Блог им. TrutnevInvestor

Мой взгляд на недвижимость

Если посмотреть на недвижимость глобально, отбросив текущие тенденции, то можно заключить следующее:
— недвижимость, как товар, имеет определенную себестоимость, маржа застройщиков относительно стабильна, а цена вторичного рынка в конечном итоге определяется первичным, следовательно рост цены на недвижимость равен инфляции, в среднем.
— при этом цена конкретной квартиры, которая ветшает, отстает от рынка, а значит и от инфляции. Но не сильно, т.к. срок службы дома от 50 лет.
— вклад как правило примерно равен инфляции, ипотека — превышает ее, стоимость аренды — сильно меньше ипотеки, т.к. иначе потенциальные арендаторы выберут «маленькое, но свое».

Следовательно:
— если есть деньги на свою кв, класть их на вклад и снимать квартиру не выгодно, т.к. % по вкладу = росту цены кв. = инфляции. По кв. имеешь потерю на ветшание, но аренда обходится сильно дороже, т.е. теряешь деньги на аренде.
— если есть деньги, покупать и сдавать ее — может быть выгодно, относительно вклада (см. предыдущий пункт), но трудоемко и рискованно — живешь не ты, а другой человек, отсюда риски и простои.
— если нет денег, брать ли ипотеку? Ипотека несколько превышает удорожание кв и инфляцию. Сама кв. ветшает. В сумме это примерно равно расходам на аренду. Но при аренде рисков никаких — сколько есть денег, такую кв. и снимаешь. При ипотеке — все риски, и риск с выплатой, и риск если что-то случится с домом.
— брать ипотеку, покупать квартиру и сдавать — исходя из предыдущих 2-х пунктов, выгоды никакой, но здесь собраны уже все возможные риски. В общем случае не стоит.

 

★1
Смотрел график цены на недвигу падение, но после крыма, даже не в москве все кв в новостройках минимальной цены (студии) забронированы на 2 года вперед. Думаю есть еще инвестиция, молодежь мат капитала подрастет, кто куда и всем нужна студия или однушка по ценам выше и т.д.
Есть нюанс, старые дома стали ремонтировать, а новые по качеству не лучше, изменились вкусы, например сейчас не проблема тепла или шума, важнее быть ближе к дороге не внутри строений и центр города голубым, мы не такие)
avatar

Dachnik

Dachnik, С начала лета новостройки в Новой Москве:«Коммунарка», «Некрасовка»,«Рассказовка» и иже с ними просто перестали продаваться… Пока были цены не очень высокие и продажи шли. Как только цены подняли(из-за открытия метро или ещё почему), так продажи и «легли». Квартир в новостройках Новой Москвы очень много сейчас продаётся, но сделок практически нет.
Москву и Крым не знаю, слишком продвинутый народ, все на бали и и испании строят, я на периферии)
avatar

Dachnik

Надо уточнять что это относиться к Мск и миллионикам.
А общий вывод, как я понял, аренда. Меньше рисков, выше мобильность.
avatar

Zerich121

Ребята, в регионах все намного печальнее.
В Краснодаре / Новороссийске вторичка почти легла
avatar

Игорь Гурин

Игорь Гурин, значит перестанут строить. А значит рано или поздно цены пойдут вверх. Законы рынка)
avatar

Трутнев

Трутнев,  Перестанут строить — сократится количество проданных отделочных материалов — меньше работы для отделочников… и далее по цепочке. 
 Пока что про вверх говорить рано
Недвига жахнет в недалеком будущем вверх в пару раз, может больше. Не знаю как в столице, но в крупных городах точно. Все идёт к этому. Уже почти все товары и сырье отработали девал, осталась только она одна.
avatar

Zed Dead

Zed Dead, Скорее всего, мы с начала 2020 года можем увидеть падение цен на недвигу, в том числе и в Москве.
Иванов Виктор, этот рынок абсолютно управляемый теми кому это надо. Падение цен в их планы определенно не входит. Молодежи активно сейчас вливают новую прошивку в голову что не обязательно владеть, можно арендовать и всю жизнь. И не то что не обязательно владеть, а даже намного лучше. Медведев вот недавно с предложениями вылез разработать законопроекты относительно аренды. Куда ветер дует и что последует за этим итак понятно. Разрыв цена/стоимость аренды будет расти, с точки зрения рынка месячная аренда не должна быть равна месячной выплате по ипотеке. То что сейчас видим в москве когда ипотека дороже чем аренда будет расползаться дальше за ее пределы
avatar

Zed Dead

Zed Dead, Понимаете в чем дело. Те, кому это надо «живут на другой планете». В своей реальности. 
 Прошивка молодежи имеет под собой другую подоплеку — что можно работать в разных местах, и не обязательно в России.
 Ипотека подразумевает под собой белую официальную зарплату. Чтобы росла выплата по ипотеке надо, чтобы росли доходы. Учитывая как все сжимается в регионах ничего из Москвы расползаться не будет
Игорь Гурин, Те, кому это надо «живут на другой планете» В своей реальности. <-- Вот это вот. Поэтому будет хотели как лучше а получится как всегда.
если погуглить то прошло незамеченным одно интересное событие. «Будем развивать аренду»: Медведев советует россиянам переселяться в съемное жилье.
Под это дело пилится не много немало а целая госкорпорация. А додумать к чему это приведет в итоге несложно. жилье в собственность будет не просто недоступным, а очень недоступным.
пысы: это моё мнение, на верности моей позиции не настаиваю. но такие идеи просто так не вбрасывают.
avatar

Zed Dead

В целом все верно. Но есть несколько но. 
1. При покупке вы можете возместить НДФЛ 13% от стоимости квартиры, это где то 260 тыс.руб. макс. + % по кредитам. 
2. Рост стоимости недвижки. Если сама аренда приносит где то 3-4%. То рост может быть на 10-20%. Также конечно же снижение. 
3. У нас ужесточили законы. 214 фз. строить скоро станут меньше, и в стоимости стройки будут % банков. так называемое проектное финансирование. год -два, как закончаться свободные участки с старыми разрешениями на стройку. это может увеличить цены. и это все из за лохов, что вкладывались во всякое дерьмо по дду и не только… к сожалению, гос-во их поддерживает, называя «обманутыми дольщиками» и решая их проблему за счет бюджета...

avatar

Кучумов Алмаз

Кучумов Алмаз, согласен с Вами, пункты даже укладываются в общую «канву».
1. Хорошо, 260т. плюс, но зарплата риэлтору за сделки, а даже и без нее расход своих сил и времени — это минус. Плюс рискованность покупки, ее тоже заложим в расходы. То на то.
2. Это как раз суть моего поста. Рост у недвиги может быть, и падение. Но статистически на длинном интервеле он = инфляции. От этого все строится.
3. Естественно, локально это влияет на рынок. Но на мой взгляд рост уже по большей части отыгран.

avatar

Трутнев

Трутнев,
1. риелтор. где то берут тысяч 80. на квартиру, стоимостью 3 млн.руб… и то, они часто берут с продавцов. С покупателей — только за оформление могут. тысяч 15… Еще вы забываете про маткапитал. а это еще 500 тыс.руб. где-то...
2. я как то выгружал стоимость цен… считал волатильность по цене историческую. выходило кажись под 8%. Хотел посчитать опцион на право покупки жилья. Идея была запустить право аренды с выкупом. идея затормозилась. налог на имущество на уровне 2,2% процента убивал всю доходность юрика… затем аижкх эту тему прочухал. и они час кажется пытаются развивать доходные дома. 
3. Есть города, где реализовываются инвест проекты. вкладывают в развитие. там может быть рост. также и районы в городах… тот же анализ. 

Кучумов Алмаз, 
1. А риски? Вдруг сделку отменят, квартиру вернут, а деньги будут возвращать из з/п по 3 копейки? Прибавьте титульное страхование. Но оно не покрывает всего. А маткапитал можно израсходовать и по другому.
2. Интересная идея. Но сомневаюсь что кто-то будет покупать у Вас такой опцион. Простому человеку сложно объяснить что он платит за минимизацию своих рисков, вдруг жилье сильно подорожает.
3. Согласен, все на много сложнее. Мой изначальный посыл был разобраться в общих тенденциях, что делать стоит а что нет и почему.

avatar

Трутнев

Кучумов Алмаз, 
я бы не стал использовать мат капитал для покупки кв., т.к. это в лучшем случае 10% от цены в СПб, но столько проблем! При продаже из-за сложности сделки с опекой придется скинуть 3-5%. А если решите купить кв. в другом регионе? Это уже почти невозможно, если нет еще несколько млн. сначала купить новую кв., записать долю на детей, а потом уже продавать первую.

avatar

Трутнев

Трутнев, это да
1. Аренда Какая? месячная даёт до 8% годовых, суточная от 12(до 20±)
2. Можно ли взять ипотеку и окупить аренду? конечно можно
3. Про то, что дом ветшает и т.п. могу точно сказать, что ценность во многом придаёт место, сам дом вторичен(непригодный для жилья хлам не рассматриваем)
4. Присоединяясь к комментариям выше напишу, что при «правильном входе» на рынок можно закладывать повышение стоимости жилья на те же 5-10% годовых.
5. Риски есть, много писать, лень...
Данные пункты применимы для рынка СПб. Как у других — не знаю.
avatar

MaxSpb

MaxSpb, 
1. Месячная, суточная — это трудозатратный бизнес, совсем другая история.
2. А можно рецепт как это сделать надежно? Не берем в расчет резко растущий рынок. Твой арендатор сам возьмет ипотеку в общем случае, если так.
3. В моем расчете ветшание — это постепенная амортизация за 50-150 лет, по процентику в год. Не зря 2 рядом стоящие дома: хрущевка и новостой, отличаются по цене в 2 раза. Да и вторичка возрастом 20 лет дешевле 2-х летнего дома. Пусть даже дома одинаковые по изначальному качеству.
4. Как повезет.
Я тоже оттлкиваюсь от СПб.

avatar

Трутнев

Трутнев, через 50 лет попадаете под программу обмен ветхово жилья. и все. 
Кучумов Алмаз, в Советском Союзе выдавали квартиры так. Сейчас их надо покупать, но по разгону кому-то его меняют на новое. Сомневаюсь что с таким развитием событий через 50 лет кто-то что-то заменит. Разве что реновация будет, но это уже другой механизм. Дом обветшал, но земля, которая в собственности всех жильцов, стала настолько дорогая, что есть те, кто готов поменять эту землю на более дешевую (и меньше, т.к. дома высотные) с новым домом впридачу.
avatar

Трутнев

Трутнев, по п.2 есть льготные варианты ипотеки(по крайне мере сейчас), но конечно они не для всех. По поводу взять ипотеку и платить с аренды -тут конечно суточная аренда, если Вы из Питера, то знаете, что услуги в этой сфере предлагают. Можно месячную, но надо хороший вариант тогда найти, что не очень то просто.
avatar

MaxSpb

 Возможно, что в Мск и СПБ есть перспективы для недвиги, но по регионам очень грустно. Не бывает повышения стоимости недвиги без повышения доходов. А у нас ( Краснодарский край) не то что про повышение, а про снижение стоит говорить
avatar

Игорь Гурин

Возьмём район печатники и однушка в нем, в 2011 односкатно стоила 150 000 баксов сейчас эта же однушка стоит 90 000 баксов — о каком росте цен идёт речь?
avatar

Magistr

Magistr, А при чём здесь баксы? у нас рублевый рынок недвижимости. Если делать привязку к валютам(каким либо), то зачем этот доллар когда биткойн вырос по отношению к нему в тясячи раз за 10 лет.
avatar

MaxSpb

Если брать долларовые цены на всю недвижен в Москве и долларовые зарплаты, то молодому перспективному программисту с окладом в 4-6 тысяч баксов в Москве я бы посоветовал копить в баксам и арендовать жилье
avatar

Magistr

Magistr, к сожалению история не повторяется. Прогноз может быть как успешен, так и нет. Если взять последний год, но недвиж. +более 10% в рублях, доллар — небольшой минус. Итого потеря могла бы составить до 15%. Для цены кв. 5 млн. это не много не мало 750000!
avatar

Трутнев

И не повторять моих ошибок
avatar

Magistr


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW