Биржа для меня никогда не была основным источником дохода, тем не менее к началу 2017 г. у меня на счетах брокеров скопилась определенная сумма. Хотя некоторые системы и показывали в среднем 40% годовых (а некоторые в среднем сливали по 20%), не нравилась нестабильность результатов и не было уверенности в будущих результатах.
В феврале мне попался достаточно интересный проект — строительство магазина под сдачу X5 Retail Group. Сеть активно развивалась и предлагала неплохие арендные ставки. Доходность моего проекта должна была составить 25-35% годовых стабильной прибыли с договором на 10 лет. Что было очень интересно. Однако, руководитель сети, ответственный за открытие данного магазина заложил свои интересы в ежемесячный доход и моя прогнозируемая прибыль снизилась до 10-15%. Я принял решение не входить в данный проект.
Но желание осталось))
И той же весной мне попался недострой (голые стены и часть крыши, участок-пустырь) в одной курортной зоне на Урале по привлекательной цене, который я решил выкупить под небольшую гостиницу. В процессе строительства были серьезные сомнения в окупаемости, т.к. гостиничный бизнес для меня был незнаком. Но было понятно, чтобы привлекать отдыхающих в межсезонье нужно «бежать» быстрее конкурентов, и к лету 2018 я запустил уличный бассейн, баню, мангальную зону и зону отдыха. Сам комплекс сделан в формате апарт-отеля (в каждом номере своя кухня, отдельные удобства и общий каминный зал). Сейчас начал строительство второго корпуса. Долго описывать строительство не буду, обозначу только основные параметры, которые удалось достичь:
1. Срок до первой сдачи составил 6 месяцев и на новогодние праздники объект был полностью сдан.
2. Стоимость кв.м. со 100% отделкой, покупкой объекта и участка, подключением газа и ээ составила 19 534 руб./кв.м.
3. Окончательная стоимость кв.м. с учетом второго корпуса (п.2+мебель+благоустройство+бассейн+баня+деревья+второй корпус+все) составит порядка 23 000 руб./кв.м.
4. Все расходы на содержание (уборка+коммунальные+мелкий ремонт+прочее) составляют 26% от дохода (факт 10 мес 2018 г.).
5. Годовая доходность вложенного капитала сейчас составляет 8%, а после запуска второго корпуса и раскрутки (динамика положительная) составит около 10% при текущем формате гостиницы (летом в высокий сезон проведу эксперимент со сменой формата).
Результат может быть не фейрический, но в целом я остался доволен этим проектом. Неплохая прибавка в доходах, плюс живое общение с людьми)
П.С. После завершения капложений в проект планирую вернуться на биржу. Пока гоняю на демо-счете))
Наездился конечно много за год туда-обратно на стройку после основной работы.
Считал альтернативный вариант с одним генподрядчиком. В этом случае переплатил бы на 25-30% больше.
При таких затратах, наверное, выгодно котеджный поселок построить?
Насчет поселка тема интересная, но все ниши ближайшие заняты. И вряд ли бы я уложился, если бы строил с нуля.
Прежние владельцы дом так и не достроили, а новых покупателей на такой дом не нашлось. Продавали давно, постоянно снижая цену.
Сантехнику, технику, мебель заказывал по интернету — на этом существенно сэкономил.
Насчет разрешений не буду углубляться в подробности, но есть варианты всё существенно упростить.
Надеюсь, у вас будет все иначе
Кто-то пульт от ТВ упрет, кто-то симку для спутникового ТВ, кто-то стул, разбитое стекло, облитые стены — это есть.
Насколько понимаю, в федеральных сетях уровень внутренней коррупции достаточно высок.
по тем же тендерам у нас ставка сейчас в 20%, вообще офигели, хотя у нас по городу средняя по больнице 5-7..
А вам респект и успехов в этом нелегком деле, коллега!!!;)
Насчет дохи тоже вопрос трудный. У меня в управлении недвига для отдыха, там в среднем доха повыше, чем у долгосрочной аренды. В долгосрочной аренде, думаю, надо указанные мной цифры (4-6%) делить на 2. Ну и плюс у буржуев налоги на аренду обычно выше.
Ну а вообще дело сложное, да. Если искать именно %% доходность, то вряд ли стоит лезть в недвигу.
Население убывает ежегодно, а новой недвиги более 100 млн м2 каждый год вводят…
На Кураже,
Бизнес (англ. business — дело, занятие, предприятие) — деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.
В чём несоответствие?
Повышение можно зафиксировать в договоре, но по факту его сделать Вам никто не даст. А наоборот будут слать письма регулярно с просьбой временно на год снизить аренду на 20-30%. Коммунальные лучше сразу передавать им на обслуживание, но все равно какие-то расходы, налоги и геморы на вас тоже останутся.
можно в личку ели тут не хотите.