Бизнес с «доходностью 156%» против ДОМ.РФ

В комментариях к моему разбору готового бизнеса задали правильный вопрос: зачем покупать маленькую компанию, если на бирже можно приобрести прибыльный бизнес без обязанности самому становиться директором?

Для сравнения беру ДОМ.РФ и охранную фирму за 3,3 млн рублей с указанной годовой прибылью 5,163 млн.

Мой выбор на доступных данных — ДОМ.РФ. Охранную фирму по цене продавца я стал бы рассматривать при подтвержденном денежном потоке от 2,31 млн рублей в год после оплаты управляющего и необходимых вложений. Ниже — расчет этого условия и того, сколько я готов платить за оба актива.

Это выбор для финансового инвестора. Для предпринимателя, который уже управляет охранным бизнесом и может встроить компанию в свою структуру, экономика будет другой.

Порог покупки зависит от подтвержденных денег и допущений оценки.

1. Что я покупаю в ДОМ.РФ

ДОМ.РФ — финансовая группа, связанная с жилищным строительством: кредитование застройщиков, ипотека, секьюритизация, арендное жилье и другие направления. Поэтому оценивать ее по EBITDA промышленного предприятия бессмысленно. Здесь нужны прибыль на капитал, качество кредитов, достаточность капитала и способность платить дивиденды.

В полугодовой сегментной отчетности корпоративное строительство принесло около половины чистой прибыли группы. Разные направления деятельности не устраняют общую зависимость от состояния жилищного рынка.

На 14 октября 2026 года акция стоила 2 091,60 рубля. При 179,889 млн выпущенных акций капитализация — 376,26 млрд рублей.

Низкий P/E интересен, если прибыль сохраняется. Сам по себе он ничего не гарантирует.

2. Откуда взялся рост прибыли

За восемь месяцев чистые процентные доходы без учета секьюритизации выросли на 25,8%, комиссионные и связанные доходы — на 45,7%, расходы с амортизацией — на 23,0%. Рост обеспечен расширением доходной базы, а не одним сокращением расходов.

Но почти половина комиссионных и связанных доходов приходится на секьюритизацию. Результат зависит от сделок и их распределения по времени.

Отчисления в резервы и соответствующая переоценка кредитов остались около прошлогодних 28,2 млрд рублей. Это поддержало прибыль. Повторять такой результат при ухудшении заемщиков будет сложнее. Процентная маржа составила 4,2%, отношение расходов к доходам — 24,1% по методике группы.

До годового прогноза осталось заработать 40,43 млрд рублей за четыре месяца, примерно по 10,11 млрд в месяц. За первые восемь месяцев средний результат — 9,57 млрд. Прогноз выглядит достижимым, но автоматически продлевать рост прибыли на 40% в будущее я не буду.

Рост прибыли ДОМ.РФ на 21,93 млрд рублей: вклад доходов, расходов и налога.

Источник: результаты за 8м2026.

3. Что способно испортить эту картину

В полугодовой отчетности есть два существенных ограничения.

Кредитное качество. В портфеле по амортизированной стоимости доля Stage 2 выросла примерно с 8,76% до 9,29%, Stage 3 вместе с приобретенными обесцененными кредитами — с 2,09% до 2,51%. Объем последней категории увеличился примерно на четверть при росте всего этого портфеля лишь на 4%.

Stage 2 означает существенное увеличение кредитного риска, а не автоматически просрочку. Тем не менее миграция кредитов показывает, почему стабильные текущие расходы на резервы нельзя считать вечной характеристикой бизнеса.

Капитал. Норматив достаточности капитала группы снизился с 13,8% до 13,0% при раскрытом минимуме 11,5%. Расчетный запас капитала сверх минимума — около 57,3 млрд рублей. Это ограниченный ресурс одновременно для расширения бизнеса, покрытия потерь и выплат акционерам.

Государственный контроль тоже не обещает максимизации доходности миноритария: у группы есть задачи развития жилищного рынка. К ним добавляются риски стоимости фондирования, ставок и регулирования.

Поэтому дисконт к балансовому капиталу не равен бесплатным деньгам.

Кредитный риск растет, а запас достаточности капитала сокращается.

Источник: полугодовая отчетность, примечания о кредитах, капитале и сегментах.

4. Сколько я готов платить за ДОМ.РФ

При прибыли 117 млрд рублей и выплате половины прибыли расчетный дивиденд составляет около 325 рублей на акцию, или 15,55% от цены 2 091,60 рубля до налога.

Это сценарий будущей выплаты, а не объявленный дивиденд. Выплаченные за 2025 год 246,88 рубля покупатель акций в октябре уже не получит.

Отношение прогнозной прибыли к капитализации — примерно 31,1%. Это доходность прибыли на цену, а не обещанная доходность инвестора: часть денег остается внутри группы, а котировка может снизиться.

Для оценки использую простую дивидендную модель:

Стоимость = следующий годовой дивиденд / (требуемая доходность − долгосрочный рост дивиденда).

Мой критерий требуемой доходности — 22% годовых в рублях. Это авторское допущение, не измеренная «правильная ставка».

Чувствительность предельной цены ДОМ.РФ к ставке и постоянному росту дивиденда.

При росте 10% и требовании покупать на 20% ниже оценки мой предел входа — 2 168 рублей. Рыночная цена укладывается в этот предел, но с небольшим запасом относительно него.

Почему допускаю рост 10%? При ROE 23,6% и сохранении половины прибыли расчетный внутренний темп роста капитала — около 11,8%. Это делает гипотезу объяснимой, если рентабельность и возможность реинвестировать сохранятся.

Но постоянный рост 10% — сильное допущение. При росте всего 5% акция по этой модели уже дороговата. Для текущей цены и моего 20%-ного запаса нужен постоянный рост около 9,6%.

Таким образом, инвестиционная идея ДОМ.РФ — сохранение высокой рентабельности и рост выплат. Одна низкая оценка P/E ее не заменяет.

5. Что покупатель охранной фирмы получает за 3,3 млн

Из карточки компании:

Цена соответствует 0,64 последней годовой прибыли. Выручка быстро растет, однако маржа последовательно снижается. Обязательства за последний период выросли в девять раз.

Активы увеличились на 9,425 млн рублей. Без расшифровки неизвестно, сколько в них денег, сколько дебиторской задолженности и насколько она взыскиваема. Показанная прибыль могла еще не превратиться в поступления.

Кроме того, в исходных данных не указаны календарные годы отчетности. Нельзя считать последний столбец актуальным результатом 2026 года.

Пока у меня нет подтверждения трех вещей: что цена относится к 100% именно этого бизнеса, что клиенты и команда сохранятся после выхода продавца, что прибыль превращается в деньги после оплаты полноценного управления. Уход ключевого клиента, упомянутый в комментариях, я также не считаю установленным фактом.

Поэтому «156% годовых» — пока результат деления исторической прибыли на цену объявления.

6. Какая прибыль действительно сделает ЧОП выгоднее

Проверю конкретный сценарий. Все следующие поправки — допущения покупателя, а не найденные расходы компании:

• 70% указанной прибыли сохраняется после проверки ее повторяемости и денежной конверсии;

• дополнительно требуется управляющий с полной стоимостью 1,2 млн рублей в год, если такого расхода раньше не было;

• еще 400 тысяч рублей в год — дополнительные регулярные вложения;

• помимо цены понадобится 1 млн рублей разовых вложений и расходов сделки.

Разовые и ежегодные вложения здесь различны. Уже учтенные в прибыли расходы повторно вычитать нельзя.

Получается:

5,163 × 70% − 1,2 − 0,4 = 2,014 млн рублей в год.

Нормализация ЧОП — условный сценарий покупателя, требующий проверки.

На полный бюджет 4,3 млн рублей это 46,8% денежного потока до налогов на выплаты собственнику. Расчет предполагает, что обязательные платежи самой компании уже учтены. Если обнаружатся дополнительные выплаты по ее обязательствам, поток уменьшится.

При одинаковом начальном бюджете 4,3 млн рублей расчетный дивиденд ДОМ.РФ дал бы около 669 тысяч рублей в год, а сценарный поток ЧОП — 2,014 млн. По текущим деньгам частный бизнес выглядит втрое интереснее. Но его 2,014 млн получены из гипотезы, а не подтверждены выписками; у акций, кроме выплат, остается неопределенный результат изменения котировки.

Для ЧОП задаю требуемую денежную доходность 45% без роста и запас 20% к расчетной стоимости доли. Более высокий порог — моя цена за концентрацию, сложность продажи и зависимость от нескольких контрактов.

Тогда предельная цена доли:

(2,014 / 45% − 1 млн дополнительных вложений) × 80% = 2,78 млн рублей.

По моему базовому сценарию покупать за 3,3 млн рано; расчетный предел — 2,78 млн.

Чтобы согласиться на цену продавца с теми же требованиями, нужно подтвердить ежегодный поток:

45% × (3,3 / 80% + 1) = 2,306 млн рублей.

Как подтвержденный денежный поток определяет предельную цену охранной фирмы.

То есть минимум 2,31 млн рублей после полноценного управления и необходимых вложений. И нужно обосновать устойчивость потока: капитализация без срока не подходит бизнесу, который потеряет контракты через год.

7. Что я выбираю
Одинаковый бюджет 4,3 млн рублей: расчетные ежегодные поступления до личных налогов.

Сейчас для финансового вложения из этих двух вариантов я выбираю ДОМ.РФ: могу проверить источники прибыли, кредитное качество, капитал и цену покупки. В моем сценарии роста дивиденда 10% цена 2 091,60 рубля проходит критерий входа.

Охранную фирму за 3,3 млн я пока не покупаю. Возвращаюсь к сделке при подтвержденном потоке от 2,31 млн рублей либо обсуждаю цену до 2,78 млн, если проверка покажет около 2,014 млн устойчивых денег в год.

Если же вся историческая прибыль действительно повторяется, а после дополнительных 1,6 млн ежегодных расходов остается 3,563 млн, частная компания существенно интереснее в моей модели. Но именно эту разницу продавцу предстоит доказать.

Покупка бизнеса должна вознаграждать меня за трудность проверки, управление и невозможность быстро выйти. Если после учета этих факторов преимущество исчезает, дешевый мультипликатор мне не помогает.

В работе над Mezotrends я хочу довести анализ до таких решений: какую прибыль можно подтвердить, что входит в сделку и какой предел цены следует из денег покупателя. Карточка и оценочный скринер помогают начать отбор; для покупки нужны первичные документы и проверка передачи бизнеса.

---

Дата оценки: 15 октября 2026 года. Сравниваются разные отрасли и разные степени раскрытия; это отбор инвестиционных возможностей, а не сравнение отраслевых аналогов. Расчеты до личных налогов, без кредита покупателя. Полная проверка охранной фирмы не проведена; ее сценарные показатели не являются установленными финансовыми результатами.

Источники: котировка DOMRF, МСФО и примечания за 6м2026, результаты за 8м2026, годовой прогноз руководства, решение о дивидендах за 2025 год, исходные данные охранной фирмы.

К статье прилагается редактируемая модель: ставки, рост дивиденда, нормализацию прибыли и дополнительные вложения можно изменить и проверить, где меняется решение. Единственное, тут я не могу ее загрузить, но я приложил файлы:

в телеграм:https://t.me/memotrends/24

в вк: vk.ru/wall-240685963_2