Инвестиции в недвижимость

На днях общался с руководителем блока продаж одного из облигационных эмитентов – девелоперов. В т.ч. задал вопрос, скажется ли положительно на росте продаж жилья снижение цен первички? Цены на жилье растут и летом, и этот более быстрый рост в сравнении с ростом темпов реализации.

В отчет получил мнение, что покупатели не так интересуются ценой жилья, как величиной ипотечных ставок. Это, кстати, хорошо читается и по рекламным баннерам (по меньшей мере в Москве), где основной упор делается на околонулевые ставки по ипотеке (речь о жилье ± комфорт-класса, где доминируют ипотечные сделки). Прозвучало и еще одно интересное замечание. Снижать цены некомфортно, поскольку, это будет расстраивать тех, кто уже купил.

В этой обстановке цены на жилье могут повышаться и дальше. По крайней мере застройщиками. В обмен на беспрецедентно дешевую ипотеку.

Ценность именно цены в представлении покупателя невелика. Он видит сформированный тренд ценового роста, и тренд для него важнее. Тем более, покупка совершается на заемные, кажущиеся бесплатными деньги.

12. Указанная квартира продается свободной от прав третьих лиц. На регистрационном учете в указанной квартире никто не состоит, никто не проживает.

1. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

2. Продавец гарантирует, что при покупке им квартиры у застройщика по договору ДДУ от 4 июня 2010 года средства материнского капитала не использовались.

3. Продавец гарантирует, что в отношении него не возбуждено дел о несостоятельности (банкротстве), не введено процедур наблюдения, финансового оздоровления, конкурсного производства, продавец не признан банкротом.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущая ситуация с ценами в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

За 14 дней Августа продавцы подняли ценники на 0.9%. Абсолютный лидер роста — Питер. Аутсайдеры — Красноярск и Ставрополь. Почему Питерские продаваны так оборзели — не понятно. Кто знает причину оборзевания питерцев — напишите, пожалуйста, в комментах.

Ссылка на телеграм канал: https://t.me/Investovization_official

Привет !

Выражаю своё мнение и интересно услышать ваше .
спасибо .


Довелось мне столкнуться с движем пика.
что я увидел на примере студии в Питере .

ЖК кудровский парк сдача декабрь 24 года чистовая отделка без мебели .

В условиях стремительного роста инфляции и увеличения вероятности рецессии, недвижимость является одним из секторов, который может обеспечить инвестору защиту капитала.

По данным NAREIT, за последние два десятилетия REIT в среднем приносили 15%-ый годовой доход. Организация также сообщила, что за предыдущие 20 лет дивиденды REIT опережали инфляцию, измеряемую индексом потребительских цен, в 18 случаях из 20.

В период высокого роста цен REIT могут увеличивать арендную плату, обеспечивая таким образом защиту от инфляции. Конечно, не все фонды недвижимости могут это гарантировать, но склады и центры обработки данных — это две части рынка, которые выглядят многообещающе в ближайшем будущем.

Еще одна причина инвестировать в REIT заключается в том, что данные фонды обычно имеют хорошие дивиденды. Чтобы продолжать пользоваться своими налоговыми льготами в качестве инвестиционных фондов недвижимости, REIT должны выплачивать не менее 90% своей чистой прибыли акционерам в виде дивидендов.

Посчитал доходность покупки однушки за 10 млн и сдачи ее в аренду за 35 тыс. (ЖКХ платит арендатор). Это средние цены по больнице под названием «Москва». Делюсь расчетами. Вдруг кому-то пригодятся.

Вариант со снижением цен на -3% в год дает доходность около 0% годовых:

Если цены не меняются, то получается 3% годовых:

То, что в марте на двадцатипроцетной ключевой ставке ипотека встала — знают все. А вот на сколько конкретно? Что происходит уже после снижения ставки? Первичка/вторичка — разбираемся...

Первичный рынок начал уверенное восстановление. Прирост ипотечного портфеля уже на уровне января. Да, январь обычно тухлый месяц, но выход на уровни до СВО — большое достижение. Спасибо околонулевым ставкам.Результат по полугодию: -7%. Это фантастический результат с учетом происходящих изменений в экономике и отрасли.

Мы уже с вами обсуждали, что правительство делает главную ставку в экономике на застройщиков. Понятно, что стройка поддерживает многие сектора, в том числе и финансовый (который пострадал от санкций ощутимее всех). С увеличением ипотечного портфеля также увеличивается денежная масса, которая является индикатором для роста ВВП и экономики в целом. Снижение ставок по ипотеке принесло свои «дивиденды» и после двухмесячного сокращения, ипотечное кредитование начало подавать признаки жизни.

Выдача ипотеки

На конец Июля 2022 года средняя цена продавцов российского бетона в 20-ти самых живых регионах составила 123 703 рубля за 1 квадратный метр. В пересчете на золото, это примерно 1.13 тройской унции. График выглядит так:

Итого, за 1 метр просят около 35 граммам золота. Соответственно, за 50-метровую двушку хотят получить 1.75 кг презренного металла.

В Москве за 1 квадрат просят 2.92 унции:

Это примерно 91 грамм за квадрат. А за 50-метровую двушку — около 4.5 кг золота.

Вот такие пироги...

--------------------
Пишу о людях и деньгах — в дзене с зеркалом в телеге (подпишись на случай санкций)

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущая ситуация с ценами в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

Сегодня 31 Июля. Таким образом, за Июль цены в среднем по стране подросли на +3.3%. В лидерах — ХМАО, Красноярск, Уфа, Москва, Казань. Сильнее остальных упали — Иркутск, окрестности Питера и Москвы.

Мы долго ждали, что недвижимость начнет снижение… и вот она снизилась. Вчера зафиксирован первый недельный рост с начала лета: с конца мая рынок падал каждую неделю и только теперь сделал паузу.

Цены снизились, но все еще находятся на отметке выше конца февраля. Февраль во многих сферах стал границей до/после. Так что сейчас влияет на цены? Среди миллиона факторов я выделяю всего несколько основных:

🔹 снижение ключевой и, как следствие, ипотечной ставки

🔹 снижение цен по рынку на 7% это дисконт 10-15% по отдельным объектам.

Что я имею ввиду? Все просто: мы с вами смотрим за широким рынком, в котором сотни, а порой тысячи сделок в неделю и отдельные объекты и цены просто растворяются.

Вот пару примеров, что скрывается за конкретными сделками. Читать цены нужни снизу вверх

Рынок недвижимости переживает не самые приятные в своей истории времена. Спрос падает, квартиры перестают покупать, несмотря на все заманчивые предложения от государства, банков и застройщиков. Наступают смутные времена.

Официальные цифры свидетельствует об упадке на рынке недвижимости. Продажи сократились катастрофически. В Москве, по сравнению с апрелем 2022 года, когда было заключено 5,2 тыс. ДДУ, майское число сделок снизилось на 7%, а в апреле спрос на новостройки в Москве относительно марта обвалился на 45%, сообщает «Метриум». С ипотекой тоже не все гладко. Относительно апреля 2022 года, когда было зарегистрировано 8 тыс. кредитов, спрос на ипотеку в мае сократился на 26%. В апреле относительно марта динамика была еще хуже – тогда банки выдали на 35% кредитов меньше, чем в марте. На вторичном столичном рынке ситуация аналогичная. В мае зарегистрировано 7,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 45% меньше, чем в мае 2021 года, и на 37% меньше, чем в апреле 2022 года.