Как компании зарабатывают деньги. ДОМ.РФ
ПАО «ДОМ.РФ»
Всем привет, сегодня читаю годовой отчёт за 2025 год от очередного банка — ДОМ.РФ. Банк этот создан с фокусом на сферу жилищного и инфраструктурного строительства, потому так и называется.
Банк на бирже совсем недавно — IPO было проведено в ноябре 2025 года. Основной акционер банка — государство, которое продало трудолюбивым россиянам 10,1% акций компании:
Источник: Годовой отчёт ПАО «ДОМ.РФ» 2025
ДОМ.РФ выделяет три основных направления своей деятельности: банковский бизнес (неожиданно для банка), небанковский бизнес (а, тогда понятно) и цифровой бизнес. Рассмотрим подробнее.
Банковский бизнес
В банковский бизнес Группы ДОМ.РФ входят направления: корпоративно-строительный бизнес, корпоративно-инвестиционный бизнес и финансовые рынки, ипотека и розничный бизнес, малый и средний бизнес, а также транзакционная платформа.
Корпоративно-строительный бизнес сосредоточен на проектном финансировании жилищного строительства с использованием счетов эскроу. По итогам 2025 года строительство 98,5% многоквартирных домов в России происходит с использованием механизма проектного финансирования с применением счетов эскроу. Механизм предполагает, что после покупки недвижимости (заключения договора долевого участия) до ввода дома в эксплуатацию средства покупателей находятся на счетах эскроу,а застройщик строит дом, привлекая заемные средства банка. В 2025 году ДОМ.РФ продолжила наращивать портфель проектного финансирования: объем подписанных кредитных линий с застройщиками достиг 7,6 трлн руб. (+15% к 2024 г.), средства на эскроу-счетах достигли 898 млрд руб. (+18% к 2024 г.), накопленная площадь кредитуемых проектов 87,8 млн кв. м. (+14% к 2024 г.) в 78 регионах страны.
Источник: Годовой отчёт ПАО «ДОМ.РФ» 2025
Корпоративно-инвестиционный бизнес (КИБ) предоставляет финансовые продукты корпоративным клиентам, включая кредитование и финансирование коммерческой недвижимости. В 2025 году кредитный портфель КИБ достиг 486 млрд руб. и вырос в три раза за два года. Портфель пассивов клиентов КИБ почти такой же как и кредитный 483 млрд руб. (+87% к 2024 г.).
Источник: Годовой отчёт ПАО «ДОМ.РФ» 2025
ДОМ.РФ работает на финансовых рынках, управляя буфером ликвидных активов, от клиентских сделок и по собственной торговой позиции. В 2025 году это подразделение наколотило 9,8 млрд руб. дохода от управления позицией в 700 млрд руб. и предоставляя брокерские услуги портфелю клиентских активов на 500 млрд руб.
На рынке капитала ДОМ.РФ размещает как собственные выпуски облигаций, так и организует выпуски облигаций для клиентов -- крупных российских компаний и финансовых институтов.
Источник: Годовой отчёт ПАО «ДОМ.РФ» 2025
Розничный бизнес охватывает ипотечное кредитование, сберегательные продукты и транзакционные сервисы для физических лиц.
По состоянию на конец 2025 портфель ипотечных кредитов составил 741,7 млрд руб., что на 15% выше, чем в 2024 году.
Источник: Годовой отчёт ПАО «ДОМ.РФ» 2025
По состоянию на конец 2025 года объем средств физических лиц под управлением увеличился на 32% и составил 189 млрд руб., из которых 173 млрд руб. – остатки на вкладах и депозитных счетах. Портфель ценных бумаг на брокерских счетах физических лиц увеличился на 32%, до 16,1 млрд руб.
Источник: Годовой отчёт ПАО «ДОМ.РФ» 2025
Направление малого и среднего бизнеса (МСБ) играет ключевую роль в монетизации подрядчиков по индивидуальному жилищному строительству, предоставлению банковских услуг предприятиям МСБ. В 2025 году ДОМ.РФ уделил значительное внимание развитию направления МСБ. Активная клиентская база выросла на 15%, достигнув 31,5 тыс. Кредитный портфель клиентов МСБ в 2025 году составил 34 млрд руб. (+36% к 2024 г.), а портфель пассивов 212 млрд руб. (+13% к 2024 г.).
Всё великолепие банковских операций обеспечивается транзакционной платформой ДОМ.РФ. Банк хвастается, что в 2025 г. в 20 раз увеличилась скорость обработки платежных поручений. Было 950 шт./час, стало 20 тыс. шт./час.
В планах у ДОМ.РФ перейти от банка, специализирующегося на проектном финансировании к универсальному банку. Стратегическая цель до 2030 года — увеличить долю рынка проектного финансирования до 20%. Также планируется рост активной клиентской базы МСБ до 100 тыс. клиентов и доли ипотеки до 5%. Эти цели задают ориентиры для развития банковского бизнеса в 2026 году и на последующие периоды до 2030 г.
Небанковский бизнес
В небанковский бизнес ДОМ.РФ входят направления: вовлечение и предоставление земельных участков, секьюритизация ипотечных кредитов, финансирование инфраструктуры, арендное жилье, лифтостроение и функции развития.
ДОМ.РФ занимается продажей земельных участков из федеральной собственности застройщикам, это называется «вовлечение и предоставление земельных участков». Выручка от реализации земельных участков в 2025 году составила 24,5 млрд руб.
Секьюритизация ипотечных кредитов осуществляется через выпуск ипотечных облигаций. Банк как бы перекладывает часть риска невыплаты ипотечных кредитов на покупателей облигаций, получая деньги сразу, а покупателям выдавая через оговоренные сроки купон малый. В 2025 г. размещено 11 выпусков ИЦБ ДОМ.РФ на 670 млрд руб., что на 24% больше, чем в 2024 г. Объем ипотечных ценных бумаг в обращении равен 2,1 трлн руб., доля секьюритизированного портфеля — 8,8%.
Финансирование инфраструктуры и льготного лизинга — ещё один сорт облигаций, выпускаемый ДОМ.РФ. Трудолюбивые россияне покупают облигации, получают свой купончик, а государство или крупный инвестор на вырученные от продажи облигаций деньги делает какой-то проект. В 2025 году таким образом отобраны для финансирования проекты строительства онкоцентра в Перми, доходных домов в Лабытнанги, северного обхода Омска, реконструкции котельной в Иркутске, социальной инфраструктуры в Адыгее. Профинансирован льготный лизинг почти 900 ед. коммунальной и сельскохозяйственной техники. Объём финансирования инфраструктуры и льготного лизинга в 2025 году составил 148,6 млрд руб.
Источник: Годовой отчёт ПАО «ДОМ.РФ» 2025
ДОМ.РФ является оператором доходных домов, передавая квартиры в них в аренду гражданам или для субаренды компаниям и учреждениям. Портфель арендного жилья в 2025 г. вырос на 1,3%, достигнув 23,1 тыс. квартир, а заполняемость составила 99%.
Источник: Годовой отчёт ПАО «ДОМ.РФ» 2025
Лифтостроительный бизнес представлен Щербинским лифтостроительным заводом. Выручка от продажи лифтов лифтов — 32 млрд руб. В 2025 году завод выпустил 7,2 тыс. лифтов, увеличив чистую прибыль на 58% — до 1,6 млрд руб.
Источник: Годовой отчёт ПАО «ДОМ.РФ» 2025
Функции развития — социальная миссия компании, направленная на то, чтобы россиянам жить было веселее и они охотнее покупали жильё и т.д. и т.п. В 2025 году в рамках функций развития реализовано 400 проектов городской среды. Также ДОМ.РФ занимается продвижением в законодательство законов и инструментов, стимулирующих индивидуальное жилое строительство. Вообще в этом разделе довольно много деятельности, не приносящей деньги напрямую, но которой ДОМ.РФ занимается «на перспективу».
Планы на 2026 год включали распространение программы «Доступное арендное жилье в ДФО» на опорные населенные пункты Арктической зоны. Лифтостроительное направление планировало начать выпуск высокоскоростных лифтов. В сфере функций развития были запланированы публикация онлайн-курсов по градостроительству и дальнейшая цифровизация услуг для граждан.
Цифровой бизнес
В группу цифрового бизнеса ДОМ.РФ входят цифровизация строительства, электронная торговля, кибербезопасность, большие данные и продвинутая аналитика, технологии искусственного интеллекта и роботизация процессов. Основная цель — преобразование деятельности ДОМ.РФ в условиях цифровой экономики и создание коммерческих цифровых продуктов.
Цифровизация строительства -- платформа цкс.дом.рф для управления строительными проектами, проекты можно вести онлайн в единой среде для заказчика, проектировщика и подрядчика.
Электронная торговля — маркетплейс новостроек наш.дом.рф, единая цифровая платформа строящихся квартир, которая выступает каналом продаж для застройщиков с широкой аудиторией потенциальных покупателей и удобными цифровыми сервисами. Так говорит компания, а я вот зашёл посмотрел для своего города — продукт сырой, нет фильтров по количеству комнат в квартире (типа, покажите мне на карте новостройки с 4-комнатными квартирами), зато есть не упавший мне фильтр на класс энергоэффективности дома, нет планировок квартир, нет цен — как тут вообще выбирать себе новостройку? При этом всё это есть ровно для тех же новостроек на сайтах у конкурентов типа домклика и т.п. Короч, как канал продаж она не работает. Максимум, можно действительно узнать какие новостройки есть в твоём городе, а дальше работать непосредственно с застройщиком, но мне кажется, это не тот результат ради которого стоит запиливать целый сайт.
Кибербезопасность — услуги тестирования на проникновение, аудита, автоматизированной системы квалифицированной электронной подписи.
Большие данные и продвинутая аналитика — аналитические отчёты «Про Дома» – решение для глубокого анализа рынка недвижимости, и доступ к API Единой информационной системы жилищного строительства.
Технологии искусственного интеллекта и роботизация процессов представлена DOM.IDP – платформой интеллектуальной обработки документов, которая автоматизирует ввод и проверку документов на основе компьютерного зрения, обработки естественного языка и больших языковых моделей, обеспечивает рост производительности труда и повышение коммерческой эффективности бизнес-процессов.
Ключевые показатели цифрового бизнеса за 2025 год: доход от рыночных цифровых продуктов и услуг составил 0,2 млрд руб. Количество B2B-клиентов коммерческих цифровых продуктов превысило 800. Платформу «Цифровой контроль строительства» (цкс.дом.рф) используют 46 регионов. В 2025 году запущена базовая версия отраслевой платформы данных (платформа.дом.рф). Реализован дашборд «Запуски и вводы» и чат-бот уведомлений о новостройках в мессенджере Max.
Планы на 2026 год включали ускорение обработки обращений с помощью ИИ. Запланирована публикация трёх онлайн-курсов по градостроительству на платформе «Среда для жизни».
Финансовые показатели
Вся эта деятельность привела к следующим финансовым результатам 2025 года
Источник: Годовой отчёт ПАО «ДОМ.РФ» 2025
Согласно дивидендной политике целевой уровень доли прибыли, направляемой на выплату дивидендов, установлен в размере 50% от скорректированной чистой прибыли за год в соответствии с МСФО. По итогам 2025 года компания выплатила по 246,88 руб. на акцию, дивидендная доходность 12,1%.
Все данные взяты из Годового отчёта 2025 ПАО «ДОМ.РФ», если не указано иное.
