Блог им. MyOA

Профи по недвижимости, объясните....

объясните мне пожалуйста, вот не понимаю, на данный момент у нас инфляция официальная в районе 15%, ипотеку можно взять на вторичку под 10% ( жду в сентябре еще снижение ставки и планирую взять под 9%), даже не смотря на рост цен на недвижимость, объясните мне, почему большинство это считает плохой инвестицией? Рассматриваю однушку в ЦАО в Москве.

Ведь деньги обесцениваются быстрее, чем дает мне их банк, ведь так? Депозит в сбере 5,5% инфляция 15%, выходит, что я в мину -9,5%, а если я возьму кредит в банке, то банк будет в условном минусе… Первоначальный взнос у меня в районе 40%, кредит всего 50 тыс в месяц, даже если я её сдам за 30 тысяч, а в ЦАО это вполне реально, 20 тыр  не составит проблем докидывать на квартиру. Я понимаю, что цены сильно выросли, но почему они должны упасть? А если начнется гипер… Если цены на нефть из за рецессии пойдут вниз, а рубль уедет снова на 100? Покупатели реально ждут возврат цен в этих случаях на уровень 19 года? 

 

Дополнюсь , как сказал один пользователь форума :

 Я не помню ни одного случая, кто бы жил на протяжении 30 лет с дивидендов в нашей стране, а вот со сдачи квартиры вполне много примеров"

И обвал нашего фондового рынка поставили крест на инвестировании на протяжении всей жизни, чтобы выйти на пенсию к 35 годам… А в Америку вкладываться опасно — отберут либо свои, либо чужие под любым предлогом.

Если я раньше всегда держался политики покупать валюту и держать, то теперь я вынужден менять тактику… В фондовый рынок я бы полез после снятия санкций. Но впереди мировая рецессия, цены на нефть пойдут вниз… Что будет с рублём? Почему никто не рассматривает вариант Иранского или Венесуэльского сценария? Здесь бетон реально надежная инвестиция, потому что люби будут всегда: Есть, пить и где-то спать. А уже потом ходить в кафе, аквапарки, рестораны… Спасибо 

★1
35 комментариев
Депозит в сбере 5,5% инфляция 15%

этот скачок инфляции был одномоментный.тогда в моменте и депозит был за двадцать.считать нужно аккуратнее
avatar
Tуземец, то есть по вашему цены вернулись на уровень до СВО? я как раз написал реальную официальную инфляцию. Всем понятно и так, что она в районе 30%++ (о которой по телевизору не скажут).
avatar
Виталий, почему вернулись-то? нет, не вернулись.но ведь вы в своём расчёте закладываете 15% по году без учёта  того, что она была пусть по-вашему 30 в первом квартале, а сейчас -то она минус 0.3% в июле.вы думаете в банках дураки сидят?
avatar

Tуземец, нет, но : 

Банк России уменьшил прогноз по инфляции в стране на 2022 год с 14-17% до 12–15%,

А кредит дают по 10%. Получается, даже по прогнозу ЦБ вы всё равно будете в плюсе, отдавать придется меньше, чем деньги теряют ценности. Это если вы еще доверяете нашему ЦБ.... 

avatar
Виталий, прогноз это дело такое… ненадёжное.они прогнозируют к 25 году снижение инфляции до 4% например.а ваш кредит по-прежнему будет под 10
avatar
Tуземец, я помню Путин обещал среднюю зарплату 2700 долларов к 2020… Тем более есть рефинансирование кредита.... 
avatar
Виталий, в целом идея здоровая, не подумайте что я отговариваю.но расчёт надо производить тщательнЕе.бесплатного сыра не бывает
avatar
Виталий, с учётом покупки актива + 50 процентов, то твои 10 процентов превращаются в 15, с учётом что цена на пике, и ещё не скоректировалась. Купить за 200 тысяч долларов квартиру в РФ такая себе инвестиция.
avatar
Alex Dj, вопрос в другом — а на пике ли она? С такой инфляцией, с раздачей сертификатов за 200-е  
avatar
Виталий, я за 200 тысяч долларов, ничего бы в РФ покупать не стал, в Дубаях бы купил, где недвижимость в пике была в 2014, рассматриваю переезд в Австрию там такие же цены, и не на однушку
avatar
Alex Dj, вопрос легализации, тем более хорошо если есть 200 тысяч долларов на руках, у меня даже половины этой суммы нет на руках… я по этому и рассматриваю кредит, а там мне не дадут кредит, да и гражданство тоже 
avatar
Покупатели реально ждут возврат цен в этих случаях на уровень 19 года?

почему 19-го? 2009-го))

и при серьёзном кризисе арендаторы остаются без работы и уматывают взад в свою глубинку, а вы остаётесь с неликвидом на руках оплачивать подорожавшую коммуналку.

Zhenya_Bazarov, при кризисе обычно люди едут туда, где есть работа, и это мегаполисы, а не глубинки. Я рассматриваю Москву всё же. и центр, а не заМКАДье
avatar

Виталий, только в мегаполисах будут не набирать, а увольнять.

ковид забыли? в 20-м рынок аренды ухлопался круче, чем котировки газпрома после отмены дивов))

Zhenya_Bazarov, посмотрел видео. Только вот ему уже больше двух лет. ровно год назад мой одноклассник — друг купил однушку в моем подъезде за 10 млн ( сторговали 300к еще ), ЦАО. Сегодня даже в соседнем районе сокольники и близко нет цен дешевле 11… Так что мужчина с видео не угадал насчет роста цен
avatar
Да ничего плохого нет, так как ни один профи не даст никаких гарантий, вон у Маслова уже с 2018 года всё цены на недвижимость рухнуть должны, уже вот-вот, еще вот-вот и рухнут. Я за это время студию в ЮВАО купил, она в цене вырасти успела на 60%, а профи ждет падения рынка.
Мы не знаем будущего, вот в чем проблема.
Есть три зависимости стоимости жилья: стоимость ипотеки (чем меньше процент, тем дороже цена); уровень доходов населения в данной местности; дефицитность пятен под застройку (как пример Сочи).

Просто нужно принимать риски:
Риск падения цены, риск увеличения налогов (любители апартаментов вляпались на всю катушку), риск диких коммунальных платежей, риск утраты (пожар, потоп), риск не сдать.
По последнему: вы можете сколько угодно говорить «ну хоть за 30к я ее сдам!!!!», но вы должны просчитать амортизацию. Т.е. должны взять стоимость ремонта (причем чернового отдельно, чистового отдельно), поделить на срок службы, взять стоимость мебели, поделить на срок службы, взять стоимость техники, поделить на срок службы; и получить сумму в месяц которую должны откладывать на покупку новых вещей и ремонта. Плюсом вы должны посчитать налоги и добавить сюда, плюсом страховку. И вашим доходом будет не 30к, а остаток разницы между 30к и амортизацией+налоги+страховка. И разница может быть отнюдь не положительная.

P/S/ Я не профи 
avatar

Сергей Аноним, cпасибо за мнение, интересно было почитать. Я и сам год назад смотрел блогера из Питера, который вот вот говорил уже рушатся цены, ну вот уже чуть чуть, и в итоге они выросли в 2 раза… Аналогично.

 

avatar
Сергей Аноним, Вот именно… тоже дочке брал однушку -все говорили что не нужно… будет дешевле… брали 4,8… сейчас 8,5
avatar
Автор… Инфляция — это то что было… А вам свою ставку надо сравнить с тем, что будет...
И еще одно неизвестное — это цена в будущем на ваши метры
avatar
КРЫС, Когда весь мир повышает ставки — долго ли Россия сможет удерживать низкие ставки? Я пытаюсь сделать связь с инфляцией на примере других стран. Возьмите Турцию, там инфляция под 70%, а ставка 14%, недвига растет каждый день и конца не видно
avatar
Виталий, смотрите на реальные ставки… И помните, что рынок наш закрыт.
avatar

Влад, 

1) Согласен, благо дело не женат и не собираюсь, на крайняк проще сдать свою однуху и докинуть 10 тысяч за съемную двуху

2) Рассматриваю центр Москвы, в 15 мин пешком от Сити, район не плохой в целом

3) Согласен, но не планирую продавать, в дальнейшем планирую, чтобы родители жили в этой квартире, релокация из региона 

4) Живу один, платеж в 50 тысяч потяну без проблем, ибо трачу на жизнь в месяц в районе 20 тысяч всего, живу скромно

5) Согласен, но стремно хранить рубли, а валюту не купить

6) по этому беру с минимальным ремонтом, чтобы не жалко

7) Это да, но зависит от тех, кто будет снимтаь… бывают чистоплотные 

avatar

Виталий, 

с минимальным ремонтом, чтобы не жалко

значить и снимать будут нищеброды, которым к баракам не привыкать.

придерживаюсь логики:
послушай что говорит правительство и сделай наоборот .

Сейчас массивная агитация в бетон идёт, да агентировать всегда но такие ставки как 0,1% когда ещё были ?

Явно чем то нечистым попахивает .
не жду что цены обвалятся, но и не удивлюсь что если сейчас купив квартиру в мск за 10млн вы и через 3 года ее продадите за такую же цену .
Ипотечников очень много и кто будет выкупать это все по этим ценам вопрос открытый . 
Геннадий Абрамов, я бы брал не совсем чтобы продавать. еще на магистратуре налоговик рассказывал: ребята, запомните, пенсии у вас уже не будет, купите себе однушку в Москве, будете сдавать её — вот это будет ваша пенсия, на государство не надейтесь. По такой логике я и хочу приобрести жилье, еще однушку в ЦАО, я не собираюсь её продавать в целом то… НЕ исключено, что я и за 10 не продам через 3 года, но есть риск, что и 10 млн через 3 года могут обнулиться… А бетон останется
avatar
Виталий, слова интересные, но если задумываться о реальных рисках то я бы добавил вероятность потери права собственности .

С вашей идей солидарен чтобы сдавать как пенсию, но с оглаской что берём на описанный выше риск если норм то берём смело.
Все верно, берите квартиру, если не планируете эмигрировать.
Деньги быстро не отобьются, но это правильное и надежное вложение средств на длинный срок.
Не берите квартиру там, где будут обстрелы крылатыми ракетами НАТО и точечными ядерными ударами.
Не берите там, где все вымирает, бизнеса нет.
avatar
Вообще, если один, не женат, и есть какие-то деньги, то советую подумать об эмиграции. Это будет намного проще одному. Можно даже пойти на такие авантюры как через Мексику в США.
А квартиру покупать уже ТАМ.
avatar
ЗеленыйЛук, я думал об эмиграции почти всю осознанную жизнь, хотя мне 28 сейчас всего, но взвесив всё, понял, что здесь я получаю такие деньги, которые там не смогу заработать, так как моя специальность уже не будет котироваться ( аналитик ). а чернорабочим там я буду получать возможно даже меньше после вычета расходов за аренду. Да и с инфляцией там не лучше. У меня есть знакомый блогер, живет в США, работает в финансовой организации, уже гражданин давно, сам из России тоже, только общались с ним вчера по ватсапу, говорил, что инфляция 100%, раньше покупал минералку по 6$, сегодня берет уже по 12. Купил себе автомобиль за 55000$, год назад он стоит 27000$. так что не уверен, что там будет лучше.... 
avatar
моя специальность уже не будет котироваться

ещё не поздно получить образование, которое будет котироваться.

это самая лучшая инвестиция.

Жизнь в ЦАО — прямая дорога на кладбище. Там даже работать нельзя.

Видели бы вы как выглядит серенево-коричнево-зелено-серый воздух над ЦАО в безветренную погоду(((
avatar
правильно Зеленый Лук говорит, это в том случае хорошее вложение, если бы не яо. Обострение и эскалация может наступить внезапно. Инвест-компании держат рынок, а инвестировать сейчас в москву не каждому хочется ;)
avatar

теги блога Виталий

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн