавца, где продавца можно кабально наклонять.
Это рынок. Поэтому я подсвечиваю проблемы, ответов на эти реплики нет и быть не может
управлять коллективной собственностью должны сами жильцы, а не сторонняя управляйка
Но!!! В комплексе более 150 инвесторов, и вполне возможно человек пытающийся заселиться без оформления — «тайный покупатель»… и о преступлении тогда узнает весь пул собственников, что приведёт к голосованию за отстранение УК. Поэтому УК заинтересована, чтобы такого не происходило — ведь вознаграждение от прибыли — это их единственный заработок 🤷♂️
Уже ответил в другом комментарии, но решил продублировать 🤝
кстати мне не понятна фраза выходят с доходом… куда выходЯт и зачем....
у моей матери есть кваритра в сочи на навгинского 12 самый самый центр… куплена в 2008ом за 200к долларов сша… счас та хата стоит 210к баксов… т.е если выходить с доходом то дохода 10к баксов за 16 лет… а ведь в долларе инфляция была 40% за это время…
По поводу прироста в долларах: ну это уже отдельная история из оперы: «если бы»
Ну да. Потому что фкурсе
Нет
А если серьёзно, то на этот вопрос может ответить лишь Царица Наук — Математика… голосом которой я и старался написать этот обзор 🤷♂️
Наши ботинки тоже хорошие, если других не видел, как говорил Жванецкий.
В разделе суперпремиума — возможно, не могу оценить. В разделе бюджетной каталки — даже близко не Европа
В Сочи и любые другие российские курорты съездить бюджетно и качественно нельзя.
А высокобюджетных спрос конечен
Собственность = власть
Вот примерно такое же отношение ваша предыдущая реплика имеет к обсуждению
Как вечный житель юга раисы чотко заявляю — всё тутошнее «побережье»<и не только> — одна большая помойка. Коей всю новую историю и являлась.
С нулевых все надцать лет по работе и в голову взберсти не могло в тех сочах с геленджиками «отдохнуть». Бабло на идиотах попилить, как автор, это да.
Местные никогда на море не ездят в сезон, кстати.
Конечно!!!
бггг
С чего выводы и расчеты, будто количеством ест размещения не будет расти но турпоток попрет в небеса? Теоретическая теория какая-то… Не считая и прочих рисков.
Я скажу сразу, я знаю ответ на этот вопрос, но мне интересно какую очередную чушь, в оправдание этого аттракциона «неслыханной щедрости», вы напишите.
— «Зачем Застройщики продают квартиры на этапе котлована»? Ведь намного выгоднее продать уже готовые квартиры… а ещё лучше сделать там ремонт и сдавать в аренду 🤦♂️
1) отсутствие прямого ответа — первый признак лжи
2) вы пишете «девелопер, который выкупил отель», а значит это не застройщик, это всего-лишь торговая компания, которая ни за что не отвечает.
3) плохо стараешься, то что занесли не отрабатываешь. Я понимаю, что твой главный принцип «лох — не мамонт, никогда не вымрет», но здесь достаточно дотошных людей, кто весь, как ты считаешь «анализ» уже разнесли на мелкие части. Ты не тот сайт выбрал для своего бреда.
Добавьте меня просто в чёрный список 😁, если Вам кажется, что я пишу неправильные вещи — я не обижусь.
Если Вам нечего делать — давайте отправлю Вам договоры с УК и Вы там за 2 месяца разберётесь и составите свое видение прогноза.
Теперь относительно железнодорожной магистрали Москва-Архыз. Несомненно, таковая не будет обладать такой пропускной способностью, чтобы перевезти в Архыз всех желающих. Отсюда вытекает аэропорт «Архыз» − регулярное отправление почтовых самолётов и дирижаблей во все концы света, включая Лос-Анжелос и Мельбурн.
Поржал со статьи. Я не лыжник, а турист, периодически бываю в тех краях.
Но — сотка земли на поляне сейчас стоит от 10 до 15 млн ₽… ещё в 18 году, когда стоило 100 тр за сотку — многие неодобрительно кривили улыбку 🤷♂️
Нет, у местных землю забрали «с компенсацией» да и все…
У жителей красной поляны, вестимо. Бывших.
помянем
Нью-Архызюки!
По сути выходит схема где вы дали деньги УК и она каждый год вам возвращает 10 проц на вашу жизнь и через 10 лет (вероятно попросит ещё денег).
Итак по всем подобным предложениям, а я уже просчитывал несколько аналогичных вариантов.
Вариантов отбить вложения хотя бы за 5 лет, пока номерной фонд не потребует кап. Вложений просто нет.
И именно по этому этот комплекс продают по частям. Желающего вложить в ремонт и дальше доить " Столь прибыльным тему" Видимо нет.
Во всей этой презентации единственно что надо изучать это управляющую компания.Именно ее работа может вас озолотить либо сильно осложнить жизнь
Здесь же объект, который начнёт отбивать вложения уже через 4 месяца с рентабельностью 12% — таких объектов в Сочи с такими показателями я не знаю 🤷♂️
На этой площадке, я новичок — на других площадках, где у меня уже достаточное количество подписчиков — все знают, что из 1000 объектов в Сочи и на побережье я не рекомендую к приобретению более 800… а инвестиционно привлекательными и вовсе считаю не более 30 объектов (Сочи, поляна, Крым, Архыз)
единственно что надо изучать это управляющую компания
*****************************************
А чо там изучать-то
Частично согласен. Большинство апарт-комплексов в Сочи, побережье, Крыму так и работают.
Но, конкретно по этой Управляющей: есть договор по которому: на инновационный фонд (ремонт, замена оборудования) и т.д. ежемесячно с дохода откладывается определённый % с дохода, который тратится на ремонт. Поэтому и через 10 лет апартамент будет новым.
По поводу: отбить вложения арендными платежами за 5 лет — я за свою деятельность в недвижимости такого не видел. Минимум 8 лет.
Но, считать рентабельность только от аренды, в недвижимости не совсем правильно… ведь нужно ещё учитывать рост цены квадратного метра 🤝
— Архыз!
— Будь здоров! Так где купил-то?
Вы на поляне очереди на подъёмники видели? Мест размещения не хватает, поэтому Потанин (который через свои структуры владеет Розой Хутор и поляной) вкладывается дальше и сейчас расширяет поляну и дальше (Долина Васта)… наверное аналитики Потанина совсем не глупы и знают куда инвестируют деньги 🤷♂️🤝
Хоть с ссанцыями хоть без.
Тут аерофлот хвастается что несколько миллионов народу по десять раз в год туда-сюда катает.
Зачем оно вот это вот<и прочие распилы бюджетов> остальным 95% росиянинов никуда в жизни не летавших и не собирающихся — молчит.
Ставки сейчас хорошие… но сколько ещё такие ставки будут?
П.С величина ставки всегда отражает величину инфляции. Квадратные метры будут расти благодаря инфляции… а что будет с деньгами?
Когда курорт начнёт свое обновление (инфраструктура, аэропорт и т.д) этот процент станет еще выше.
Как мантру не твержу. По другим площадкам (там где статей у меня больше 100) можно сделать статистику: из более 1000 объектов по Сочи — я не рекомендую к инвестициям около 970 🤷♂️. И лишь немногие объекты удостаиваются чести услышать от меня лестные слова 😁.
Спасибо Вам за общение, было приятно побеседовать. И, заходите ещё 🤝
Если, Вы условно живёте в Твери или Архангельске (там где, например Вы точно знаете, что недвижимость вырастит, за эти 3 года не более чем на 20% — то такой подход оправдан).
Среди моих клиентов очень много тех, кто зарабатывает на фондовом рынке — это их основной доход. А уже часть прибыли они вкладывают в гостиничный бизнес курортных городов, чтобы обеспечить себе стабильную пенсию 🤝
Отдых на горнолыжных курортах никогда не был дешёвым. 👆 а расчёты нужно ещё умножать на 2, или 3… Ведь одному в горах будет скучно… нужно ещё взять с собой супруга(у) и ребенка/детей.
И, несмотря на это, на подъемниках огромные очереди 🤷♂️
Это всё блажь. Не имеющая никакого экономического смысла. Как и гражданский авиапром в 21 веке, кстати.
В гейропах, где негде протолкнуться, оно как-то ещё актуально в тех швейцариях.
В наших деревнях с никого на сто километров вокруг по естественным ухабам под первак можно хоть круглый год развлекаться.
Бесплатно. Вместо в какие-то там ибиня да ещё за деньги )
распилиада она такая, ага
Но дело хозяйское.
Тут же на горизонте дорога до Красной поляны, которая на паузе уже лет 20, стоит охулиард и проходит сквозь заповедник.
Абсолютно согласен с тем, что пока не начнётся строительства аэропорта — бума роста цены не будет.
Однако, все расчеты (рост цены, пассивный доход) сделаны по состоянию на сегодняшний день.
Как только все задуманное начнёт реализовывать- будут уже совершенно другие цены.
Привет ласвегасам в темрюках ))
Автор не знаком с загрузкой реальной. Как и ценами. Поэтому постит октрвоенную рекламу.
На вопрос — инвестировать или нет? Нет, нужно смотреть в 2027 году делать это или нет.
Мантера в Сириусе? Её нагнули одним звонком и отобрали. До конца не решен вопрос, будут отбирать еще или нет. Ткачеву отдали за неё Архыз.
От Красной поляны будет строиться дорога к Архызу. Это главная артерия. Но, Архыз останется деревней, пусть и там будут 1-2 объекта De-luxe.
Касаемо объектов недвижимости в Сочи. Их цены, сдачи в аренду, дохода с этого. Как-то был время, писал на Пикабу пост об этом.
Чтобы автор понимал — у нас в семье несколько аппартов с лучшим ремонтом в Сочи (элит). Есть вилла в Олимпийском парке.
Так вот, супердоходность от сдачи объектов в Сочи — 6.5%. Все, что Вам рассказывают выше, это откровенный пиз… жь.
Смотрели аппараты на Красной поляне, обещали такой же доход и загруз, как автор в этой статье. По факту заполняемость только зима. Летом 50%, межсезонье 0.
По Сочи и побережью (Крым включительно) лишь немногие комплексы удостаиваются лестных слов от меня. Другие же Застройщики (от того что говорю правду в своих блогах) внесли меня в чёрный список… Вполне возможно через какое то время они решат со мной вопросы вне правового поля и я стану как все риелторы Сочи: хвалить все объекты… но пока этого не произошло — меня можно слушать (если рассматриваете недвижимость в курортных городах) 🤝
1) загрузку и цены на проживание рассчитывал исходя из данных, которые можно найти в интернете.
👆 при анализе доходности по г. Сочи — это всегда давало 100%-ое попадание.
На этой площадке всего 2 дня, поэтому логику моих расчетов пока сложно понять и оценить. Но, по доходности апартов (а я так понимаю, что именно апарты у Вас) именно такую рентабельность они и имеют.
Если напишите, название апартов, то сброшу Вам ссылки на эти статьи (думаю я должен был про них писать) — а там и проверите — можно ли мне доверять, или я обычный сочинский прохвост 😅
На других площадках опубликовал уже свыше 100 статей (анализ по недвижимости в Сочи). И что можно сказать: из 1000 объектов в Сочи — инвестиционно привлекательны не более 30…
Например рассматривал подобную схему в Питере от известной управляющей компании. По доходности (из отчетов) было все неплохо. Но из-за юридических нюансов принял решение отказаться.
Конечно, при рассмотрении недвижимости нужно досконально изучать все договоры и документы.
Формат общения в смарт-лабе не позволяет отправить файлы (или я ещё просто этих функций не нашел: так как открыл для себя этот ресурс всего 2 дня назад). Если Вам документы нужны — подскажите, как их Вам переслать 🤝
Доброе утро. На Яндекс-диске папка с названием: «Образцы договоров» 🤝
Нехер там «анализировать».
Всё будет отжато и подконтролировано. Все потенциальные хлебные места. Через налохи и прочие «сертификации».
Никто там не даст никаким васям рубить бабло с коровы — которую доят уважаемые прикремлевские хлопцы на 1/8 шарика.
Голодные времена.
Афтор, походу, девственик )
А насчёт 100% попадания в доходность — это легко проверить 🤷♂️
1) зазывалы мне кажется выбрали бы более агрессивную стратегию (показывали бы намного большую доходность… а то ведь всего 12%… намного ниже депозита 🤷♂️;
2) про пандемию — все возможно — и если она будет — конечно же у собственников не будет дохода
3) про «кормление ук, если не будет дохода» — нет прибыли — значит и УК ничего не зарабатывает.
И додумывать ничего не надо — можно просто спросить — и я Вам вышлю договор с УК… хотя я и понимаю, что Вам это не нужно.
И нет ничего плохого в том, что Вы не видите ценности в отельном бизнесе — я ведь никого не агитирую 🤷♂️.
В любом случае, благодарю Вас за обратную связь (за кучу минусов благодарить не буду… без обид 😁)… и хорошего Вам времени суток 🤝
1) не надо лукавить. Ты пытаешься навязать не только 12%, но и возможный заработок от продажи, которая будет 100500% после постройки аэропорта.
2) я далеко от этой мысли.
3) договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. И покупатель останется 1на 1 не только с отсувием клиентов, но и с проблемами в обслуживании.
Хватит обманывать народ, на вас «Остапов», я думаю, скоро начнут выдавать лицензии на обстрел, как на кабанов.
1) про рост цены я написал какая она фактически сейчас: 20-25% в год
3) сначала прочитайте договор, потом делайте выводы
И, в предыдущем сообщении предложил Вам самостоятельно все перепроверить… и в случае если наши данные не сойдутся — сможете это доказать и тогда уже в чем то меня обвинять 🤷♂️
Да, такой подход к бизнесу/управлению в идеале и должен быть. Но никто не застрахован, что нанятый сотрудник будет отвечать этим критериям. Однако, в этом в первую очередь заинтересована Управляющая Компания: ведь вознаграждение от прибыли её единственный заработок.
Для полноты информации: договора, видео, рендеры, презентации и т.д. по этому комплексу.
Если будет нужна доп информация = зворите/пишите 🤝