Ипотечные облигации: гарантии и механизм расчета выплат

20 октября 2019, 18:40
|
Arti

На рынке присутствует уже достаточное кол-во ипотечных облигаций.
Их особенность — они выпущены на большой срок, на большую сумму и обеспечены залогом на недвижимость.
Пример: ДОМ.РФ ИА-9-об ( https://www.rusbonds.ru/ank_obl.asp?tool=147439 )

Вопрос: каковы гарантии выплат по этим облигациям? Что, если произойдет несколько дефолтов по ипотечным кредитам, при этом имущество будет продано? Будут скорректированы купонные выплаты по облигациям? А по какой формуле все это рассчитывается?
Я правильно понимаю, что если по какой-то части ипотечных кредитов происходит дефолт, и недвижимость продана, то пропорциональная часть ипотечных облигаций погашается (амортизируется), и по ней перестают выплачиваться проценты?
Либо происходит что-то более сложное, к примеру, на вырученные деньги от продажи недвижимости выдается новый ипотечный кредит другому заемщику, а выплаты (будущие купоны) пересчитываются в соответствии со стоимостью недвижимости и действующими на тот момент ипотечными ставками?
Но если это так, то все это достаточно сложная «кухня», проверить расчеты в которой может быть проблемой.
Кто-нибудь может подробно пояснить, как работает механизм пересчета в реальности?
Или я что-то неправильно понимаю, и никакого пересчета выплат по ипотечным бумагам нет, и все дефолты ипотечников покрывают своими средствами ипотечный агент и страховые компании? Если так, то в рамках какого лимита все это происходит?

спецраздел:
облигации

обсудить на форуме:
ДОМ.РФ облигации

357

4 комментария

О, у нас в РФ теперь тоже есть ипотечные облигации? — а почему про них так мало информации?

Лёва Соловейчик

20 октября 2019, 18:46
Ответить

Лёва Соловейчик, ну если вы посмотрите на Русбондс, то увидите достаточно много облигаций с ИА в названии. ИА — это ипотечный агент. Они выпускаются уже много лет разными эмитентами, а ДОМ.РФ — один из крупнейших эмитентов/агентов.
Он выпустил таких облигаций уже на сумму порядка 300 млрд руб: https://www.rusbonds.ru/emittools.asp?emit=102607
Сейчас готовится еще выпуск на сумму почти 100 млрд руб.

Кстати, видно, что по облигациям каждую купонную выплату происходит амортизация. Это косвенно подтверждает мою гипотезу, что дефолтную ипотечную недвижимость они продают, а выручку от продажи выплачивают в виде амортизации. При этом подозреваю, что если цены на недвижимость будут падать, то амортизировать они будут сумму большую, чем реально выплачивать.
Аналогично досрочные выплаты по ипотечным кредитам тоже могут идти в амортизацию ипотечных бумаг.

Почему о них было раньше мало информации? Возможно, этот инструмент был только для корпоратов и не торговался на открытом рынке. Либо были объемы существенно меньше.