Блог им. MaximOrlov

Продать квартиру и кинуть деньги в облигации.

А теперь можно выдохнуть 😄
Поста из разряда «Пойду возьму кредит/продам квартиру и вот тогда-то мне повезет на рынке» не будет.
Но я хочу вынести свою идею вам на суд.

Мы с семьей живем в двушке. Но в перспективе (роста ребенка, а живем с родителями) нужно расширить жил площадь до трешки, что бы у ребенка была своя комната.

Идея:

Продаем квартиру.
Подбираем квартиру так, что бы она была дороже предыдущей не более чем на 15-20% (грубо говоря 1,5-2,5 млн сверху, иначе будут слишком большие ежемесячные взносы)
Берем вторичку в ипотеку, что бы сразу въехать. 
В ипотеку вкидываем первоначальный взнос — около 50% от стоимости новой квартиры, но не всю сумму от продажи.
Оставшуюся сумму вкидываем в облигации под 8-10% годовых. Не ОФЗ конечно, чуть рискованней, но все равно достаточно консервативно.

Что в итоге хочу получить:
Одной частью мы гасим около 50% по ипотеке сразу.
Вторая часть, которая в облигациях, своим купонным доходом помогает гасить часть ежемесячных взносов (не весь взнос, а хотя бы 50-60%).
В случае жизненных форс-мажоров, до погашения ипотеки, можно продавать часть облигаций, что бы гасить взносы.
А по итогу, после того как выплатим ипотеку, должна остаться не плохая сумма на счету. 

Помогите найти бреши в плане 🤕
81 комментарий
купите нелорогой дом и будет вам счастье без ипотеки… козу можно завести для молока и кур для яиц и кроликов для мяса .. 
avatar
ольга ан, вариант хорош, но не для меня. Не хочу жить в доме.
План уже есть. Реализация будет через 3-4 года, до этого буду усиленно копить подушку.
Моя цель — узнать у людей, которые понимают всю внутрянку — что я мог упустить. Одна голова хорошо, а со Smart-lab лучше. 
Максим Орлов, не хочу жить в домк, хочу жить в кредите ))
avatar
ольга ан, Ну не мое это. Да и при учете цены на дом, это все равно надо ляма 3-3,5 минимум. А их откуда взять?
Максим Орлов, через 3-4 года, вряд ли будут такие ставки по облигациям
avatar
iireg, Я надеюсь что все будет норм. Но через 3-4 года конечно планы буду корректировать.
Хочу проверить, на сколько вообще жизнеспособная идея.
Максим Орлов, идея нормальная в любом случае, т.к. квартиры, после выплаты ипотеки, у вас останется еще кеш
Я тоже планирую нечто подобное провернуть чуть позже, но я на ставки облигаций не завязан буду, только на ставку ипотеки
avatar
iireg, Не поделитесь планом? 
Максим Орлов, он вам не подойдет)
Шаг 1. Копим на первый взнос и ремонт бОльшей квартиры
Шаг 2. Покупаем в ипотеку бОльшую квартиру + делаем ремонт
Шаг 3. Продаем текущую квартиру
Шаг 4. Покупаем однушку на деньги от продажи текущей
Шаг 5. Остатком от продажи текущей гасим часть ипотеки

В виде профита +1 квартира
avatar
iireg, Ну да, +- так же, только у меня бонус налом, а у вас квартирой.
Кстати можно продолжить мысль и сдать вашу однушку в аренду, а с арендной платы гасить ипотеку.
Максим Орлов, вы ж не подумали, надеюсь, что весть план покупки квартиры, чтобы только платить за нее ЖКХ)))
avatar
iireg, Конечно нет, это так, мысли в слух 
На биржу же закинешь на срочку и про… шь
avatar
GoodBargains, корпоративные облигации. Процент небольшой, но стабильный. По примерным подсчетам, где-то 50% от ежемесячных взносов можно будет гасить при таком маневре.
Максим Орлов, сначала закинешь в облигации, потом жаба задушит, что мало и залезешь в акции и понеслось))
avatar
Вы забыли один важный момент в своих расчетах...
У нашего государства остался огромный не паханный участок в налогообложении. И это налог на недвижимость. Пока, как Вы можете заметить, об этом даже не заикаются, чтобы не спугнуть новых собственников, которые вломятся в " дешевую" ипотеку. Но вот потом....
Вы будете рады, если спихнете свою собственность за часть вложенных средств.
avatar
Pol Noblivios, там еще кроме налога на недвижимость, который давно есть, но потихоньку нарастает, чувствуется желание властей не обойти стороной доход с аренды недвиги. Пока прощупывают, проектируют механизмы, но идем к этому.
Принцип Парето, Это они давно уже щупают. А вот налог на недвигу это самый простой и быстрый способ получения быстрых денег. Все уже у всех учтено, только нажми кнопочку и вот бабло посыпалось в общак. Пока стройка имитирует еще какой-то драйвер экономики, налог не будут сильно повышать. А когда стройка загнется, то новая нефть будет платить и плакать
avatar
Pol Noblivios, и все долбоё*Ы, которые голосовали ЗА поймут, что их в очередной раз натянули
avatar
Pol Noblivios, А можно поподробней?
Максим Орлов, Так вроде я все расписал. Наверное криво выразил мысль.
Суть в том, что налог на недвигу у нас пока минимальный, и тут есть куда увеличивать, не просто в разы, а на порядок. Вот где будут налоговые поступления!
avatar
Pol Noblivios, Готовлю лыжи с лета ;)
План готовлю сейчас, но реализовывать буду только года через 3, так что посмотрим что нам по налогам припаяют.
Максим Орлов, снять дешевое жильё в аренду. Свою хату продать и бабло закинуть на облиги с ИИС обязательно. Купонов хватит и на аренду и на накопление
 Моя недвижимость, приобретенная до 2012 г. подешевела более, чем в два раза, если считать по баксу, а именно их я менял, чтобы вложиться в недвигу.
avatar
Лучше в крипту, через год будете жить в дворце хрустальном.
avatar
Фактически вы берете кредит на покупку облигаций под залог квартиры. Пусть и под меньший процент.
Просто честно ответьте себе на вопросы:
Сколько там сейчас на вторичке, минимум — 8? Плюс страховки. А под какую доходность вы возьмете облигации? Сколько вы выиграете за счет этого и готовы ли к дефолту эмитента, пусть маловероятному, но все же?
 
А по схеме — так в США развлекались до 2008 года. В одном из фильмов раскрывалась такая история.
Принцип Парето, У меня нет плана заработать на этом.
Моя цель — уменьшить для себя ежемесячный платеж + оставить какую то подушку безопастности.
На вторичке да, где-то 8-9%.
Облигации будут в тех же %.
К дефолту готов. Я же не буду вкладываться только в 1 эмитента.
Максим Орлов, если будете иметь по облигации тот же процент, что и по ипотеке, то логичнее погасить ипотеку на сумму покупки облигаций. Этим самым вы платеж по ипотеке уменьшите на ту же сумму что получите купонами. Кстати купоны ведь нерегулярны, в отличие от платежей по ипотеке. Это тоже идет в минус доходности идеи. Чудес в математике не бывает.

А вот если бы у вас ставка ипотеки была существенно ниже, а по облигациям выше — выигрыш налицо. Но пока это не так.
А подушку обязательно следует оставить минимум на полгода-год.
Принцип Парето, Да, но если закинуть все в ипотеку, то я останусь без подушки и без бонуса после выплаты ипотеки.
Если использовать план с облигациями — сохраняется подушка + деньги в облигациях после погашения ипотеки. А вот это не плохой бонус.
Максим Орлов, так я не говорю что на все гасить. Гасите, оставляя подушку. А подушку под процент в облигации, в соответствии с вашей терпимостью к рискам. Я бы не парился и держал бы подушку в банке или ОФЗ. Много на этом не срубить, но надежность существенно выше.
не-офз — риски дефолта и ликвидности.
сейчас 8-10% это x1.5 — x2 к доходности офз. помоему весьма существенная премия.
avatar
План разумный, но найти надёжные облигации, у которых доходность выше ипотечной ставки, непросто. Выигрыш небольшой, поэтому нужно точно посчитать дисконтированные денежные потоки, учесть НДФЛ с купонов и посмотреть, стоит ли рисковать ради такого результата.
Георгий Мозалёв, Вся эта схема для того, что бы уменьшить ежемесячные платежи по ипотеке. На 100% их перекрыть все равно не выйдет. Так что цели переиграть ипотечный % у меня нет.
Максим Орлов, чтобы уменьшить ежемесячные платежи достаточно увеличить срок ипотечного кредита.
Георгий Мозалёв, Увеличение срока ипотечного кредита свыше 10 лет бессмысленно 
Всему есть предел.
Максим Орлов, «Увеличение срока ипотечного кредита свыше 10 лет бессмысленно» ??? А вот я, как практик-перепродажник квартир банкротов, не соглашусь! :) Это пока единственное разумное предложение во всем топике! Сейчас сроки ипотеки 20-30 лет вполне доступны и популярны, смысл в том, чтобы сделать минимальным ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ платеж, для того, чтобы не вылететь из графика платежей в случае потерь с этими ОФЗ, потери работы, болезни. А плюсом, по мере наличия средств производятся постоянные частично-досрочные погашения, хоть каждый месяц (с сохранением срока ипотеки и с ещё большим уменьшением ОБ платежа. В случае каких ЧП — платится только обязательный платеж. С ОФЗ на мой взгляд — сырой план. Выгодней качественно поискать 3ку, качественнее поторговаться, найти подешевле ипотеку, сделать подешевле страховку, решить без риэлторов и воспользоваться ситуацией, девиз 2020 года: трешки по цене двушки! Можно найти без доплаты, крайний этаж, или угловую.
Ну хз. В мире такой трэш творится, а вы в корпоративные облигации залезть хотите. Тут сомнения не будет ли дефолта по государственным (поскольку горизонт планирования у вас длинный).
avatar
Antishort, План обдумываю сейчас, подготавливаю подушку, но реализовывать буду года через 3.
Да там конечно очень многое может поменяться, но курс то надо выбрать.
Сергей Сергаев, Спасибо.
Любые вычеты надо использовать.
Там еще были вычеты на покупку первого жилья и на % от ипотеки. Их тоже используем.
Не понял, разница в купонном доходе по облигациям и в процентах по кредиту (ипотеке) от «силы» в идеальном варианте пару процентов. Не учитывая риск изменения цены (тела) облигации, ндфл, который с 2021 г. ввели по всем облигациям — по-моему на Вашей сумме положительная разница получается пару десятков тыс. рублей в год, и то это при идеальном варианте.

Вывод — рисков гораздо больше, чем возможная прибыль.

Копите деньги и покупайте квартиру без ипотеки на свои.
avatar
nnnd, У меня не было цели перебить ежемесячные платежи. Моя цель — снизить их хотя бы на 50-60%
Мало вводных данных, если бы у Вас родился второй ребенок, то ставки по ипотеке были бы совсем небольшими <5.5% +  616 тыс мат капитал.
Потенциальные дополнительные бонусы к схеме:
1) ИИС на себя и супругу (если работаете) -  52 т.р. х 2 каждый год (13% в год с 400 тыс.)
2) Налоговый имущ. вычет на себя и супругу — 260 т.р. х 2
3) макс. налоговый вычет по процентам по ипотеке — 390 т.р. х 2

avatar
HeZnayka, можно родить трех детей от трех женщин… и три серификата засунуть в одну квартиру
avatar
HeZnayka, собственник один, каким образом получается «Налоговый имущ. вычет на себя и супругу — 260 т.р. х 2»?
avatar
Serj90, если можно каждому по 1/2 доле, у каждого и будет вычет, разве нет?
Сергей Семин, а, такая схема вроде существует, тогда вопрос отпадает)
avatar
Ну так если есть безрисковый способ делать 10% при ставке в 5% то ето грааль. Можно набирать плечей и досрочно погашать ипотеку. Только вот с этим пунктом будут проблемы
«Оставшуюся сумму вкидываем в облигации под 8-10% годовых. Не ОФЗ конечно, чуть рискованней, но все равно достаточно консервативно.»
avatar
вообще вариант так себе. ты сейчас живешь с родителями… лучше накопить немного и купить полуторку и двушку…
avatar
N M, лучше и не скажешь! был бы рейтинг — лайк поставил
avatar
Serj90, стрелочки вверх работают )))
avatar
N M, Неее))) я про то, что у меня рейтинга не хватает(
avatar
Serj90, чем смог — тем помог...  пиши посты )
avatar
N M, а что такое полуторка??
Да и вариант найти ипотеку дешевле чем доходность по приличным бондам сильно сомнительный.
Не забываем, про страховки разные и прочую хрень в ипотечном случае, и про скидку при оплате кэшем за квартиру сразу.
avatar
Sergio Fedosoni, полуторка — это комната + кухня. Но отдельные. У меня ипотека под 8,6% годовых. Когда будет второй ребёнок, то ипотеку под 6%, а сертификатом закрою практически всю ипотеку.

лучше накопить за пару лет. или завести ребёнка (сертификат мат.ката) и купить полуторку и двушку. ( чтобы с родоками не жить)
avatar
N M, комната и кухня это вообще то однушка...
В новостройке в мск она стоит минимум 8-10м (с ремонтом), интересно как маткап закроет всю ипотеку??
avatar
Sergio Fedosoni, в МААААскве — это может и однушка, а в Челябинске — это полуторка… ))) Человек и так хорошо живет.
У него есть квартира в Москве — пусть продаст двушку в хорошем районе и купит однушку и двушку в районе по проще. Без Ипотеки. И пусть тогда по тихому копит на облики и всё остальное.
avatar
N M, если живешь с родителями, то выгоднее же разжалобить маму, папу, бабушку, дедушку, маму жены, папу жены, бабушку жены, дедушку жены, чем заставлять жену рожать троих, разве нет?
В топике конечно не сказано какой город и состояние текущей квартиры, но рассматривался ли вариант продать двушку, купить однушку для родителей, а на оставшиеся деньги + накопленные зарядить в ипотеку на вторую квартиру?
avatar
Кстати касательно терминов:
---
Одной частью мы гасим около 50% по ипотеке сразу.
Вторая часть, которая в облигациях, своим купонным доходом помогает гасить часть ежемесячных взносов (не весь взнос, а хотя бы 50-60%).
---
Первоначальный взнос, не есть ипотека
А ежемесячный ПЛАТЕЖ (минимальный), а не взнос...
Ипотека это сама сумма кредита (займа) под залог недвижимости, первоначпльныц взнос это ваши собственные средства внесенны в зоде сделки купли-продажи за счет кредитных средств.
avatar
Как говорит Женя Тимонова, у нас сейчас формат совместной жизни — сериальная моногамия, т.е. пара объединяется на 3-5 лет, а потом — расходятся. Так как жизнь легкая, еды много, ребенки и так выживают. Так что задача самки сейчас — сначала запинать самца в ипотеку, хоть на 30 лет, а потом как-то от него избавиться, но чтобы квартира осталась в трофей. 
Помогите найти бреши в плане
Судя по тексту квартира принадлежит родителям, а не Вам.
Облигации тоже спекулятивный инструмент. Цена летает, можете зависнуть надолго. Если конечно не надоумились купить что то, кроме госдолга. То и превратится все в ноль — нормально для биржи.
avatar

зависит от стоимости кв. 

план неплохой, вычеты с квартиры, с ИИС, возможно маткапитал перекоют хорошую часть процента по ипотеке.

минус один — жена может запаниковать

avatar
8-10% не ОФЗ заплатите НДФЛ с купонов, и получите теже ставки, что и ОФЗ
после того как выплатим ипотеку, должна остаться не плохая сумма на счету. 
Конкретные цифры выложите, будет понятнее.

Условно текущая квартира: 10 млн
Покупаем за 12 млн — тут сразу вопрос:
нужно расширить жил площадь до трешки
она была дороже предыдущей не более чем на 15-20%
За 15% двушку не расширишь до трешки.

На какой срок ипотека и по какой ставке.
Страхование жизни и титула посчитали?

В итоге выяснится, что потратили кучу времени а по итогу выиграли 200к за 10 лет.

По факту вы хотите часть затрат безрискового актива покрыть за счет доходов с более рискового.

Чем выше будет риск актива — тем больше премия.

Вы же по сути считаете риски квартиры и облигаций — нулевыми, хотя по факту это не так.
avatar
Странный план вынесен на рассмотрение. Нынешняя доходность облигаций разве перекрывает % по ипотеке? Увы, нет. И риски присутствуют.Так, к чему такие заморочки? Если необходимость расшириться уже назрела -  покупайте жилье, взяв ипотеку, вложив в нее максимум от продажи имеемого  жилья. Это будет самый дешевый вариант.
avatar
А почем ипотека?
avatar
Продавать жилье сейчас будет скорее всего в убыток — это раз. Второе — проценты по облигам сейчас низкие — это два, а если брать корпоративные оо риски шкалят. Третье — транзакционные издержки тоже нужно учесть в плане.
Плюсы — можно купить квартиру побольше подешевле выторговывая цену, так как сейчас рынок покупателя. Минусы — покупка актива приносящий процентный доход но не растущий в цене. К тому же облиги не защищены от инфляции!!

Я бы на вашем месте, если уж вы хотите заставить деньги работать и готовы на риск, продал бы квартиру, а другую взял бы в долгосрочную аренду, выторговывая цену так как опять же рынок покупателя/арендатора, долгосрочного щас найти проблема. А сумму высвободившуюся вложил в дивидендные акции с потенциалом роста. Когда плохие времена пройдут почти любой портфель из нормальных акций вырастет, тогда уже и можете думать о конвертации портфеля в квартиру, если это цель, плюс акции из прибыльных бизнесов это защита от инфляции, чего в облигах нет!!!
avatar
Zaorish, ничего себе совет) выгоняете две семьи из собственного жилья на улицу в съемную хату, где в любой момент вас попросят покинуть помещение, особенно когда рынок покупателя изменится на рынок продавца, а вырученные деньги зарядить в фонду… представим что сейчас середина февраля и автор всё сделал именно так. Тогда по большинству активов сейчас он либо дивы не получил, либо они порезаны + кризис будет аукаться в отчетах эмитентов еще год + вы сами пишете, что ПОЧТИ любой портфель вырастет. Риск в плане автора безусловно присутствует и он не малый, вы же предлагаете возвести этот риск в квадрат)
avatar
Serj90, так мы же учитываем, что середина февраля уже прошла, я же не в декабре прошлого года советую. Риск он есть всегда, важно, чтобы он был оправдан — у активов будет потенциал роста… а у автора ипотеку брать под 8-10% (риск огого) в обмен на облиги незащищенные от инфляции без потенциала роста дай бог с сопоставимым процентом — ?
avatar
Схема так себе + жена запаникует однозначно. Риски дефолта по корпоратам выше, чем вам кажется.
Я бы больше ориентировался на профит от максимального использования вычетов/сертификатов + сама сделка может иметь разную степень выгодности.
Могу предложить несколько приемов, которыми стоит воспользоваться.
1. Оформите новую квартиру в долевую собственность = каждому по вычету 260 тыр + проценты. При условии, что оба работают и получают не мрот.
2. Маткапитал. Ну тут по жизненной ситуации.
3. Раз планируете через 3 года въехать в трешку — покупайте ее сейчас. При условии, что Вы способны наскрести первый взнос. Если не способны — то вся затея нереальна, так как Вы тупо не тянете по доходам.

Третий пункт разверну подробнее.
Сейчас ставки по ипотеке исторически низкие, не факт что дальше будет также. Кроме того, учитывая реальную инфляцию рубля и зарплат, через 3-4 года платеж в 30-40 тыс в месяц будет уже не так обременителен, как сегодня.
Смысл идеи купить сейчас таков.
Берете трешку на вторичке чуть ниже рынка. То есть убитую квартиру в совковых обоях, но в устраивающем Вас месте. Квартира должна нуждаться в ремонте на столько, чтобы ее удалось сторговать относительно дешево.
Клеите новые обои и линолеум = супердешманский ремонт.
Сдаете ее на 3 года. Деньги от сдачи должны покрывать платеж по ипотеке.
Через 3 года Вы должны накопить на хороший ремонт, сделать его, въехать в трешку, продать двушку и погасить львиную долю кредита.
avatar
Kluger, нет ни одной модели, когда доход от сдачи покрывает платеж по ипотеке, ну ращве что с первоначальным взносов >50%.
Иначе бы вся страна покупала б и сдавала.
avatar
Sergio Fedosoni, при нынешних процентах по ипотеке ежемесячный платеж в 40-45 тыс равен 6-6.5 млн кредита. С первоначальным взносом 30% это дает 8-9 млн руб. В Нерезиновой за эти деньги можно купить убитую трешку в панельке 70-х годов и сдать ее за 40 тыс в месяц. Возможно, баланс будет минусовать тыс на 5-8, но это посильное бремя для семьи, где двое работают (и зарабаиывают на вычет по НДФЛ).
avatar
Kluger, а какова ставка будет по кредиту на убитую вторичку???
Трешка конца 70х млн 12 стоит точно
avatar
Sergio Fedosoni, 12 млн стоит приличная трешка в домах 80х годов постройки, недалеко от метро. Мои знакомые купили за 7,8 млн убитую трешку в 12ти этажном панельном доме, район Чертаново, кредит Сбера на общих условиях.
avatar
Хитрожопое натягивание очка на глобус
avatar
Делается так, Ваши Родители, Вам продают квартиру за 10 -12 мультов в эпотеку на бумаге вы получаете 13 процентов вычета + 10 мултов и кладете под проценты в облигации. Дальше уже начинаете думать лучше пару лет подумать :)
avatar
Не гони, не делай так

теги блога Максим Орлов

....все тэги



UPDONW