Индексные инвестиции или доходная недвижимость

На форуме молодых пенсионеров разгорелась дискуссия в отношении методов достижения досрочной пенсии: пассивное индексное инвестирование или вложения в недвижимость. Некоторые аргументы и жизненные истории в комментариях мне показались интересными. Рассмотрим их в статье.

Пост длинный, для любителей читать форумы, но содержательный.

Введение:

Инвесторы в недвижимость, какая у вас была стратегия инвестирования? В первую очередь меня интересует, как вы смогли собрать и управлять недвижимостью для финансирования вашего выхода на пенсию. Я большой поклонник сдачи в аренду недвижимости как средства для накопления богатства и считаю, что его часто незаслуженно называют рискованным способом инвестирования по сравнению с индексными фондами Vanguard и т.д.

На этом форуме немало тех, кто использовал или вскоре использует доходную недвижимость как средство для досрочного выхода на пенсию. Мы, как инвесторы, знаем, что недвижимость — это про место, и вам нужно тщательно искать «правильные сделки», которые обеспечивают положительные денежные потоки. Так что для тех из нас, кто нашел этот ЗОЛОТОЙ путь и хочет вдохновить других, опубликуйте ваше путешествие, а также любые конкретные ниши, которые вы обнаружили, что работают хорошо. Давайте покажем молодым мечтателям, как с помощью доходной недвижимости можно купить денежный поток для пенсии дешевле, и она требует меньших начальных инвестиций, чем активно рекламируемый сбалансированный индексный фонд Vanguard.

Моя история:

Мы купили наш первый дом для одной семьи на торгах по банкротству в 2002 году с очень высоким риском, но по очень низкой цене

Этой первой покупкой, проведя в ней ремонт, мы владели в течение 1 года и обменяли ее на другую недвижимость с использованием правила 1031 (прим. авт. — отсрочка уплаты налога при приобретении аналогичной недвижимости после продажи), в результате чего прибыль составила около 70 тыс. долларов. Новая недвижимость обеспечивала ежемесячный доход в 500$, и в настоящее время мои инвестиции в нее составляют минус 35 000$. Другими словами, я вытащил свои деньги плюс получил дополнительные 35 000 $ после рефинансирования кредита (прим. автора — после ремонта недвижимость повышается в цене, и ипотечный заемщик в США может попросить банк выдать дополнительные деньги в кредит под увеличивший в цене залог, таким образом, фактически вернуть свой первоначальный взнос и даже больше). На сегодняшний день эта недвижимость в моем портфеле стоит около 70-90 тыс. $.

Зимой 2006 года мы купили наш второй дом для одной семьи, вложив около 60 тысяч долларов наличными в качестве первоначального взноса и в ремонт. Положительный денежный поток снова составил около 500 долларов в месяц. Эта недвижимость все еще находится в моей собственности, и стоит около $ 100K-140K.

Мы купили 3-й и 4-й объекты недвижимости, оба дуплексы (прим. авт. — таунхаусы), так и оба в 2009 году. Мы вложили около 100 тысяч долларов США в ремонт и первоначальные взносы. Чистый положительный денежный поток от дуплексов составил около 2500 долларов в месяц. Именно тогда мы остановились из-за невозможности получить дополнительную ипотеку.

Таким образом, в общей сложности мы инвестировали в недвижимость около 90 тыс. долл. США, получили положительные потоки денег с первого дня, стоимость недвижимости сейчас 470 тыс. долл. США по самым низким оценкам, и мой валовой денежный поток при ликвидации долга составит 7600 долл. США в месяц по сегодняшним ценам аренды. Чистый доход около 6000 долларов в месяц.

Если бы вместо приобретения недвижимости, мы взяли бы начальные 35 тыс. долларов, с которых я начинал, и добавляли дополнительно 2000 долларов в месяц в течение 15 лет, я бы инвестировал 390,000 долларов своих денег. Если предположить стабильные дивидендные инвестиции с выплатой 5% и реинвестированием дивидендов, мне бы пришлось подождать еще 15 лет, чтобы получить достаточно портфель, чтобы получать хороший безопасный доход 6000 $ в месяц с безопасной процентной ставкой 5%.

Мои индексные фонды никогда не звонят мне в воскресенье вечером с забитым туалетом. Но опять же, я не мог уйти на пенсию, пока мне не исполнилось 54 года.

Недвижимость — верный способ быстро уйти на пенсию. Я приобрел почти 50 проблемных объектов недвижимости во время ипотечного кризиса, почти все в процедурах банкротства. Хотя я никогда в своих самых смелых мечтах не мог представить себе удачную финансовую ситуацию, в которой я нахожусь сегодня, в основном за счет возврата денег в ходе рефинансирования кредитов, она требует долгих часов и очень тяжелой работы, иногда до проблем с желудком. Конечно, большая часть моей недвижимости — это аренда с низким доходом, поэтому вы должны относиться к тому типу людей, которые умелы, терпеливы и готовы испачкать руки, и это означает, буквально время от времени вычищать человеческие отходы. Я не думаю, что мы бы не смогли приобрести так много объектов недвижимости или так быстро увеличить нашу чистую стоимость, если бы мой муж не был умелым и не выполнял / управлял большинством работ по ремонту и ремонту самостоятельно. Суть в том, что если вы покупаете недвижимость правильно, с правильным соотношением цены к арендной плате и с перспективой повышения стоимости, вы можете стать богаче за гораздо более короткий период времени, чем если бы вы инвестировали в фондовый рынок.

Я вижу, что многие люди в этой ветке покупали недвижимость в ходе банкротства. Это означает, что какой-то другой «создатель империи недвижимости» потерял свою рубашку. Я просто хочу показать обратную сторону. Если бы я был умелый, имел больше терпения и думал, что мне повезет, я бы попробовал. Но я знаю, что я парень, который потерял бы свою рубашку..

У вас нет инвестиций, вы являетесь единственным владельцем бизнеса. Ваш доход никоим образом не является пассивным, даже если вы не можете квалифицироваться как активный для налоговой службы США. Если вы посмотрите на свой истинный чистый доход, ваша почасовая ставка может оказаться не такой хорошей, как вы думаете.

Я рад видеть другого человека, преуспевающего в этом, поскольку эта дорога усеяна трупами тех, кто не cмог ее пройти. Несколько мыслей для тех, кто обдумывает ее.

Я работал в сфере финансирования недвижимости и связанных с недвижимостью компаний почти 30 лет. Это означает 2 полных рыночных цикла, и я видел успехи и неудачи, какие вы только можете представить. Успехи никогда не были линейными.

Люди, которые сделали недвижимость «работой», как и при разумной норме прибыли, были очень практичны, делали большую часть реконструкции / ремонта сами и имели дело с арендаторами напрямую. Они либо делали это на полную ставку (и у них было несколько неурожайных лет), либо работали на основной работе 8 часов 5 дней в неделю без поездок, и занимались недвижимостью по выходным. Недвижимость стала для них последних работой.

Кредитное плечо — это еще одна проблема, сверхприбыли часто являются результатом более высоких сумм долга, и долг убивает таких игроков, когда цикл идет вниз (прим. авт. — когда недвижимость падает). Это будет происходить снова и снова, но никто не хочет быть пойманным, полагая, что они умнее, чем цикл.

Для меня это не было приемлемым вариантом, так как требования моей работы не позволяли мне уделять дополнительное время работе с недвижимостью, у меня нет никакого интереса к необходимым навыкам обслуживания дома или желания работать с арендаторами после работы с десятками сотрудники весь день.

Метод с недвижимостью явно работает, однако, для некоторых людей. Будьте внимательны при определении, являетесь ли вы одним из них, прежде чем подписать первый контракт на покупку объекта.

Много хороших моментов. Позвольте мне добавить несколько.

Вам не нужно 10, 20 или 100 объектов недвижимости, чтобы «подняться» при инвестировании в недвижимость. 2-5 объектов недвижимости сделают трюк ИМХО. Посмотрите на текущую арендную плату, представьте себе, что ипотека по доходному дому выплачена, возьмите чистый денежный поток, и умножьте его в 2-5 раз. Хороший, солидный доход в дополнении к гос. страховой пенсии, сбережениям и акциям на пути к досрочное пенсии.

Подумайте о покупке проблемных домов (банкротство, неограненные алмазы). В качестве справочника по недвижимости Уоррена Баффета: покупайте недвижимость в первую очередь для получения большого денежного потока. И гасите ипотеку как можно скорее. Тогда, в случае краха рынка недвижимости, вы будете в порядке. Ни одна из наших арендных плат не «уменьшилась» в течение 07/08 годов, выплаты продолжались как дивиденды. Цены пошли вниз, цены пошли вверх. Скука.

Когда вы опытный инвестор в недвижимость / арендодатель, вы не боитесь ни спадов на рынке недвижимости, ни необходимости сдавать в аренду свое личное жилье в чрезвычайной ситуации. Нам пришлось расстаться с двумя объектами во время великой рецессии / краха рынка недвижимости. Один продали, но мы все-таки заработали благодаря правильной покупке 7 лет назад. Другой объект не продался, это был наш собственный дом (нас выселили), поэтому мы арендовали этот дом на 3 года, а затем продали, когда рынок вернулся. Но мы также купили 4 объекта недвижимости во время спада: один для аренды, один для проживания, один «флип-сделка» и дом для отдыха. Позже мы продали доходный дом и «флип», остальные 2 остались.

Жена всегда была рядом со мной; уборка, покраска и проработка всего процесса по каждому объекту. Мой брак не выжил бы в противном случае..

Многие здесь имели работу с большими пенсиями. Мы нет. У многих были 6-значные доходы за 20 или 35 лет карьеры. У нас нет. У многих были наследства. У нас нет и не будет. Но аренда / инвестиции дали нам уровень жизни выше среднего. Конечно, тяжелая работа, но в настоящее время мы работаем только около 20 часов в год, поскольку мы имеем долгосрочных арендаторов. Тяжелая работа была в основном 20-25 лет назад.

У меня также был евангелизационный инвестиционный пыл, и я постарался «распространять хорошие новости». Я бросил пытаться убедить других в том, что инвестиции в недвижимость работают. Многие были слишком заняты катанием на лодках по выходным, чтобы нарисовать «флип-сделку», или беспокоились о «забитых туалетах», «ха-ха» — они смеялись. И многие из этих людей сейчас жалуются, что не могут позволить себе уйти на пенсию! Моя жена наконец убедила меня заткнуться: «Недвижимость / быть арендодателем» — не для всех.

Кстати, мы покупали только (кроме домов для отдыха) на Среднем Западе, где цены недвижимости обычно растут на 2% в год. Я шучу, что мы были бы «биллионерами», если бы мы переехали на прибрежные рынки и инвестировали 25 лет назад.

Я согласен, что владение арендной собственностью может быть хорошим способом получения денег. Мой муж и я изучили его несколько лет назад и решили, что мы относимся к категории людей, которые не должны владеть доходной недвижимостью, поскольку:

• никто из нас не справится с ремонтом домов своими руками;
• мы не хотим тратить свое время на обслуживание арендаторов;
• мы не риэлторы.

Учитывая вышесказанное, мы полагали, что большая часть получаемой прибыли будет съедена наймом управляющих недвижимостью, риэлторов и других людей для того, чтобы делать то, что у нас плохо получается. В основном у нас нет квалификации, чтобы заниматься доходной недвижимостью.

По-настоящему пассивная деятельность, которая может генерировать приличный денежный поток, заключается в кредитовании успешных инвесторов в недвижимость, которые занимаются реновацией объектов недвижимости и флип-сделкам (например, «займы твердыми деньгами»). Это бы подошло лучше для нас. Никакой физической работы или взаимодействия с арендаторами не требуется.

Последние 18 лет инвестирование в недвижимость было очень полезным для меня и моей семьи.

Первоначально я купил дуплекс, когда моя дочь была в колледже. Она хотела жить за пределами кампуса. У жены была тетя, которая была вдовой, в другом штате, и у нее был очень успешный бизнес по сдаче в аренду и продаже недвижимости. Жена очень поддерживала мое дело.в

У меня три здания; дуплекс, таунхаус из 4 юнитов и дом для одной семьи. В таунхаусе всегда есть кто-то, кто что-то платит.

Я выполняю 95% технического обслуживания самостоятельно, оставляя ковры и полы профессионалам. Я использовал «принудительный труд» двух детей, когда они были подростками, так показал им преимущества тяжелой работы. Образование, которое получил мой сын, позволило ему сделать ремонт дома, и у него также есть квартира, которую он сдает в аренду.

У меня был положительный денежный поток с первого дня. Я не плачу кому-то, чтобы он жил в моей недвижимости, арендаторы платят мне! Будучи успешным (я так думаю!) менеджером в течение 35 лет на различных угольных шахтах, руководя, возможно, 4000 мужчинами и женщинами за эти годы, я могу справиться с управлением. За эти годы я потерял, возможно, за 3500 долларов, но я положил на свой банковский счет более 300 тысяч долларов. Недвижимость, оцененная по консервативно, стоит 500 000 долларов, а наш капитал — 400 000 долларов. Все началось с маржинального займа в 15 000 долларов для первоначального взноса в 1999 году.

Я встречал самых разных людей, кому-то не повезло, кому-то, профессионалам, очень полезно, социально и финансово. Я до сих пор смеюсь над тем временем, когда я встретил служащего по обеспечению соблюдения кодов, и он похвалил меня за новый ягуар на дороге. Он прокомментировал, что было приятно позволить себе такую ​​сладкую машину, и я сказал ему спросить моего арендатора, мой пикап был через дорогу.

Я не чиню унитаз, если поломка не произойдет в первую неделю. Когда вы въехали, он работал замечательно, далее это ответственность арендатора согласно договору аренды, который он подписал.

Я примерно каждые 7-10 дней кошу траву, планирую любые вопросы, быстро устраню проблемы. У меня обычно нет проблем. Если вы позаботитесь о небольших проблемах рано, они не станут БОЛЬШИМИ ПРОБЛЕМАМИ позже.

На ранних и средних стадиях цикла развития это выглядит просто: цены и условия ипотеки лучше, чем когда-то, и прогноз цен благоприятный. В конце цикла прибывают «лошки» — цены растут уже несколько лет, а условия финансирования просты. Люди, которые покупают недвижимость в это время, теряют первыми, хотя не все из них. В нижней части цикла может быть трудно владеть недвижимостью — в регионах может быть безработица, которая приводит к длительным простоев, и если наступает бедствие (смерть, развод, потеря работы владельцем, это делает невозможным оплату любых потерь и т.д.), прибыль может быть уничтожена. Прекрасное время для входа, если у вас есть деньги и терпение.

Я не согласен, что недвижимость рискованна.

Сдавайте в аренду, и здесь очень мало риска. Когда рынок недвижимости рухнул в 07-08, цены упали, но не арендная плата. Было больше людей, которые искали жилье в аренду, чем когда-либо прежде, был рынок арендодателей. И, конечно, по пути будет несколько ремонтов, но редко что-нибудь случится, что обанкротит вас.

Сейчас для покупки недвижимости требуется больше денег, чем когда-либо прежде. Типичная инвестиционная ипотека на дом для одной семьи потребует 20-25% первоначального взноса. Андеррайтер не хочет видеть заемные средства для уплаты вашего первоначального взноса, но некоторые инвесторы берут ссуду под свои 401-k, так как они не отображаются в вашем кредите. Все больше причин для начинающих инвесторов сдавать в аренду свой нынешний дом, а затем получить ипотечный кредит на новый личный дом. Проще оценка недвижимости, и вы можете получить на 5%-10% выгоду. Я бы хотел начать именно так, и это делают мои дети.

Я знаю, что многие использовали недвижимость в качестве инструмента на этом форуме, как и я. Я искал общие идеи о том, что работало, не работало от единомышленников.

Честно говоря, я знаю и завидую тем, кто продемонстрировал невероятную способность выбирать акции, и хотел бы, чтобы я знал, как они это сделали.

Индексных ребят/ девчат не так уж и много. Для успеха индексирование потребует слишком много ваших собственных денег при такой низкой ставке. С 1998/1999 года (когда я начал зарабатывать деньги) до сегодняшнего дня он едва удвоился. ПОЧТИ 20 ЛЕТ! Такая математика едва ли идет в ногу с инфляцией, так что к концу дней вы будете иметь лишь то, что «инвестировали / сохранили». Инвесторы, вложившие до 1980-х годов, могли иметь значительно лучшие результаты.

Для начала, американский фондовый рынок более чем утроился с июля 1998 года, включая реинвестирование дивидендов. Мои собственные расчеты показывают, что мы купили наши собственные акции и облигации в индексах примерно за половину цены. Как? Мы просто работаем, экономим и инвестируем с 1993 года в фонды с низкими затратами деньги до вычета налогов + работодатель пополняет наш пенсионный счет 403bs. За все эти годы мы пользовались налоговыми льготами, субсидированием пенсионного счета работодателем, и это безопаснее, чем долговое кредитное плечо, и все это на автопилоте и пока мы крепко спим. Жена и я просто выполнили нашу некоммерческую работу по будням, только проводили нечетные выходные, украшая наш дом, и припарковали столько денег в пенсионных счетах 403bs, сколько было разрешено. Сегодня у нас есть самовоспроизводящаяся через дивиденды армия акций и облигаций, которые работают для нас усерднее, чем мы можем. Я не тратил время на исследование акций в течение 20 лет, но все исследования показывают, что доходность наших индексов с низкими затратами за это время практически уничтожила прибыль всех профессиональных финансовых менеджеров на Уолл-стрит, включая хедж-фонды (см. 10-летнее пари Уоррена Баффета с менеджером хедж-фонда, что индекс S & P 500 будет лучше. Подсказка, Баффет далеко впереди). Наш текущий 12-месячный доход от инвестиций выше, чем наша совокупная годовая заработная плата. Я люблю лежать в своем гамаке по выходным и думать о миллионах людей, которые усердно работают для маленьких и старых людей (меня и жены) по всему миру, потеют 24 часа в сутки во многих тысячах корпораций — и все это для увеличения стоимости нашего индекса, чтобы я сидел и отдыхал, выпивая мой оплаченный ледяной чай в моем оплаченном стакане. Как некоторые здесь демонстрируют, деньги, безусловно, могут быть заработаны в сфере недвижимости в качестве второй или третьей работы, и они могут быть сделаны путем дневной торговли акциями, игры на FOREX и продажи фьючерсов на производные бобрового сыра, сидя в нижнем белье, но наш опыт показывает, что обычная карьера и простой индексный фонд, купленный дешево в темноте, а затем полностью забытый, также может быть очень мощным финансовым инструментом, который дает намного больше, чем требует времени и внимания. Не хейтите мои индексные фонды. Они делают нас богатыми. :-)

Проблема роста вашего благосостояния через фондовый рынок заключается в том, что большинство людей, даже те, у кого доход выше среднего, не могут накопить достаточно активов, чтобы хорошо жить на 4-процентном изъятии из портфеля. Это особенно верно в местах с высокой стоимостью жизни. Если вы накопили 2 миллиона долларов, вы являетесь «мультимиллионером». Ежегодное изъятие 4% из этих 2 миллионов долларов приносит 80 000 долларов. Если вы не выплатили ипотеку за свой дом и не получили пенсию или существенное социальное обеспечение, вы будете вести довольно скромный образ жизни, особенно в районах с высокой стоимостью жизни. Даже при отсутствии ипотеки, при наличии пенсии и / или социального обеспечения вы будете отдавать большую часть своего дохода в виде налогов.

Существует также риск 4% изъятия из портфеля. Такой процент изъятия основан на исторических показателях рынка, но прошлые результаты не гарантируются в будущем. Существует обоснованная обеспокоенность по поводу мультипликаторов рынка акций того, является ли экономический рост последних 60 лет устойчивым. Я не хочу класть все свои яйца в эту корзину, даже с небольшими пенсиями и социальным обеспечением в качестве поддержки.

Если вы используете рычаг для получения дохода от недвижимости, вы можете создать гораздо больший денежный поток за тот же период времени. Если вы правильно разыграете свои налоговые карты, значительная часть этого дохода не будет облагаться подоходным налогом. Сейчас я списываю в расходы шестизначную амортизацию, и это никак не влияет на мой денежный поток. Федеральная налоговая политика также помогла мне на этапе приобретения, позволив мне списать проценты по ипотечным кредитам в качестве расходов. Мой рост активов был ускорен в результате этих факторов.

Да, недвижимость не пассивна и не для всех. Это сочетание мастерства, тяжелой работы и некоторой удачи. Тем не менее, я нахожусь в гораздо лучшем положении с точки зрения как собственного капитала, так и дохода, чем если бы я просто накопил пенсионные кредиты, максимально использовал имеющиеся пенсионные счета и сбросил излишки на налогооблагаемые счета.

Я ничего не имею против. Я сказал, что это тоже путь. Получать информацию от тех, кто выбрал этот путь, просто замечательно.

Вам нужен лучший конверт и / или более качественные данные (вы смотрите на NAV или Total Return?) И / или более открытый взгляд. Не требуется выбор акций. Общий индекс SPY вырос более чем в 3,7 раза за последние 20 лет. И это включает в себя пару исторических провалов.

Недвижимость — не более чем альтернативный класс активов. Другими альтернативами являются займы, драгоценные металлы, товары, хедж-фонды, товарищества с ограниченной ответственностью, предметы искусства, вино и другие предметы коллекционирования. Некоторые вложения в альтернативы необходимо для достижения более полной диверсификации. Вы можете диверсифицировать свой портфель акций по секторам, размеру капитализации и географии и добавить подушку безопасности облигаций, но ваш доход с поправкой на риск все равно будет выше, если вы добавите альтернативные активы. Это не только мое мнение, это хорошо задокументированный факт, который насчитывает 60 лет. Возможно, вы готовы принять 30–50% -ное сокращение своего портфеля на следующем медвежьем рынке, но не лучше ли защитить часть своего богатства некоррелированными альтернативными активами?

Если вы думаете, что единственный способ инвестировать в доходную недвижимость — это покупать и управлять недвижимостью самостоятельно, это не так. После принятия Закона о найме в 2012 году появилось много новых возможностей. Краудфандинг, мини IPO, взаимное кредитование, структуры LLC доступны для постоянных инвесторов в большинстве штатов. Вы можете подумать, что краудфандинг — это афера, и все теряют свои рубашки, но это не совсем так. Конечно, возможно, некоторые люди плохо выбирали но если бы все проиграли, шум вызвал бы многочисленные расследования, и мы бы читали об этом ежедневно. Я гарантирую вам, что большинство инвесторов зарабатывают хорошие деньги в доходной недвижимости, одновременно достигая истинной диверсификации за счет вложения в альтернативные активы.

Как мы видим, и среди инвесторов в доходную недвижимость, и в индексные фонды есть успешные люди. Портфель должен быть диверсифицированным, и включать и то, и другое.