Бетон To the Moon?

Вчерашняя новость о возможном продлении льготной ипотеки до 2024 года навела немало шороху, поэтому решил написать мысли по этому поводу и поделиться своей историей. Летом 2019 года мы с супругой накопили около 2 миллионов рублей на покупку квартиры. Сразу отмечу, что я никогда не брал кредитов или ипотек и брать не собираюсь — стараюсь жить по средствам. Поэтому вариант с внесением накопленной суммы в качестве первоначального взноса по ипотеке и покупки 2-х или 3-х комнатной квартиры сразу отлетел. Начали смотреть варианты с однокомнатными квартирами в данный бюджет и все было очень печально. За эту сумму в Томске можно было купить следующие варианты:

1. Однушка или полуторка площадью 30-35 квадратов в пятиэтажной хрущевке.
2. Однушка площадью 35-37 квадратов в панельном девятиэтажном доме 1980-х гг.
3. Однушка площадью 37-40 квадратов в типичном человейнике без инфраструктуры, но в новостройке.

В целом, в Томске большие проблемы с новым качественным жильем. Интересные проекты можно пересчитать по пальцам, но там и цена будет намного выше среднерыночной. Однушка во вторичке в районе с нормальной инфраструктурой и транспортной доступностью приближалась по стоимости уже к 2,5 млн. Копить еще около года не хотелось, в том числе и потому что деньги находились на 100 % в рублях. Поэтому, посмотрев около десяти разных вариантов, пришли к общему мнению, что наилучшим вариантом будет покупка однушки в советской девятиэтажке, но хотя бы с инфраструктурой.

В итоге, нам невероятно повезло, на местном портале всплыло объявление о продаже квартиры в панельном доме 2008 года постройки в хорошем спальном районе. Очень не хотелось первый этаж, хотя и прожили там два года в съемной квартире. Но цена была настолько заманчивая, что уже на следующий день приступили к оформлению сделки. Итоговая стоимость покупки — 1 миллион 950 тысяч рублей при среднерыночной цене на подобные квартиры около 2,4 млн. Видимо, сказался летний несезон, а хозяева поскорее хотели получить кэш. Вложили еще небольшую сумму в ремонт и заехали в квартиру. Прожили около полугода, а дальше случилась весна 2020 года и «привет, удаленка».

В прошлом году многие знакомые начали брать льготную или сельскую ипотеку и стремительно переезжали из съемных квартир в «свое жилье». К концу 2020 года все чаще стал слышать о том, что цены на квартиры серьезно растут и решил проверить, сколько же сейчас стоят аналогичные квартиры в моем доме. Когда я увидел ценник, то, мягко говоря, офигел. В моем доме несколько таких же по планировке и площади квартир продавали уже за 3,2 млн!

Напомню, квартира покупалась полтора года назад за 1,95 млн. Внимательный читатель, безусловно, возразит. Цена в объявлениях не соответствует реальной цене, за которую ее готовы приобрести. ОК, но даже с дисконтом условно в 10 процентов, это получается 2,9 млн, за которые с высокой долей вероятности ее быстро купят.

С одной стороны, это очень даже неплохой прирост капитала. Не Тесла, конечно, но все таки. А с другой стороны, рано или поздно придется расширяться и разменивать квартиру на большую. И для этого придется доплачивать ровно тот же миллион рублей, как это было и полтора года назад, поэтому выигрыш довольно сомнительный. В плюсе остались только те, кто либо купил жилье за кэш до 2020 года, либо успел запрыгнуть в первый вагон льготной ипотеки, до того, как цены взлетели To the Moon. 

Причем, что интересно такая ситуация происходит не только в более-менее крупных городах. Недавно разговаривал с одноклассником, который работает риэлтором в небольшом сибирском городе с населением 40 тысяч человек. Стоит отметить, что нового многоквартирного жилья там не строилось более 20 лет! А многие люди годами не могли продать квартиры. Обычно они делали там «хороший дизайнерский ремонт под себя», жили год и потом переезжали в более крупный город, но задешево продавать свою квартиру уже не хотели. Так вот, даже такие квартиры сейчас раскупают на ура. В среднем по городу цены на квартиры за год выросли на 40-50 процентов. И это в маленьком и депрессивном городке! Что уж говорить о более крупных городах.

Вряд ли мы увидим огромный рост цен на жилье, потому что рано или поздно наступит определенное насыщение рынка. А кто-то из тех, кто уже взял ипотеку, не сможет ее выплачивать, и через пару лет мы увидим охлаждение на рынке недвижимости. Но что можно сказать на 100% — от всей этой затеи выиграют строители и металлурги.

И напоследок хотелось бы показать две картинки.

Средняя цена за квадратный метр в однокомнатной квартире в Томске выросла за 3 года с 52 до 70 тысяч, или на 25%. Не знаю, насколько можно доверять такой информации, если по личному опыту только за последний год цена квартир увеличилась более, чем на 30 %.

 
А теперь стоимость по аренде однокомнатных квартир, которая увеличилась за 3 года с 11200 рублей до 12300 рублей, или менее чем на 10 %. Это даже не покрывает инфляцию! Интересно, куда потом пойдут горе-инвесторы, которые набрали себе квартир в ипотеку под сдачу в аренду?

Интересно почитать, насколько в вашем городе реально выросла цена на недвижимость и что вы думаете по ее дальнейшему росту.

До связи!