ДОМ.РФ акции

Всем, привет, последнюю неделю собирал live данные в винтажную базу данных подключаемую по MCP с LLM.  Для демонстрации закинул гипотезу связи инфляционных ожиданий и цен на жилье. Ниже рузультат на дату: 23 октября 2026 Данные: ClickHouse (default), витрина ДОМ.РФ, IRN.RU на горизонте: январь 2021 — сентябрь/октябрь 2026

Резюме

1. Цены на жильё выросли вдвое в номинале, но лишь на четверть в реальном. Индекс цен ДОМ.РФ на первичном рынке: 100 (янв-21) → 201,8 (сен-26), +101,8%. Накопленная инфляция за тот же период — +59,4%. Реальный рост — +26,6% за 5,7 года, то есть около 4,2% в год.
2. Инфляционные ожидания остаются высокими и не «остыли». Ожидаемая инфляция населения — 13,2%, наблюдаемая — 14,5% (окт-26). У аналитиков — 6,2% на 2026 и 4,5–5,75% на 2027–2028. Разрыв между населением и профессионалами — 7–9 п.п., и он не сокращается.
3. Связь «ожидания → цены» слабая. Корреляция ожиданий населения с годовой динамикой цен — +0,13; с ростом ипотечного портфеля — −0,52 (высокие ожидания сопровождались высокими ставками и торможением кредита). Корреляция ипотеки с ценами — +0,46. Драйвер цен — кредит и льготные программы, а не сами ожидания.

• Объём выдач (сентябрь 2026 г.): 16,9 тыс. кредитов на ₽92 млрд — максимальный уровень с начала года.

• Строительство индивидуальных домов: 5 тыс. кредитов на ₽33,7 млрд, из них 9 из 10 — по «Семейной ипотеке».

• Покупка готовых домов: 11,9 тыс. кредитов на ₽58,8 млрд; доля «Семейной ипотеки» — 55% (6,5 тыс. кредитов), но именно она обеспечила 95% месячного прироста в сегменте. Выдачи по рыночным программам стабильны с июня — около 5 тыс. кредитов ежемесячно.

• Доля в общем количестве выдач: 13,6% (+2 п.п. г/г) — почти каждый седьмой заёмщик выбрал частный дом.

• Итоги 9 месяцев 2026 г.: 97 тыс. кредитов на ₽530 млрд — примерно в 1,5 раза больше, чем год назад. Основная часть спроса — готовое жильё: 69% выдач по количеству и 60% по объёму.

• Прогноз: после сентябрьского роста активность может несколько замедлиться из-за реализации спроса будущих периодов, но сохранение ставки 6% по «Семейной ипотеке» (независимо от количества детей) продолжит поддерживать устойчивый спрос и рост доли сегмента.

Почему я полностью продал акции ДОМ.РФ ($DOMRF): взгляд акционера и новосела


Тизер: Купил квартиру от ДОМ.РФ Девелопмент во Владивостоке и...

• Объём ввода (сентябрь): 3 млн м² многоквартирного жилья (–25% к сентябрю 2025 года).

• Причина 1  — ограничения в зонах подтопления: запрет на выдачу разрешений на строительство и ввод жилья. По оценке Правительства РФ, ограничения могли затронуть около 11 млн м², запланированных к сдаче до конца года.

• Причина 2  — желание сохранить продажи по ДДУ:
  – Ввод дома прекращает продажи по ДДУ; для перехода на договоры купли-продажи нужно оформить жильё в собственность (требуется время).
  – После ввода некоторые банки кредитуют такие квартиры преимущественно в профинансированных ими проектах — льготную ипотеку получить сложнее.
  – Непроданные квартиры остаются в залоге до погашения долга по проектному финансированию — может понадобиться согласие банка на сделку.
  – На фоне повышенного спроса перед ожидаемыми изменениями «Семейной ипотеки» застройщики могли отложить ввод части домов, чтобы дольше продавать по ДДУ.

• Ипотека (сентябрь 2026):
  – Выдано 125 тыс. кредитов на ₽614 млрд — максимум с начала года.
  – По господдержке — 71 тыс. кредитов на ₽436 млрд, из них «Семейная ипотека» — 65 тыс. на ₽403 млрд. Доля господдержки выросла до 57% по количеству и 71% по объёму.
  – За 9 месяцев 2026 г. выдано 0,8 млн кредитов на ₽3,6 трлн (+33% и +35% г/г).
  – Недельная выдача с господдержкой в октябре (01.10–11.10) — 3,5 тыс. кредитов на ₽21 млрд, минимум с начала года (охлаждение после ажиотажа).

• Строительство:
  – В сентябре запущено 3,8 млн кв. м новых проектов (–5% г/г), за 9 мес. — 29,2 млн кв. м (+5% г/г).
  – Ввод жилья в сентябре — 8,2 млн кв. м (–9% г/г): МКД — 3,0 млн кв. м (–25% г/г), ИЖС — 5,3 млн кв. м (+4% г/г, впервые с начала года выше прошлогоднего уровня).

ДОМ.РФ в рамках развития сервиса аналитики рынка жилищного строительства «Про Дома» запускает новый интерактивный дашборд «Аналитика рынка ИЖС». Сервис разработан ИТ-компанией «ДОМ.РФ Технологии». Это первый в стране аналитический инструмент, посвящённый рынку индивидуального жилищного строительства. Дашборд объединяет в едином интерфейсе ключевые показатели сегмента, предлагая пользователям расширенные возможности для профессионального анализа рынка.

«Сегмент ИЖС сегодня развивается стремительно: переход на счета эскроу и рост числа профессиональных подрядчиков задают новые правила работы. В этих условиях аналитическая витрина данных с актуальной информацией — уже не просто полезный инструмент, а необходимость. Такие цифровые решения помогают устранить информационный разрыв: профессионалы получают опору в виде реальных цифр и объективных фактов, на базе которых можно выстраивать собственную стратегию в бизнесе. Систематизация и постоянное обновление данных становятся каркасом доверия к рынку ИЖС, а значит — залогом его дальнейшего устойчивого развития» 

Тизер: Купил квартиру от ДОМ.РФ Девелопмент во Владивостоке и на личном опыте проверил качество операционного управления госкомпании на местах. Рассказываю, какие скрытые инженерные дефекты новостройки заставили меня полностью пересмотреть отношение к долгосрочным перспективам эмитента и закрыть позицию по акциям.

Привет, Смартлаб!
Пока большинство аналитиков изучают отчетность ПАО «ДОМ.РФ» по мультипликаторам и оценивают итоги их громкого IPO конца 2025 года, я решил применить на практике классический метод «полевого исследования» эмитента (scuttlebutt). Приобрел квартиру в их флагманском проекте во Владивостоке — ЖК «Дом на Востоке», доверившись заявлениям о миссии застройщика ДОМ.РФ Девелопмент — продемонстрировать рынку высокие стандарты качества и поднять общий уровень строительства на Дальнем Востоке.

Ключи были получены в начале мая 2026 года. И вот, спустя почти полгода, я вынужден признать: реальное состояние объекта на земле вскрыло системные проблемы в операционном контроле и управлении подрядчиками. Как инвестор, я считаю, что качество конечного продукта — это главный маркер эффективности менеджмента и успеха компании в долгую.

• Динамика цен:
  – Сентябрь: +1% к августу.
  – 9 месяцев 2026 года: +5,9% (инфляция – 5%).
  – Реальный рост с начала года: +0,8%.

• География: рост цен зафиксирован в 70 из 74 регионов, включённых в индекс.
  – Лидеры по темпам: Ленинградская область (+13% против +4,7% годом ранее) и Санкт-Петербург (+11,6% против +5,4%).
  – Снижение: Хакасия (–5,4%), Астраханская область (–4,8%), Краснодарский край (–1,4%), Омская область (–1,1%).

• По классам жилья (за 9 месяцев):
  – Типовое и комфорт-класс: +6,1%.
  – Бизнес и элитный сегмент: +4,9%.

• По комнатности:
  – Однокомнатные: +6,5%.
  – Двухкомнатные: +5,6%.
  – Трёхкомнатные: +4,2%.

• Прогноз до конца года: ожидается умеренный рост цен на новостройки в условиях более сдержанного спроса.

В комментариях к моему разбору готового бизнеса задали правильный вопрос: зачем покупать маленькую компанию, если на бирже можно приобрести прибыльный бизнес без обязанности самому становиться директором?

Для сравнения беру ДОМ.РФ и охранную фирму за 3,3 млн рублей с указанной годовой прибылью 5,163 млн.

Мой выбор на доступных данных — ДОМ.РФ. Охранную фирму по цене продавца я стал бы рассматривать при подтвержденном денежном потоке от 2,31 млн рублей в год после оплаты управляющего и необходимых вложений. Ниже — расчет этого условия и того, сколько я готов платить за оба актива.

Это выбор для финансового инвестора. Для предпринимателя, который уже управляет охранным бизнесом и может встроить компанию в свою структуру, экономика будет другой.

Главное из материала «Еженедельный дайджест. Рынок жилья и ипотеки. 2 октября — 9 октября 2026 года» от Аналитического центра ДОМ.РФ:

Ипотека:

• Сентябрь 2026 г.:
  – Всего: 125 тыс. кредитов на ₽614 млрд (максимум с начала года).
  – Льготные программы: 71 тыс. на ₽436 млрд, доля выросла до 57% по количеству и 71% по объёму.
  – «Семейная ипотека»: 65 тыс. на ₽403 млрд (92% льготной выдачи).
  – Рыночная ипотека: 54 тыс. на ₽178 млрд (примерно на уровне июня–августа, ставки ~18,7%).

• 9 месяцев 2026 г.:
  – Всего: 0,8 млн кредитов на ₽3,6 трлн (+33% и +35% г/г).
  – Рыночная: 416 тыс. на ₽1,3 трлн (+84% г/г).
  – Господдержка: 371 тыс. на ₽2,2 трлн (+2% г/г).
  – Ипотечный портфель (с учётом секьюритизации): ₽25,1 трлн на 01.10.2026 (+5,4% с начала года).

• Прогноз ДОМ.РФ на 2026 год: около 1 млн кредитов на ₽4,5–4,6 трлн – на уровне 2025 года.

Строительство и цены:

• Запуск новых проектов (сентябрь): 3,8 млн кв. м (–5% г/г). За 9 месяцев – 29,2 млн кв. м (+5% г/г), из них 41% прироста обеспечили проекты КРТ.

Продажи новостроек в очередной раз вернулись к росту перед изменением «Семейной ипотеки»

В сентябре застройщики реализовали 2,4 млн м² жилья на 495 млрд руб. — на 12% больше по площади и на 11% по объёму поступлений, чем годом ранее, подсчитали в Аналитическом центре ДОМ.РФ.

Сентябрь стал третьим с начала года месяцем, когда продажи превысили прошлогодний уровень. Как и в январе и июне, спрос подстегнули новости об изменении условий «Семейной ипотеки». Именно она обеспечила ускорение продаж — сделки без ипотеки и по другим программам, по нашим оценкам, снизились.

Рост продаж охватил 63 из 89 регионов, причём за пределами крупнейших рынков он оказался заметно выше —+23% г/г против +2% г/г в топ-10 субъектах по объёмам строительства. 

Несмотря на значительный прирост продаж в отдельных регионах-лидерах (+63% г/г в Ленинградской области, +41% в Башкортостане, +28% в Московской области), общую статистику по топ-10 тянет вниз снижение в столичном регионе. 

• Продажи в сентябре 2026 г.:
  – Объём: 2,4 млн м² (+12% к сентябрю 2025 г.).
  – Выручка: ₽495 млрд (+11%).

• Причина роста: новости об изменении условий «Семейной ипотеки»; сделки без ипотеки и по другим программам, по оценкам, снизились.

• Региональная картина:
  – Рост в 63 из 89 регионов.
  – За пределами топ-10 рынков рост составил +23% г/г против +2% в топ-10.
  – Лидеры: Ленинградская область (+63%), Башкортостан (+41%), Московская область (+28%).
  – Москва: –27% г/г (снижение с февраля на фоне высокой базы 2025 г., уменьшения объёма строительства и роста цен: +7% в массовом сегменте, +8% в бизнес- и элит-классе за 8 месяцев).

• Итоги с начала 2026 г.: 17 млн м² (+3% г/г) на ₽3,5 трлн (+6%).

• Соотношение распроданности и стройготовности: вернулось к 70% (+2 п.п. за месяц), но эффект временный. Срок реализации непроданного жилья – 3,2 года (без изменений).

После выхода на биржу ДОМ. РФ постепенно превращается в полноценную дивидендную историю. И пока высокая ставка давит на застройщиков и ипотечный рынок, сама компания чувствует себя вполне уверенно. Но так ли все безоблачно? Давайте разбираться, по пути изучив отчет банка за 8 месяцев 2026 года.

🏠 Итак, чистые процентные доходы за период выросли на 26% до 120,1 млрд рублей. Чистая прибыль и вовсе увеличилась на 40% до 76,6 млрд, а ROE составила 23,6% при сохранении стоимости риски на 0,7%. До годового ориентира в 117 млрд осталось заработать около 40 млрд рублей. Вроде бы все отлично, но что будет с бизнесом после ужесточения семейной ипотеки?

Льготные программы обеспечивают около 35-40% продаж новостроек, и часть этого спроса неизбежно уйдет вместе с ужесточением льготных программ. Сам банк основной эффект ожидает уже в 2027 году. Меньше продаж квартир означает более медленное наполнение эскроу-счетов, рост фактической стоимости проектного долга для застройщиков и, как следствие, потенциальное ухудшение качества кредитного портфеля.

• Предложение:
  – На 1 октября в экспозиции – 112 тыс. лотов (–12% к максимуму I кв. 2026 г., когда было 128 тыс.).
  – При этом предложение на 27% выше уровня прошлого года и остаётся максимальным для начала октября за последние 6 лет.

• Спрос и предложение (июль–сентябрь):
  – Закрыто 105 тыс. объявлений, новых появилось лишь 98 тыс.
  – Спрос опередил предложение, что и подтолкнуло ставки вверх.

• Динамика ставок (кв/кв):
  – Москва: +9%, до ₽100 тыс./мес.
  – Санкт-Петербург: +2%, до ₽52 тыс./мес.
  – Остальные города: +6%, до ₽38 тыс./мес.

• Годовая и двухлетняя динамика (аренда всё ещё дешевле):
  – Москва: –13% г/г и –10% к III кв. 2024 г.
  – Санкт-Петербург: –9% г/г и –6% к III кв. 2024 г.
  – Остальные города: –5% г/г и –10% к III кв. 2024 г.

траекторию роста и эффективности бизнеса

Старший вице-президентСбераРуслан Вестеровский:
«ДОМ.PФ попал в национальную ДНК, где лучшая инвестиция – это «однушка» в Москве. И для многих граждан России – это понятный интересный и правильный кусочек, а для ДОМ.PФ постоянный рост бизнеса.»