ПИК СЗ акции

В Москве в июне предложение квартир продолжило увеличиваться - Промсвязьбанк
В июне в массовом сегменте на первичном рынке недвижимости Москвы количество лотов в продаже выросло на 60,8% г/г и составило 18,4 тыс. шт. Предложение увеличилось благодаря дополнительным объектам, которые были выведены на рынок в Level Селигерская (Level Group), Новое Очаково (ПИК), Первый Дубровский (ПИК).

Выход нового предложения связан со стремлением увеличить объем продаж в условиях благоприятной ценовой конъюнктуры, поскольку цены по сравнению с прошлым годом находятся на 14,7% выше. В Москве в массовом сегменте первичного рынка недвижимости в апреле средняя цена составила 281,6 тыс. руб./кв. м.

Вместе с тем, рост количества квартир в продаже отражает, что предложение опережает спрос, и это ведет корректировке цен, которые отступили от исторического максимума в мае и продолжили корректироваться в июне (-0,2% м/м).

Летом спрос может стабилизироваться на фоне снижения льготной ипотечной ставки до 9%, рынок начнет искать баланс, поэтому можно ожидать остановку роста количества квартир в продаже и стабилизацию цен около текущих уровней.

Лящук Владимир
«Промсвязьбанк»
           

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В Москве цены на жилье снизились в среднем на 2,2% в июне — пресс-служба столичного департамента экономической политики и развития — ТАСС

Неравенство ярко выражено и в жилищной сфере России.
Как мы видим из таблицы, средне- и высокообеспеченные жильём – это всего лишь 12% россиян. Они примерно укладываются в жилищные стандарты европейского среднего класса.

Что такое средняя обеспеченность по российскому стандарту: размер общей площади жилого помещения не менее 23 кв. м. на чел.; наличие не менее 1 комнаты на члена домохозяйства; наличие горячего водоснабжения, централизованного водоснабжения, центрального отопления, централизованной канализации, ванны/душа, напольной плиты (газовой или электрической), доступа в Интернет.
Стандарт, определяющий четвёртый (высокий) уровень жилищной обеспеченности: размер общей площади жилого помещения 40 кв. м. на чел.; наличие не менее 1 комнаты на члена домохозяйства + еще не менее 1-ой дополнительной комнаты; все центральные коммуникации.
(Данные – «Уровень жизни населения регионов России», №2, 2018)

​​Итоги первого полугодия 2022 года. Часть 1/2

Друзья, первое полугодие подошло к концу, и я хочу подвести промежуточные итоги в разрезе секторов. Период выдался трудным. Кризис затронул и корпорации, торгующиеся на бирже, и самих частных инвесторов. Индекс Мосбиржи с начала года потерял 41%, утягивая за собой наши портфели. Давайте пробежимся по отдельным секторам и выделим лидеров рынка.

Финансовый сектор 
Второй по просадке сектор, который после начала СВО потерял 53%. Рост ключевой ставки ЦБ до 20% сократил спред между процентными доходами и расходами банков. В добавок им пришлось вновь начинать формировать резерв под кредитные убытки. Считаю просадку чрезмерной, так как ставка уже вернулась на докризисные значения. Думаю, что Сбербанк быстрее прочих вернет рентабельность на прежние уровни.

Металлы и добыча 
Сектор представлен в основном экспортерами, которые сильно зависят от курса валют и санкционной риторики Запада. Оба эти фактора утащили сектор на 43% вниз. Сталевары самые слабые представители сектора. Падение производственных и финансовых показателей достигнет рекорда. Норникель удержался от сильной просадки, но в начале июля догнал собратьев. Тем не менее считаю его одним из лучших в секторе. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Железо-бетонные инвестиции
1. На рынке недвижимости пузырь, но чиновники делают все возможное, чтобы он не лопнул.
2. ПИК быстро растет и является лидером рынка по объему продаж. Портфель активов сконцентрирован в Москве. Также у компании огромный земельный банк.
3. В 2022 году совет директоров рекомендовал не платить дивиденды.
4. С начала года ПИК упал на 46% и сейчас стоит дешево по мультипликаторам.

Богатые тоже плачут, особенно если сдают квартиру в Москве. Снижение доходности от столичной аренды — образцовый кейс про столкновение интересов «богатых» и «бедных».

В нём «богатые» — покупатели квартир эконом-класса. Эти люди либо имели какие-то деньги на счету, либо могли взять ипотеку, с прицелом, что платить за эту ипотеку будут не они. Модель бизнеса была проста: берём ипотеку — покупаем однушку — запускаем квартиросъёмщиков — аренда закрывает ипотечный платёж. В итоге квартиру «выкупает» арендатор. И через несколько лет есть квартира, которую можно а) продать, б) сдать в аренду. А работали на оплату этой квартиры всё равно не вы.

Ключевое слово здесь «работали». Именно оно подвело арендодателей.
Таких умных покупателей оказалось слишком много. Больше, чем «условно бедных», готовых арендовать квартиру на их условиях.

Загвоздка в локациях. Там, где стоят «человейники» из эконом-однушек, проблема с рабочими местами. А потенциальный арендатор думает не только о том, где ему спать, но и о том, сколько часов он будет добираться до офиса.

Девелоперы же размышляют лишь, как выжать больше метров жилья из метров территории под застройку. А арендодатели полагают, что достаточно лишь приобрести жильё, а уж арендаторы найдутся.

В результате получается то, что получается. Снижение цен на ипотеку создало избыток предложения квартир, купленных под сдачу в аренду. А отсутствие рабочих мест в новых кварталах создало дефицит спроса на такие квартиры. В итоге снижение цен на аренду и крах ожиданий «инвесторов-в-недвижимость». В выигрыше остались только застройщики — они получили свои деньги в любом случае. Впрочем, и вся история со льготной ипотекой затевалась в их интересах.

Снижение цен на аренду жилья уже напоминает обвал. Падение уже больше 10%, пишет РБК. Самые востребованные квартиры сейчас — до 30 тыс. руб.

С начала года предложение увеличилось вдвое. Сейчас сдаются квартиры, которые раньше хозяева планировали продавать. Предложение в 5 раз (!!) превышает спрос.

Снижение арендных ставок на 10-13% — это уже ощутимо. Доходность от сдачи квартир тает на глазах. Сначала выросли цены на покупку, а сейчас ещё и обвалилась аренда. Теперь доходность всего 2-3% годовых.


А что там по кризису в недвижке? Объём ввода жилья в России за полгода вырос почти на 40%, до 50 млн кв. м — вице-премьер Марат Хуснуллин.

Прирост произошёл как по многоквартирным домам, так и по ИЖС.
Напомним, что в июне Росстат рапортовал, что более 63% введённого жилья приходится на частное строительство. Так что этот рекорд тоже в основном за счёт ИЖС.

Преходим к вопросу по ипотеке

Одна из мотиваций людей брать ипотеку – когда рынок (цены на нём) растут.
Ещё одна мотивация– когда платёж за арендную квартиру превышает ежемесячный платёж по ипотеке за схожее по качеству и метражу жильё.
Пример Москвы. Средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры (не в центре) сейчас составляет около 40 тыс. руб. в месяц. Если ежемесячный платёж по ипотеке будет 25-30 тыс. руб. – есть смысл её брать. Если дороже – нет.

И дополнительная мотивация для регионов – это материнский капитал (для московского рынка недвижимости он всё же мал). Фактически его некуда девать, кроме как вкладывать в недвижимость. Нередко 500 тыс. маткапитала за первого ребёнка как раз составляет первоначальный взнос по ипотеке (т.е. это квартира стоимостью 3,5 млн. руб. – в небольших областных центрах это 2-комнатная квартира). А затем ежемесячный платёж по ипотеке люди надеются отбивать сдачей квартиры в аренду.
В прошлом году на рынок пришло до 350 млрд. руб. маткапитала.
Если расширить перечень разрешённых трат маткапитала (например, на одежду и питание детей), то этот денежный навес на рынок можно существенно уменьшить. А так – нынешняя система маткапитала не оставляет людям шанса, кроме как нести его на рынок недвижимости.

В июне в Новой Москве и Подмосковье цены на вторичное жильё тоже, падали, как в Москве, по данным ИРН. Но это удешевление было меньше – на 1,8% и 1,3% соотв. против -2,2% в Москве.
И снова мы видим, что сильнее всего дешевело плохое по качеству жильё – в этом сегменте в сделках был наивысший процент ипотеки, которая сейчас на вторичном рынке обвалилась.

Но всех этих локациях Московского региона надо учитывать ещё один факт – снижение стоимости зафиксировано по ценникам. В ходе же реальных сделок покупатели сейчас часто выбивают и скидку – от 3-5% до 7-10%, особенно на квартиры с длительным сроком экспозиции. Так что реальное удешевление «вторички» может быть существенно выше видимой статистики.
Наступил рынок покупателя.



Падение цен на вторичном рынке жилья Москвы ускоряется.
В июне квартиры на «вторичке» в среднем подешевели на 2,2%, по данным ИРН. В мае падение было на 0,6%.
Наибольшее падение отмечено в самом дешёвом сегменте. Именно там была самая высокая доля ипотеки, которой покупатели почти перестали пользоваться.
Вторичный рынок скорее всего впал в долгосрочную рецессию.

«ЦИАН.Аналитика»: В первые три недели июня количество просмотров объявлений о продаже вторичной недвижимости в городах-миллионниках и звонков сократилось на 48% год к году. «Авито.Недвижимость»: спад активности 29%.
В Москве, по данным Росреестра, в мае число сделок на вторичном рынке сократилось на 45% год к году.

И покупатели, и продавцы выжидают. Первые, что падение цен продолжится, а рыночная ипотека станет дешевле. Вторые, наоборот – падение цен остановится, и тоже ждут дешёвой ипотеки на вторичном рынке.
Пока стоит вторичный рынок, не стоит ожидать и оживления рынка новостроек.

Эквифакс: В июне выдано 51 тыс. ипотечных договоров — на 67,6% больше, чем в мае. Уровень одобрения кредитов составил около 70%.

Рост месяц к месяцу кажется огромным. Но в феврале 2022 года было выдано 135 тыс. кредитов. Т.е. в июне их было почти в 3 раза меньше, чем до обвала рынка.
Рынок новостроек медленно восстанавливается, но предпосылок добраться до прежней вершины у него нет.
Не устаю повторять – без восстановления вторичного рынка не будет подъёма и у рынка новостроек (при покупке новостройки в 40% случаев предшествует продажа квартиры на вторичном рынке). На 1 июля средняя ставка на ипотеку для «вторички» составила 11,1%. В нынешних условиях это запредельная ставка.
Например в Израиле ставка около 1,5 %

В июне 2022 года на рынок выведено 392 объекта от 193 застройщиков. Это 72,4 тыс. квартир совокупной площадью 3,62 млн. кв. м, по данным ЕРЗРФ.
По сравнению с июнем 2021 года количество новых объектов уменьшилось на 21,8%. По сравнению с маем количество выведенных на рынок объектов выросло на 32,9%.

Очень интересный факт: Площадь квартир в выведенных за месяц объектах по сравнению с июнем 2021 года уменьшилась на 4,9% — при том, что количество домов упало на 21,8%. Это нам говорит о росте средней площади квартир в новых объектах (примерно на 15%, или на 7-8 кв. м в средней квартире).
Вероятно, застройщики стали меньше закладывать в новых проектах 1-комнатных квартир и студий. Именно на этот тип жилья приходился наивысший процент ипотеки. Девелоперы понимают, что прежнего объёма ипотеки больше не будет.

onetwo12, Выручка однозначно будет падать, так как будут падать реальные доходы населения. Мне попадались официальные прогнозы, что на уровн...

Максим,
Как год к году живёт строительная отрасль Московского региона.
Выручка застройщиков за июнь в среднем упала на треть. Продажи квартир в единицах упали в июне почти в 2 раза. Средняя площадь новой квартиры продолжает уменьшаться – с 55 до 50 кв. м. Рынок всё больше становится малогабаритным.
В Новой Москве и Подмосковье почти не осталось покупателей с «живыми» деньгами – доля ипотеки там превысила 80%.
Ипотека становится для отрасли критически важным явлением. Пока застройщики решили сами субсидировать ипотеку, доведя льготные ставки до 0,1-3%, но и это пока помогает слабо. Как писал уже не раз, без оживления вторичного рынка новостройки – не поднять. А это значит, что ипотеку для вторичного рынка тоже надо делать льготной, и желательно – ниже 7%.



В беседе с главой Ассоциации российских банков Гарегином Тосуняном заместитель руководителя портала Единый реестр застройщиков, руководитель аппарата национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Денис Гулый дал прогноз развития рынка новостроек:
— В течение 2022 года доля ипотеки в продажах по договорам долевого участия снизится на 30%.
— Число сделок по итогам года уменьшится на 25%.

— Банки прогнозируют снижение цен на жильё на 20%, но застройщики считают, что эта цифра будет меньше.
— Застройщики станут скидывать цены скрыто – через снижение цен на субсидированную ипотеку.
— Уменьшится доля квартир с отделкой.
— Из-за снижения объёмов строительства и соответственно спроса на стройматериалы есть вероятность того, что и цены на них тоже пойдут вниз.
— Рынок новостроек восстановится к 2025 году.

"ПИК СЗ" Раскрытие в сети Интернет списка аффилированных лиц
2. Содержание сообщения
2.1. Вид документа, текст которого опубликован на странице в сети Интернет: список аффилированных лиц на дату 30.06.2022
2.2....

Авто-репост. Читать в блоге >>>

GrexkiY+,
Вот вы написали про дивиденды и долг. Как мы поняли, с долгами там не так все драматично, например. Касаемо дивидендов, у застройщиков должен значительный объем экскроу-счетов раскрыться в 22-23, что повышает вероятность будущих выплат.
Я Вас просто попросил объяснить, почему у Вас именно такое мнение, что акция перекуплена? Вы опираетесь на какие-то цифры? Считаете, что выручка просядет в 22 году? Или причина в том, что прибыль не реализуют акционерам? Или это чисто интуитивное мнение?

onetwo12,

GrexkiY+,
Вот вы написали про дивиденды и долг. Как мы поняли, с долгами там не так все драматично, например. Касаемо дивидендов, у застройщиков должен значительный объем экскроу-счетов раскрыться в 22-23, что повышает вероятность будущих выплат.
Я Вас просто попросил объяснить, почему у Вас именно такое мнение, что акция перекуплена? Вы опираетесь на какие-то цифры? Считаете, что выручка просядет в 22 году? Или причина в том, что прибыль не реализуют акционерам? Или это чисто интуитивное мнение?

onetwo12, Выручка однозначно будет падать, так как будут падать реальные доходы населения. Мне попадались официальные прогнозы, что на уровне 7% к концу года. Реальные — хз. Также на недавнем форуме ПМЭФ прозвучали прогнозы по дальнейшему снижению ипотеки, по итогам года звучала цифра 20%. Причём это и так уже от низкой базы. Извините, ссылки искать не буду.

Понятия не имею, что переоценено, а что недооценено.

Не жалею, не зову, не плачу.
И ничего не жду.

Вы так уверенно говорили о дороговизне и переоцененности, прям как трейдер старой школы ниже говорил про долги, вот я и решил полюбопытствовать, на основании чего такие выводы.

onetwo12, Я тоже ничего не жду и не кого не убеждаю просто высказал свое мнение по этой акции/компании (кстати это не одно и тоже) точнее о её текущей цене которая раздута эмоциями на новостях в стройотросли а что на счёт трейдера да ещё и старой-закалки ну это уж слишком высокого мнения не когда себя не относил в столь высокому Титулу

GrexkiY+, тоже с удовольствием купил бы по 350 и ждал примерно этих уровней, но ниже 500 не давали уйти чьи-то крупные покупки. В итоге средняя 550.

Dmitry_C, да 550р не плохо у вас но для меня все таки дорого

Housewife, мое субъективное мнение это очень дорого, а объективное акция перекуплена с учётом отсутствие дивов и долгов как писали ниже я бы купил её только по 350- 380 но не как не по текущим ценами!

GrexkiY+, тоже с удовольствием купил бы по 350 и ждал примерно этих уровней, но ниже 500 не давали уйти чьи-то крупные покупки. В итоге средняя 550.

GrexkiY+,

EBITDA to interest coverage 6,5x
debt/EBITDA 2,8x
target debt/EBITDA 1,5x

P/E SMLT LTM 25,3
P/E PIKK LTM 4,76

На основании каких цифр выводы о долге и дороговизне?

onetwo12, а что на основании переведенных вами данных она недооценена получается? Что закупили по 700 ждёте 1400 когда будет?

GrexkiY+, 780 кому-то дорого, вот и пытаются опустить ценник заказухой.

Housewife, мое субъективное мнение это очень дорого, а объективное акция перекуплена с учётом отсутствие дивов и долгов как писали ниже я бы купил её только по 350- 380 но не как не по текущим ценами!

Housewife, Вы считаете 780р это скупка по дешёвке

GrexkiY+, 780 кому-то дорого, вот и пытаются опустить ценник заказухой.

Столько негатива выплёвывается, причем, видно, что заказняк. А ценник на акцию растет. Видимо, кому-то оч хочется скупить по дешевке.

Housewife, Вы считаете 780р это скупка по дешёвке

onetwo12, Приятно услышать советы трейдеру с 22-летнем профессиональным стажем от новичка с регистрацией 2 дня назад. Спасибо, как говорят, за совет

333V, Вы уже в шорте?

333V, Четырьмя сообщениями ранее размещено видео с анализом компании строительного сектора. Там, во время слайда Долговая нагрузка, Вам расскажут, почему Ваши выводы о росте обязательств не вполне корректны.

onetwo12, Приятно услышать советы трейдеру с 22-летнем профессиональным стажем от новичка с регистрацией 2 дня назад. Спасибо, как говорят, за совет По Газпрому тоже в сотнях видео рассказывали и показывали, что дивиденды неизбежны. Но, в итоге, все эти сотни видео на Ютубе от так называемых «специалистов» оказались пустышками. А тех, кто говорил обратное, называли чудаками и смеялись над ними. В итоге — спуск с 305 до 200 за считанные минуты. Люди сначала приняли неправильное решение ( решение большинства ), а ошибившись в нём, стали говорить, что государство их кинуло…

Кстати, не удивительно, что дивиденды за 2021 год решили не платить.
Из отчёта по МСФО за 2021 г.

1. Итого долгосрочных обязательств: 248.96 млрд. руб ( 31.12.2020 г. )
2. Итого долгосрочных обязательств: 455,4 млрд. руб ( 31.12.2021 г. )
Видим рост долгосрочных обязательств на 206,44 млрд. рублей или на 83%

3. Итого краткосрочных обязательств: 217.54 млрд. руб ( 31.12.2020 г. )
4. Итого краткосрочных обязательств: 345.90 млрд. руб ( 31.12.2021 г. )
Видим рост краткосрочных обязательств на 128,36 млрд. рублей или на 59%

5. Итого обязательств: 466,5 млрд. руб ( 31.12.2020 г. )
6. Итого обязательств: 801,3 млрд. руб ( 31.12.2021 г. )
Видим рост обязательств на 334,8 млрд. рублей или на 71,8%

Заметьте, что эта сумма 801,3 млрд. руб. превышает в 7,7 раз (!!! ) общий совокупный доход компании за 2021 г.

А теперь возьмите среднюю ставку за 2022 г. по обслуживанию этого громадного долга и умножьте её на сумму долга. Очень похоже, проценты по обслуживанию долга перекроют всю годовую прибыль за 2022 г. Думаю, что большой вероятностью дивидендов не будет и в 2023 г. А ведь кто-то наверно рассчитывал на заветные 22.71 рубля.