Блог им. guam

Как у меня дела в реальном бизнесе

Биржа для меня никогда не была основным источником дохода, тем не менее к началу 2017 г. у меня на счетах брокеров скопилась определенная сумма. Хотя некоторые системы и показывали в среднем 40% годовых (а некоторые в среднем сливали по 20%), не нравилась нестабильность результатов и не было уверенности в будущих результатах.

В феврале мне попался достаточно интересный проект — строительство магазина под сдачу X5 Retail Group. Сеть активно развивалась и предлагала неплохие арендные ставки. Доходность моего проекта должна была составить 25-35% годовых стабильной прибыли с договором на 10 лет. Что было очень интересно. Однако, руководитель сети, ответственный за открытие данного магазина заложил свои интересы в ежемесячный доход и моя прогнозируемая прибыль снизилась до 10-15%. Я принял решение не входить в данный проект.

Но желание осталось))
И той же весной мне попался недострой (голые стены и часть крыши, участок-пустырь) в одной курортной зоне на Урале по привлекательной цене, который я решил выкупить под небольшую гостиницу. В процессе строительства были серьезные сомнения в окупаемости, т.к. гостиничный бизнес для меня был незнаком. Но было понятно, чтобы привлекать отдыхающих в межсезонье нужно «бежать» быстрее конкурентов, и к лету 2018 я запустил уличный бассейн, баню, мангальную зону и зону отдыха. Сам комплекс сделан в формате апарт-отеля (в каждом номере своя кухня, отдельные удобства и общий каминный зал). Сейчас начал строительство второго корпуса. Долго описывать строительство не буду, обозначу только основные параметры, которые удалось достичь:
1. Срок до первой сдачи составил 6 месяцев и на новогодние праздники объект был полностью сдан.
2. Стоимость кв.м. со 100% отделкой, покупкой объекта и участка, подключением газа и ээ составила 19 534 руб./кв.м.
3. Окончательная стоимость кв.м. с учетом второго корпуса (п.2+мебель+благоустройство+бассейн+баня+деревья+второй корпус+все) составит порядка 23 000 руб./кв.м.
4. Все расходы на содержание (уборка+коммунальные+мелкий ремонт+прочее) составляют 26% от дохода (факт 10 мес 2018 г.).
5. Годовая доходность вложенного капитала сейчас составляет 8%, а после запуска второго корпуса и раскрутки (динамика положительная) составит около 10% при текущем формате гостиницы (летом в высокий сезон проведу эксперимент со сменой формата).

Результат может быть не фейрический, но в целом я остался доволен этим проектом. Неплохая прибавка в доходах, плюс живое общение с людьми)

П.С. После завершения капложений в проект планирую вернуться на биржу. Пока гоняю на демо-счете))
★8
55 комментариев
Дешево Вы построились, даже не верится.
avatar
SergeyJu, мне дешево достались участок+сам недострой по цене 5 800 тыс.руб/кв.м. Остальное все сам контролировал, проводя «тендер» на все работы дороже 100 тыс.руб.
Наездился конечно много за год туда-обратно на стройку после основной работы.

Считал альтернативный вариант с одним генподрядчиком. В этом случае переплатил бы на 25-30% больше.
Александр Акулов, даже с учетом дешевизны покупки, очень дешево обошлась достройка. Если пересчитать на жилой дом на одну семью в 200 кв, то получится всего 4 млн.
При таких затратах, наверное, выгодно котеджный поселок построить? 
avatar
SergeyJu, по коттеджам не приценивался, но по ощущениям несколько дороже у нас они продаются.
Насчет поселка тема интересная, но все ниши ближайшие заняты. И вряд ли бы я уложился, если бы строил с нуля.
Во! Нормуль! Заработал — неси нам на биржу
avatar
Gryzla, 
а каким образом такое добро по такой цене достается… может еще что есть7
avatar
АЛ ФИ, недострой представлял из себя «цыганский дворец» из 90х, когда строить дома 400-1000 кв.м. считалось показателем успеха.
Прежние владельцы дом так и не достроили, а новых покупателей на такой дом не нашлось. Продавали давно, постоянно снижая цену.
Молодец. В целом несколько лет может быть тяжелыми. Но тренд на отдых все больше. Главное уровень сервиса не опускате. А то едешь на отдых. Денег много хотят. А качество так себе. Имею в виду даже не обстановку. А чистоту. 
Вы молодец, тут забор поставить не можешь нормальных мастеров найти, то некогда, как Вам удалось эт все построить и мебелеровпть бумаги все сделать это же сколько разрешений, Вы все сам или как?
avatar
Константин, подрядчиков набирал практически по объявлениям (авито и пр.) материалы закупал в крупном строительном магазине, Газелью отправлял на объект.
Сантехнику, технику, мебель заказывал по интернету — на этом существенно сэкономил.
Насчет разрешений не буду углубляться в подробности, но есть варианты всё существенно упростить.
Александр Акулов, респект
avatar
Никогда не завидовал держателям гостиниц. Постоянные жалобы на русское быдло, которое бухает, блюёт и разносит мебель
Надеюсь, у вас будет все иначе
avatar
Eugene, да, разные компании попадаются, есть свиньи, есть те, кто за собой даже мусор вывозит. Ущерб есть, но за год пока незначительный.
Кто-то пульт от ТВ упрет, кто-то симку для спутникового ТВ, кто-то стул, разбитое стекло, облитые стены — это есть.
Eugene, быдла в любой стране хватает, так для справки.
avatar
А сколько метров достался недострой?
avatar
Выходит, что если бы не было недостроя, то рентабельность вообще нулевая была бы?
avatar
Alexrad, если бы с нуля строил или построил дорого, то окупаемость была бы хуже.
что то местный шеф пятёрки совсем берега потерял, надо было сдать его с потрохами 

avatar
Dollar, не шеф, а начальник отдела развития.
Насколько понимаю, в федеральных сетях уровень внутренней коррупции достаточно высок.
Александр Акулов, надо было найти челов выше отдела развития… или через Москву… хо
avatar
Dm12358, может его московские и крышуют, поэтому и процент такой.
avatar
Cheshire Cat, нет… на местах принимают решения…
avatar
Dm12358, да, подтверждаю, решение принимают на местах. Данный чел работал сугубо на свой карман.
Александр Акулов,  высок ???  попробуй зайди в фед сеть со своим товаром — ох… ешь от их коррупционных запросов.
avatar
Александр Акулов, да она на многих уровнях достаточно высока, куда не посмотри, а если захочется войти, становится еще выше.))
по тем же тендерам у нас ставка сейчас в 20%, вообще офигели, хотя у нас по городу средняя по больнице 5-7..
А вам респект и успехов в этом нелегком деле, коллега!!!;)
avatar
Dio, спасибо!)
5. Годовая доходность вложенного капитала сейчас составляет 8%, а после запуска второго корпуса и раскрутки (динамика положительная) составит около 10% при текущем формате гостиницы (летом в высокий сезон проведу эксперимент со сменой формата).
YTM  по отдельным ОФЗ в начале сентября было 9%+
Максим Барбашин, что есть то есть. Время покажет. Говорят, что лучше что-либо предпринять, чем сожалеть о том, что не решился)
Александр Акулов, конфу смарт лаба в твоем отеле :)
avatar
megatrade, вместимисть всего до 40 человек) А так я за)
Максим Барбашин, ну тут некая защита от инфляции в долгосроке, в отличии от ОФЗ.
avatar
Давайте клубную скидку смарт-лабовцам, и поток увеличится ;) 
avatar
Носорог, не проблема, дам)
Geist, очень печально сравнивать недвигу в ес и в россии и в валюте и в рублях за последние 10 лет…
avatar
monko, в каком смысле?
avatar
Geist, % дохи примерно одинаковый, при том что недвига во всем мире пухла 10 лет, а в россии даже в рублях подешевела за это время.
avatar
monko, я за всем миром не слежу, только за отдельными регионами, и могу сказать, что пухла не везде. Есть регионы, где выросла, в том числе и существенно, но и есть, где даже не вернулась к ценам, которые были до падения на ипотечном кризисе 2008. 

Насчет дохи тоже вопрос трудный. У меня в управлении недвига для отдыха, там в среднем доха повыше, чем у долгосрочной аренды. В долгосрочной аренде, думаю, надо указанные мной цифры (4-6%) делить на 2. Ну и плюс у буржуев налоги на аренду обычно выше.

Ну а вообще дело сложное, да. Если искать именно %% доходность, то вряд ли стоит лезть в недвигу.
avatar
Geist, здесь речь идет не о больших % а о том что сохранить тело тоже надо еще постараться в российской недвиге, особенно в валюте. хотя я дальнейшего падения сильного в россии не жду лет 5 еще. дальше не знаю.
avatar
monko, знаешь, сейчас такая фигня во всем мире творится, что прогнозировать вперед вообще почти невозможно. 
avatar
Geist, невозможно, но нужно ). У меня иногда получается ) Жду сдувания в мировой недвиге в ближайшие 5 лет. Поглядим…
avatar
monko, Ну, после 9-летнего роста, который шел до поздней осени 2088 года и достиг величин просто неприличных, долгая стагнация на рынке недвиги России была неизбежной. Сейчас, имхо, недвига должна пойти в рост. Единственная реальная угроза этому — мировой кризис.
avatar
SergeyJu, а за счет чего недвиге то дорожать в РФ ?
Население убывает ежегодно, а новой недвиги более 100 млн м2 каждый год вводят…
avatar
Technotrade, потребности растут. А рынок отличается подъемами и снижениями.
avatar
Для поднятия прибыльности необходимо срочно в  Екатеринбурге замутить конфу смарт-лаба. Уже есть где отдохнуть…
avatar
Подобную деятельность можно называть как угодно, но никак не бизнесом.
avatar

На Кураже, 

Бизнес (англ. business — дело, занятие, предприятие) — деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.

В чём несоответствие?

В пятерку зря не вошли 6 лет окупаемости уже сейчас, плюс повышение арендных платежей плюс возмещение коммунальных.
avatar
Феликс Труфакин, на 6 планируешь, как разберешься 8-10 выходит. (запросят приличные арендные каникулы, платить могут лишь за торговый зал, за подсобки — хрен)
Повышение можно зафиксировать в договоре, но по факту его сделать Вам никто не даст.  А наоборот будут слать письма регулярно с просьбой временно на год снизить аренду на 20-30%. Коммунальные лучше сразу передавать им на обслуживание, но все равно какие-то расходы, налоги и геморы  на вас тоже останутся.
avatar
Феликс Труфакин, лицо принимающее решение захотел долю в бизнесе. Для меня доходность существенно падала, и формат работы с вымогателем мне был неприятен. Других вариантов под магазин я не нашел.
А на какую букву фамилия заложившего интерес в ваш интерес?

можно в личку ели тут не хотите.
avatar
Vano13, ответил в личку
А ссылка на объект где? Хотелось бы глянуть и, возможно, взять на заметку в качестве потенциального места отдыха.
avatar
smt, ссылку скинул в личку

теги блога Александр Муравьев

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн