Блог им. AzatShavaliev

Подорожание недвижимости или как я для себя решил вопрос - "покупать или не покупать".

    • 29 марта 2021, 17:13
    • |
    • dekab1
      Популярный автор
  • Еще
Тема недвижимости всегда актуальная, многие «аналитики» пишут о росте цен.

Рост цен действительно есть, но тут вопрос, что считать за рост цен.

Я сделал проще. Мониторю цену актива каждый год и добавляю доходность от пассивных инвестиции (ОФЗ и вкладов).

Таким образом в моей провинции, цена метра была 50 тыс за квадрат в 2018 году.
Доходность рублевых вкладов 10+ 8+ 7 =25% или средняя 8,3% годовых.

В итоге себестоимость метра на 1 января 21 года составляет 64 тыс руб.

Подорожание недвижимости или как я для себя решил вопрос - "покупать или не покупать".


Цена на рынке новостроек на текущий момент составляет около 60 тыс за квадрат. Таким образом лично для меня актив подешевел.

Другое дело, что квартира это больше пассив, поэтому особого желания в него лезть нет. 

Аналогично отслеживаю себестоимость и других интересующих меня активов, т.к для меня важно зайти в актив без убытка.

Особенно в бакс, как основную валюту сбережений.

На сегодняшний день себестоимость бакса с 2014 года составляет порядка 150 руб.
При рублевой ставке ниже 10% доходность рублевых накоплений не отбивает курс бакса.

Таким образом, пр текущих доходностях планомерно, лесенкой захожу в бакс на долгосрок.
При этом пока курс бакса ниже 150 руб убытка я не понес.

По мимо бакса еще голубые фишки, золото, комерч недвижимость и крупные покупки. Веду таблицы, мониторю цены.

Вплоть до продуктов питания. Закупаю оптом поэтому цены тоже приходится отслеживать.
Например
Свинина полу туши 2018 год 220 руб, сейчас 205 руб. Как ни странно, но это факт.
Молоко 25 руб, сейчас 36 руб. Себестоимость 32 руб.
Фрукты. 50 руб, сейчас 70 руб. Себестоимость 64 руб. и тд.

Убыток хоть и есть, но он не критичен. По ценам, это оптовые цены, вероятно в рознице они выше, я в магазины не хожу.

Дополнительно, не нужно забывать фактор инфляции. Скажу сразу, недвижимость в провинции рублевую инфляцию не отбивает. Вывод на основе расчетов.

Ну а «аналитикам» не плохо бы научиться считать, учитывать фактор себестоимости актива и не нагнетать бурю в стакане воды.


Если я получаю убыток по активу, в который не успел войти, он для меня становится не интересен. Вплоть до момента пока не выхожу на себестоимость. Данное поведение помогает брать актив близко к лоям, т.к за ростом всегда следует падение или коррекция либо стабильность.

По мимо этого, не стоит забывать и то что пока цена актива стабильна инвестор получает убыток.
Таким образом 20% доходности за 3 года разбиваются простым расчетом на калькуляторе и пониманием, что не отбилась даже ставка ОФЗ.

Доходность нужно считать годовую, это аксиома.

Все эти «100% за 40 лет», «20% за 3 года» меня лично не впечатляют. 

Странно что приходится объяснять данную аксиому многим знакомым.



★1
17 комментариев
Супер.

А те, кто купил квартиру весной-летом-осенью 2020 — получили +20% к стоимости не думая и не анализируя.

Помнится, тут смарлабовцы жаловались, почему в России ипотека такая дорогая? В Европе же  вон, 3%!

Ну вот.
Пока сделали 6,9%.

И тут же все метнулись покупать, пока остальные клювом щелкали.

Сразу видно, нищает народ, кушать нечего, квартиры на последние гроши покупают.
avatar
Lgner, поглядим на них года через 3
avatar
asfa, А что будет года через 3?
avatar
Lgner, ситуация ухудшится, платить будут меньше/реже  
(«но это не точно» )
avatar
asfa, аналитик уровня «о боже ж мой, я тоже так умею». 


Коллега, пока мы с вами тут считали и графики анализировали, люди тупо купили и живут дальше.

А мы и дальше будем считать и графики анализировать.
avatar
Lgner, 
avatar
Lgner, упущенную выгоду глупо считать.
Те кто зашли в бетон в 2015 году упустили 20-27% годовых по вкладам за 15-18 года.
Те кто не зашли в биткоин за 1 бакс упустили шанс стать супер богатыми.

Нужно смотреть конкретную ситуацию, а не высосанную из пальца.

avatar
dekab1, вы вообще разные вещи сравниваете.
Давайте отдельно?

1. Первое.
20-27% были месяца 3-4 в конце 2014 года.
И вклады были краткосрочные.

2. Те, кто купил квартиру в 2020 — получили +20% без анализа и биржи.
Вот и все.
avatar
dekab1, надо знать супер циклы  валют и  товаров. Это 18 лет. Сейчас время слива бакса на 8-9 лет. Все остальное будет расти. Типа сырье и другие  валюты типа йена, фунт и евра. Типично как в 2003г
avatar
 На сегодняшний день себестоимость бакса с 2014 года составляет порядка 150 руб.

как считали ?? 
avatar
asfa, калькулятором от цены выхода из бакса и разницы ставок баксо/рубля.
avatar
dekab1, есть ожидания по срокам насчёт 150р.??
Или действие по ситуации (как Минфин РФ) ??
avatar
dekab1, сейчас  без санкций цена бакса 54 р 
avatar
ezomm, почему?
dekab1, 

Я обычный средний человек, обыватель.
Если я не в курсе, значит и другие средние люди, обыватели, не в курсе.

Поэтому повторяю:
20-27% были месяца 3-4 в конце 2014 года.И вклады были краткосрочные.

А теперь эти простые средние люди просто купили квартиры и получили +20%.
Пока трейдеры бла-бла-бла.

avatar
почему мне хочется ржать со смартлаба. вот сидит человек, никогда не занимался рынком недвижимости, арендой, работой с людьми… и вот почему то он «решил для себя вопрос не брать», да еще математику в доказательство привел, и это при 25% росте и в рублях и в долларах за полгода. ну крутишь ты деньги на счете, крути дальше, дай бог тебе профита. боишься ты недвигу, или просто не твоя тема — каждому свое, никто не осудит. в конце концов в жизни надо делать то что нравится, а не считать где больше получишь процентов. убежден что 99% советчиков делают это умозрительно и никакого отношения к теме не имеют.

теги блога dekab1

....все тэги



UPDONW