Инвестиции в недвижимость

🤔 Как показывает новейшая российская история, рынок недвижимости всегда очень болезненно реагировал на повышение процентных ставок в стране, однако текущая фаза повышения «ключа» в этом смысле является исключением из правил, и квадратные метры практически не потеряли интерес в глазах россиян, и уж тем более цены на жильё не спешат снижаться.

Ответ на этот вопрос банально прост: условия по льготным ипотечным программам, на фоне взлёта ключевой ставки до 13,0%, изменились незначительно, поэтому физлицам по-прежнему выгодно покупать жильё на первичном рынке. Так, в начале осени в 10 крупнейших российских банках средняя ставка по льготной ипотеке в новостройках увеличилась всего на +0,3 п.п. до 7,9%, а по семейной ипотеке показатель вырос на +0,4 п.п. до 5,9%.

Если бы не льготная ипотека, которую Правительство РФ ввело в начале 2020 года, то сейчас ставки по займам на недвижимость были бы в районе 14-15%, как это сейчас наблюдается на вторичном рынке. Зампред ЦБ РФ Алексей Заботкин на пресс-конференциях регулятора часто говорил о том, что ипотечная ставка в любой стране мире привязана к доходности 10-летних гособлигаций с премией в 2-3%. Сейчас доходность 10-летних ОФЗ 12,1%, поэтому ипотечные ставки в текущих рыночных условиях должны быть около 15%.

Сегодня мы посмотрим реальные цены квартир в самых интересных регионах, которыми любезно поделились ребята на Сбериндексе. И что самое интересное — увидим чудовищную разницу между ценами первички и вторички, которая образовалась благодаря российским чиновникам, раздающим деньги налогоплательщиков ростовщикам, чтобы те выдавали льготную ипотеку на покупку новостроек.

Кстати, отсутствие в России широких программ льготной ипотеки на покупку вторички говорит о том, что на самом деле чиновников не особо волнует доступность жилья для граждан. Их заботит благополучие застройщиков и ростовщиков, являющихся важной частью системы. А граждане — это просто источники дохода для системы. Что-то типа кроликов для волков))

Смотрим цены реальных сделок с новостройками:

Интересно, как южная первичка вылезла выше средних цен РФ в середине 2021 году, когда правящий класс запретил строительство дешевого жилья для народа на побережье черного моря. С того момента там разрешено строить только золотые дворцы для чиновников и воров. Поэтому и такие суммы сделок.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня средний рублевый ценник квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядит так:

Скорее всего, по итогу Октября мы увидим боковик или снижение ценников благодаря предвыборному снижению количества незаконно напечатанных фантиков:

Немного цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге, ипотечные ставки, и льготную ипотеку

Цены с 2020 года, что в Москве, что в Санкт-Петербурге выросли больше, чем в полтора раза. График интересен тем, что данные по Москве – фактические сделки (индекс Дом.Клик). А Санкт-Петербург – индекс цены предложения (т.е. за сколько продавец хочет продать). Получается, что в объявлениях цены за последний год почти не снижались, а если сделки и проходили, то на 5-7% ниже рынка. Можно было просить скидку.

Зато сейчас оба индекса сравнялись. Мы считаем, что недвижимость вторичного рынка остановит рост и чуть ли не встанет. Писали об этом здесь, сравнивая платежи по ипотеке.

Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.

При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза (до 125 тысяч). И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.

Поэтому, решение людей купить сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ставкам – понятно, и оправданно.

валеркин, 

1)если Вы не в курсе, весь основной объем спекулей ушел с рынка еще в 2020 году. Там нет больше той доли частных инвесторов, что была раньше. Они в своей основной массе ушли на фонду. Поэтому некому будет скидывать массово. А те у кого есть лишние метры, наврядли захотят с ними расставаться. Будут тупо сдавать

2)Массовых проблем с выплатами ипотек при текущих рекордно минимальных уровнях безработицы и повышениях зп не ждите. Для кого думаете печатают эти трилоионы?) поэтому фиксированные ипотечные платежи просто обесценяться рано или поздно. И с текущей развязывающейся спиралью инфляции скорее всего очень скоро)

3)У застройщиков колоссальный запас прочности. Они могут при своих текущих фин. моделях ронять ценник на 30% и более и оставаться в плюсе. Не ждите падения вторички в рублях, не будет этого. А новострой скорее всего скорректируется, и наверное вернется в здоровый и справедливый ценовой диапозон, ниже вторички как и было раньше. Особенно когда плавно отменят льготную ипотеку и оставят только адресную

Посмотрим статистику цен и актуальные процентные ставки. Разберем, какие факторы за рост цен на жилье, а какие — против. Что такое М2 и как эмиссия влияет на цены.

Резкое изменение ключевой ставки с августа привело в движение рынок недвижимости. Те, кто думал покупать или нет, были вынуждены очень быстро принимать решение, ведь увеличение главного индикатора (ключевой ставки ЦБ) = аналогичный рост банковских ставок на жилье.

С момента первого заседания ЦБ, где принято решение увеличивать ставки (июль), цены выросли на 5%. И это в среднем! Отдельные локации подорожали на 7-15%. По словами риелторов, ушли даже «завалявшиеся» варианты.

И если разницу в цене 200 тысяч рублей за метр, или 210 (5%) пережить как-то можно, то разница ставки по кредиту 10% (то, что было в августе) или 15,2% (сейчас в Сбере) – критически влияет на возможность покупки.

Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.

При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза. И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.

Ипотека на 30 лет с платежом N тыс. рублей — рабство?
Сразу сделаю ремарку, что речь идет об объекте под сдачу в аренду, а не для личного проживания. Либо если вы планируете проживать по стоимости рыночной ставки аренды и делать переучет.

Рассмотрим студию под сдачу:
Стоимостью 9,2 млн
Рыночной ставкой аренды на данный момент 45 тыс
Ключи через год
Ипотечная ставка 7%
Ежемесячный платеж 52к
Срок 25 лет
Стоимость меблировки 400 тыс.
Коэффициент-дефлятор 9%

С одной стороны есть потаенный страх, что все 30 лет придется сокращать свое потребление на 52 тыс., с другой план, что платежи по аренде будут перекрывать платежи по ипотеки звучит надежно как швейцарские часы.

Построил график денежного потока, который необходимо будет компенсировать из своего кармана. В него попал не только платеж по ипотеки, но и налог и ЖКХ, после передачи ключей, поэтому без арендатора необходимо будет обеспечивать выплату ~55-60 к в месяц.

Однако, возьмем среднюю от потока платежей в следующие 12 месяцев и получаем интересную картину. Весь ипотечный срок можно разделить на 3 временных отрезка:

А Вы тоже верите в эти сказки, что недвижимость всегда растёт в цене? Адепты бетона уверяют, что рост квадратных метров бесконечен. Только деревья не растут до небес, а квартиры растут. Их я абсолютно понимаю. Люди вложили свои кредитные средства в бетон и теперь уже не могут усомнится в своей уверенности. Не могут признать факта дальнейшего обратного роста.

В поддержку уверенности этой надуманной теории служит рост цены квадратного метра жилья в черноморском регионе, каждый месяц бьющий рекорды. Не отстают и столичные цены. 200 000 рублей за квадратный метр уже не реальная реальность.

Подогревает ажиотажный рост субсидирование и вливание государственных средств, за счёт наших с Вами налогов. Копеечная ипотека для новых регионов России. Программы поддержки молодых семей. Дальневосточный гектар. Планируется ещё освоение северных регионов.

Всё это стимулирует разгон цен до предела. Растёт всё. Начиная от стоимости земли, заканчивая строительными материалами. Я не говорю про рост стоимости услуг риэлторов. Если я, продавая жильё в 2013 году ни заплатил ни копейки оказывателям услуг, то сегодня, был бы обязан отстегнуть продажнику копейку.

Один из самых противоречивых секторов на данный момент – сектор недвижимости. Ключевая ставка ЦБ растет, при этом растут и котировки застройщиков. Пузырь или так и должно быть? Давайте разбираться, за одно взглянув на отчет компании ПИК. 

Введение льготных программ рынок недвижимости раскололся на две части – новостройки и вторичное жилье. Если раньше строящийся дом чаще можно было приобрести дешевле вторичного (потому что необходимо ждать завершения строительства), то теперь ситуация кардинально поменялась.

С конца 2022 года стала наблюдаться инверсия цен. Квартиры в строящихся корпусах стали стоить дороже, чем аналогичные объекты в этих же ЖК, но уже с выданными ключами. На новостройки действует льготная ставка 6-8%, а в семейную ипотеку можно взять за 4-6% в зависимости от условий банка. Рыночная же ипотечная ставка до повышения находилась на уровне 10-12%. После повышения, ставка 15-17%. Люди начинают смотреть не на конечную стоимость, а на ежемесячный платеж.    

Последние 5 лет приучили нас к тому, что «недвижимость всегда растет». Но так было не всегда. 2015-2018 годы – период длительного застоя. Как в ценах, так и объемах продаж рынка. Времена возвращаются. Скоро будет поколение инвесторов, которые скажут «недвижимость всегда падает».

Недвижимость – отличный инструмент сохранения капитала. Но, несмотря на кажущуюся простоту вложений, это сложный рынок.

Динамика цен объясняется огромным количеством факторов. Самыми важные из них:

- объем денег в экономике. Чем больше печатают рублей – тем дороже цена условного квадратного метра

- доходы населения. Чем богаче население – тем больше денег оно способно потратить на предметы длительного пользования.

- процентные ставки. Чем ниже ставки – тем меньше в платеже доля процентов. А это значит, что можно позволить себе больше метров за тот же платеж. Тем более, при ипотеке на 30 лет, сумма сильно размывается.

Именно на процентных ставках хочу остановиться отдельно. Просто для примера: при ставке 5% за каждый миллион рублей на 30 лет нужно платить по 5 368 рублей в месяц.

По традиции, в начале каждого месяца выкладываю обновленные графики фантиковых цен и предложений в самых заметных локациях Краснодарского края по данным Домклик. Смотрим:

Так называемая «сочинская первичка» (позолоченные дворцы для российских чиновников и воров с пластиковыми пальмами) подросла в Сентябре на +4%. Новороссийские новостройки (с баками для воды) подросли на +3%. А знаменитые на всю замороженную Россию краснодарские курятники подросли аж на целых +6%.

Обновил данные по ₽М2 и ценам квартир в Сентябре. Делюсь графиком, на котором показаны ежемесячные приращения количества фантиков (₽М2) и фантиковых цен квартир:

Соотношение этих показателей выглядит так:

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. В начале каждого квартала провожу обновление состава ТОП-20 регионов по количеству объявлений. Сегодня в список попал Крым. Исторические данные по нему есть за 4 месяца. Поэтому, вернулся к старому формату таблицы, показывающему динамику показателей за 4 предыдущих месяца. Смотрим:

Сегодня фантиковые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

Поясняю формат на примере Крыма:

Сегодня средняя цена первички в Крыму = 161 667 р.

В Августе цена была = 175 527 р. (текущая цена ниже на -8%)

В Июле цена была = 177 500 р. (текущая цена ниже на -9%)

И т.д.

Примечательно, что по ценам Крым стоит на пятом месте среди регионов, входящих в ТОП-20 по количеству объявлений. Этот факт еще раз говорит о том, что большинство территории РФ (включая Москву и Питер) непригодна для жизни нормальных людей по причине скотского климата.

Смотрим вторичку:

девелоперыдевелоперы совсем офигели
однокомнатные квартиры в 25 метров
кто-нить должен это остановить


Авто-репост. Читать в блоге >>>

В рамках диверсификации и развития в настоящий момент времени смотрю на вариант приобрести студию под сдачу, в удобной локации в Москве.

Конечно, удобная локация — понятие относительное и в целом есть зависимость от бюджета. Пока планка по стоимости студии с отделкой до 9млн. Более менее под такие критерии проходит только ПИК.

Во вторник посетил 5 ЖК, что бы почувствовать на себе атмосферу локации. Наснимал видео, но пока монтировать большого желания нет, снимал в основном для личных нужд. В тексте тоже есть что рассказать.

Посетил:
🔹Второй Нагатинский
🔹Первый Дубровский
🔹Волжский парк
🔹Михайловский парк
🔹Перовское 2

Это неполный список потенциальных жк, но на все за один день не успеть.

🏗Второй Нагатинский
Метро: Нагатинская (20 мин)/Коломенская (15мин)
Цена: 7900
Ключи: 2кв25

Пришел пешком от Нагатинской. Пешеходные зоны до метро широкие, хорошие, чистить будут. Однако, из-за наличия пром-зоны с этой стороны, пришлось долго обходить. Путь от метро занял 23 минуты. Если промку снесут, то от Нагатинской напрямую будет 15 минут.

Когда я пришел в сферу инвестирования, капитал был очень небольшим, мой первый серьезный взнос составил всего 40 тыс. руб. в 2016 году. С этого все и началось.

По мере роста портфеля, появляется огромное количество искушений. Когда накапливаются первые 100 тыс. руб. начинаешь думать, а может плюнуть на все и купить хороший телефон, который давно хотел… Когда капитал превышает 1 млн. руб. начинаешь задумываться про новый автомобиль… Потом квартира, дом… Нужно бороться с такими соблазнами.

❓ Но, в 2022 году не выдержал и я… Но, в моем случае подход был чисто математический. Зачем покупать квартиру за наличку сразу, когда есть возможность взять средства в ипотеку под относительно низкий процент?

❗️В РФ есть приятный бонус, что ставка по кредиту/ипотеке фиксируется на весь срок, у кого-то это 10 лет, у кого-то 30 лет, как у меня. В западных странах такого нет, например. Зная высокую волатильность инфляции в РФ этим можно пользоваться.

🧮 Я посчитал, что средняя инфляция за последние 10 лет находилась на уровне 7%. Таким образом, если получится взять ипотеку под более низкую ставку, то это хорошее вложение. Если вы живете в РФ и тратите деньги тоже в РФ.