Ипотека, Кредит, РЕПО

Как человеку без официальной работы в России получить кредит на крупные покупки, например на квартиру или дорогой автомобиль? Лично для меня вызывал парадокс тот факт, что в банке ВТБ в котором у меня акций и облигаций на несколько миллионов рублей мне отказались оформить кредитную карту с беспроцентным периодом с лимитом на 100т. рублей по той причине, что я не смог предоставить справку 2-НДФЛ.

Хочу поделиться своим опытом и мыслями о использовании механизма РЕПО, если кратко то это кредитование наличными под залог ценных бумаг.

Вопрос которой я ставил был достаточно прост, как можно приобрести квартиру не прибегая к ипотеке и не продавая ценные бумаги.

В конце ноября 2019 года был проведен вебинар Марины Сакович из GROTTBJÖRN “Кредитное плечо VS РЕПО с ЦК” в котором рассказывалось о преимуществе работы РЕПО с ЦК.

Ссылка на вебинар: finansovoe-a.esclick.me/DPagSuMgij8u

Ссылка на презентацию: finansovoe-a.esclick.me/DPagXb1vunWu

Основная мысль заключалась в том что с акциями и облигациями можно проводить сделки РЕПО, то есть получать займ под их залог, при этом ставки кредитования подвержены рыночным колебаниям. Результаты торгов можно посмотреть на сайте МосБиржи в разделе Денежный рынок: https://www.moex.com/ru/markets/money/repock/

Имея в своём портфеле огромный пакет акций Сбербанка я увидел возможность получить кредит под мизерные 4% годовых. Ну разве это не сказка? Даже льготная ипотека с господдержкой начинается от 6,1%.

Я начал уточнять кто из брокеров сможет мне обеспечить доступ к Денежнему рынку ММВБ и сколько это стоит. Брокер ВТБ мне отказал сразу. 

• Брокер ВТБ — отказ
• Grottbjorn — очень высокие комиссии на брокерское обслуживание и услугу РЕПО в частности. Но если принять в расчет высокие комиссии то прибавка к ставке Денежного рынка составляет ~1.5%, то есть получается кредит выйдет 5.5% что относительно тоже не плохо.
• Брокер НФК Сбережения — услуга РЕПО только на тарифе “Фиксированный платеж” за 8т в месяц.
• Брокер Сбербанк — предоставление услуги внебиржевого кредитования РЕПО-ОТС для физ.лиц. — https://www.sberbank.ru/common/img/uploaded/broker/otc/%D0%BF%D0%B0%D0%BC%D1%8F%D1%82%D0%BA%D0%B0_%D0%BF%D0%BE_%D0%BE%D1%82%D1%81-%D1%80%D0%B5%D0%BF%D0%BE.pdf

Предложение Сбербанка меня заинтересовало, в декабре 2019 года ставка составляла 7% годовых, акции Сбербанка, Лукойла, Газпрома принимались в обеспечение с дисконтом 30% от рыночной цены. Я решил попробовать. Минимальная заявка 200т, срок 7 дней.

У больших брокеров, таких как ВТБ и Сбербанк есть одна большая общая отрицательная черта, из-за низких тарифов и большого количества клиентов очень сложно дозвониться до клиентского менеджера брокера чтобы выставить заявку с голоса. В брокере Сбербанк регистрация счета, ввод и вывод денежных средств, операции покупки и продажи можно делать дистанционно через мобильное приложение, сайт или QUIK, но чтобы подать заявку на РЕПО нужно звонить оператору. Я звонил несколько дней подряд, всегда слышал фразу девушки-робота о ожидании ответа более 10 минут, при этом ждал полчаса и клал трубку. Я дозванивался несколько дней. Это ужас!

Как происходила тестовая сделка РЕПО у Брокера Сбербанка. Я ознакомился со списком бумаг и условиями сделки: https://www.sberbank.ru/ru/person/investments/broker_service/repo

Принял решение о покупке акций Лукойл, по ним дисконт 30%, соответственно чтобы совершить сделку на минимальную сумму 200т нужно иметь акций на ~290т,  было куплено 57 акций Лукойл при средней цене 5090 рублей. Дождался срока расчетов по сделкам Т+2 и 29 декабря мне повезло дозвонится до менеджера брокера и я успешно заключил сделку РЕПО.

Из-за выходных и праздников сделку пришлось заключить на 13 дней, стоимость за пользование деньгами составит 498,42 рубля.

Задал менеджеру Сбербанк сразу несколько вопросов:

Да, возможно, но не ранее 7 дней

Возможно ли частичное гашение сделки РЕПО?

Да, возможно. Но механизм через закрытие старой сделки и выплаты процентов и открытия новой сделки РЕПО с новой уменьшенной суммой.

Возможно ли пролонгировать сделку РЕПО?

Да, можно, при отсутствии денежных средств на брокерском счете сделка автоматически пролонгируется на тот же период на тех же условиях, т.е. закрывается старая сделка РЕПО, автоматически открывается новая. Денежные средства за пользование деньгами по старой сделке РЕПО будут списаны.

По моей сделке РЕПО денежные средства пришли на брокерский счет в тот же день, сразу поставил заявку на вывод. Денежные средства выводятся на следующий рабочий день. Акции Лукойл исчезли из списка бумаг на брокерском счете. 

Я вернулся к своим размышлениям о крупных покупках, например квартиры. Какие риски, плюсы и минусы перед ипотечным кредитом.

Кстати, нашел интересный материал: https://tass.ru/obschestvo/9258289

Цитата:

Каждая вторая покупка квартиры в России происходит с привлечением ипотеки. По данным ДОМ.РФ, с 2010 года популярность ипотечных кредитов выросла в три раза. На первичном рынке доля поднялась до рекордных 67%, на вторичке — до 38%.

Плюсы:

• Не надо подтверждать доход и предоставлять справку 2-НДФЛ
• Не надо иметь кредитную историю
• Не надо страховать имущество
• Не надо страховать жизнь и здоровье
• Не надо собирать документы для одобрения ипотеки
• При сделках РЕПО продолжаешь владеть ликвидным имуществом и получать дивиденды с акций и купоны с облигаций

Минусы:

• Риск изменения ставки РЕПО в сторону увеличения
• Риск снижения стоимости акций и облигаций, риск маржин колла
• Нужно иметь ликвидные бумаги в портфеле
• Размер ликвидных бумаг нужно иметь с учетом указанного дисконта 

Нетипичные сделкам РЕПО риски:

• Операционные (Сбербанк закроет сервис РЕПО-ОТС для физ.лиц)
• Налоговые (введение дополнительных налогов на сделки РЕПО)
• Правовые (введение полного или частичного запрета на сделки РЕПО для физ.лиц, требование специальной квалификации или сертификатов на сделки РЕПО)
• Репутационные (друзья у которых ипотека будут считать вас “белой вороной”) 

Глобальные задачи:

• Снижение нетипичных сделкам РЕПО рисков, а именно:

Работа с брокерами. Агитация, что обеспечивать работу физ.лицам сделок РЕПО — это хорошо, а ограничивать — плохо.

Работа с гос.органами и органами ЦБ. Агитация, что развитие Денежного рынка для физ.лиц путем популяризации сделок РЕПО стимулирует внутренний спрос на широкий CAPEX российских домохозяйств.  Агитация, что ограничивать работу со сделками РЕПО — это плохо.

Работа с друзьями. Навязывать мысли о том, что сделка РЕПО выгоднее ипотеки, потому что более ликвидна, доход по ценным бумагам частично или полностью покрывает расходы по кредиту за пользование деньгами.

Стратегия поведения и возникновении специфичных рисков:

• Риск изменения ставки РЕПО в сторону увеличения

Риск изменения нивелируется короткими сроками сделок РЕПО, а так же ликвидным имуществом. В случае значительного изменения ставок, возможна реализация ценных бумаг для покрытия затрат.

• Риск снижения стоимости акций и облигаций, риск маржин колла

Использование активов с низкой волатильностью, например облигации ОФЗ.

Промежуточный вывод. Использовать сделку РЕПО выгоднее чем брать ипотеку. Это проще, не нужно подтверждать доход, собирать справки, страховать свою жизнь и недвижимость, таким образом можно сэкономить на страховке значительные средства. Основной минус — это необходимость иметь нужный объем портфеля и при этом учитывать дисконт для сделки РЕПО. Риски есть и они мной описаны, для них созданы контрмеры и по моему экспертному мнению неспецифические риски крайне маловероятны в текущей экономической ситуации.

Для населения у которых присутствует необходимый размер портфеля есть два варианта событий в случае необходимости покупки жилой недвижимости:

• Вариант 1 — продать ценные бумаги на рынке и приобрести недвижимость. В таком варианте у человека исчезает один актив и появляется один пассив.
• Вариант 2 — заключить сделку РЕПО под залог ценных бумаг, на них приобрести недвижимость. Гасить проценты по займу и частично весь займ в моменты получения дивидендов по акциям и купонам по облигациям. В конце срока займа сохранить свой инвестиционный портфель и недвижимость.

С учётом описанного Вариант 2 является более привлекательным. 

Рассмотрим типовой расчет портфеля для РЕПО-ОТС от Сбербанка, который нужно иметь, чтобы заключить сделку РЕПО на 5 млн рублей. Понятно что портфель может быть многосоставным, состоящим из акций и облигаций. Но чтобы нивелировать риск снижения стоимости активов и вероятности маржин колла будем рассматривать только облигации. При этом будем рассматривать только со сроком погашения более 5-10 лет или вечные бонды.

Возьмём список бумаг на сайте Сбербанка: https://www.sberbank.ru/ru/person/investments/broker_service/repo

Отберем облигации с длинными сроками погашения и внесем ставку купона и текущую биржевую цену.

Кстати, список в файле неполный, внизу есть сноска: “Если вы не нашли интересующую вас ценную бумагу, обратитесь пожалуйста к своему клиентскому менеджеру или в ближайшую точку инвестиционно-брокерского обслуживания”. 

Получается следующая таблица:

Сразу обратил внимание на бумагу РСХБ 08Т1 — она бессрочная, что очень хорошо, но купон у неё очень высокий 14,25% выплата в полгода. Чтобы заключить сделку на 5 млн нужно владеть 6562 облигаций это с учётом дисконта 40%, при текущей рыночной цене стоимость такого пакета составит 8,3 млн рублей. Так как у этой бумаги безумно огромный купон рассчитаем сколько нужно лет, чтобы окупить квартиру стоимостью 5 млн только на одном купоне.

Каждая строка — это 6 месяцев, получается 8,5 лет.

Вывод: имея 8,3 млн рублей покупаешь облигации, совершаешь сделку РЕПО на 5 млн рублей, покупаешь квартиру, живешь в ней и через 8,5 лет погашаешь весь займ только на одних купонах. По истечении этого времени в наличии и квартира за 5 млн и облигации за 8,3 млн, которые за это время могут вырасти в цене. Профит.