ЗПИФ «Рентал ПРО» от создателей «ПНК-Рентал» — выход на IPO, стоит ли покупать?

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) доступен только для квалифицированных инвесторов под тикером RU000A108157, поскольку в его состав войдут как готовые, так и строящиеся объекты.

Управляющая Компания и История

Управление фондом осуществляет УК «А Класс Капитал», которая начала свою деятельность в 2017 году. Она известна инвесторам по ЗПИФ «ПНК-Рентал», паи которого торговались с середины 2020 года до весны 2023 года. В мае 2023 года «ПНК-Рентал» был успешно закрыт, и его инвесторы заработали около 73% прибыли за три года.

Стратегия и Управление

Компания покупает объекты напрямую у стратегического партнера — одного из ведущих девелоперов складских помещений, все проекты которого строятся по модели Build-to-Suit, когда заказчик известен заранее. Инвесторы будут получать ежемесячный доход за счет сдачи помещений в аренду и ротации объектов. Активное управление фондом предполагает продажу части объектов. Структура капитала фонда не включает кредитные средства.

Финансовые Показатели и Перспективы

Стоимость чистых активов (СЧА) на этапе размещения превышает 25 млрд ₽. В перспективе УК планирует увеличить СЧА до 100 млрд ₽ и выше, что сделает ЗПИФ «Рентал ПРО» крупнейшим фондом индустриальной недвижимости в России.

Диверсификация и Пай

Объекты фонда будут диверсифицированы по регионам, отраслям экономики и видам индустриальных зданий: дата-центры, складские и производственные объекты. В рамках IPO будет предложено 26,1 млн паев по цене 986 ₽ за пай. После IPO новые паи нельзя будет приобрести у УК в течение 90 дней, только на вторичном рынке по рыночной цене.

Комиссии и Доходность

Вознаграждение УК состоит из двух частей:

• 1 млн ₽ в месяц
• 3% от суммы, направляемой на выплату дохода

Ожидаемая доходность фонда в следующие 10 лет составляет более 22% годовых. Для инвесторов, вошедших в фонд на старте (при цене пая 986 ₽), средняя годовая рентная доходность прогнозируется на уровне ~12,7% годовых до НДФЛ (в первый год ~10,5%). Доход от роста стоимости актива предполагается на уровне ~9,3% годовых (в первый год ~9,5%).

Дивиденды выплачиваются ежемесячно.

По объектам, которые еще не введены в эксплуатацию, но уже приобретены, фонд планирует выплачивать арендный доход через начисление процентов на авансы.

Первый Объект и Будущие Приобретения

Первым объектом фонда является дата-центр уровня надежности Tier III на северо-востоке Москвы, введенный в эксплуатацию осенью 2023 года. Основной арендатор и оператор — компания 3data HyperScale. В дальнейшем УК планирует приобрести еще четыре объекта на этапе строительства в разных регионах.

Дополнительная Информация

Другие подробности можно найти в информационном меморандуме компании, и в интервью с командой фонда.

Дефицит площадей и рост арендных ставок

На рынке ожидается дефицит складских помещений и рост арендных ставок. По словам Андрея Ванина из «Газпромбанк Инвестиции», почти 100%-ная заполненность складов по всей России и недостаточное новое предложение приводят к значительному росту арендных ставок. Ожидается, что дефицит и рост арендных ставок продолжатся в 2024 году, а рынок вырастет на более чем 2,5 млн кв. м в ближайшие два года.

Состояние складского рынка

Дмитрий Хорохордин из NF Group отмечает, что в первом квартале 2024 года в Московском регионе было доступно менее 0,1% складских площадей, в Санкт-Петербурге и области — 0,5%, а в регионах России — 0,2%. В 2023 году наблюдалось снижение ввода новых складов из-за низкой деловой активности в 2022 году. Однако, благодаря росту спроса на объекты Build-to-Suit (BTS), в 2023 году был заключен рекордный объем сделок.

Прогнозы на 2024 год

Аналитики NF Group прогнозируют рекордный ввод новых складских площадей в 2024 году — порядка 5,9 млн кв. м, что на 80% больше по сравнению с 2023 годом. Однако большинство этих площадей не будут доступны для аренды, так как строятся для конкретных пользователей или заполняются до ввода в эксплуатацию, что не решит проблему дефицита.

Арендные ставки

Общий объем спроса на склады в 2024 году ожидается на уровне прошлого года и составит 7 млн кв. м. Основным драйвером спроса остается e-commerce, активно развивающий логистическую инфраструктуру в регионах России. На фоне дефицита площадей, ожидается рост арендной ставки до ₽10 тыс. за кв. м в год без НДС и OPEX. При стабильных внешних факторах, годовой рост ставок аренды может составить до 10% в ближайшие годы.

Подам заявку на IPO и начнут по чуть-чуть накупать в свой портфель недвижимости, т.к. рынок хороших фондов недвижимости в РФ велик и выбора особого нет, а с точки зрения диверсификации считаю важным иметь в портфеле не много недвижки + ежемесячные дивиденды это всегда приятно!)

Основные посты на тему финансов и «Свободы в целом» в моем телеграмм канале

P.S. «Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, и конечно же оставляйте свое мнение в комментариях!»