Блог им. Avia100

Ипотека vs облагиции

Всех приветствую.
Сегодня хотелось рассмотреть один теоретический вариант приобретения квартиры.
Вероятнее всего в расчетах есть ошибка и интересно было бы её найти или определить неучтенные риски. Надеюсь на ваши компетентные замечания.

Мы рассматриваем теоретическую ситуацию, что у человека допустим лежит на депозите 5 млн руб. и он собирается приобрести квартиру.

Но он не оплачивает квартиру сразу из этой суммы, а берет ипотеку под 12% годовых с первоначальным вносом 1 млн руб. Ипотечный калькулятор рассчитал ему сумму ежемесячного платежа в 44 043 руб, что составляет 528 516 руб в год.

Далее на остаток 4млн руб (-1 млн руб первоначальный взнос)  покупаются облигации с доходность скажем 15%. (пример: КрЕврБ-БО9 RU000A0JVC18), что составляет ежегодного купонного дохода 600 000 руб.

 

Таким образом по окончанию первого разница составляет – 6516 руб, а если учитывать, что квартиру можно и в аренду сдать, скажем за 25 000руб в месяц, то все 293К руб в год дохода.

 

Мы не берем во внимание валютные скачки и  возможности более эффективного или более рискованного инвестирования суммы, а принимаем наиболее безопасное приобретение облигации. Таким образом риск связан только с банкротством эмитента.

Стоимость квартиры

  5 000 000,00 ₽

 % ставка по ипотеки

12%

Первоначальный платеж

  1 000 000,00 ₽

Сумма затрат на ипотеку в год, на основе ипотечного калькулятора.

     528 516,00 ₽

 

 

Сумма покупки облигации

  4 000 000,00 ₽

15% купонного дохода по облигации КрЕврБ-БО9 (RU000A0JVC18) в год

     600 000,00 ₽

-13%

     522 000,00 ₽

Доход от разница ипотека/облигация

-        6 516,00 ₽

Доход от сдачи в аренду

     300 000,00 ₽

Итого:

     293 484,00 ₽

 

 

Уважаемые сматрлабовцы, в чем ошибка?



PS за плюсик заранее благодарен. (1й пост, не хватает рейтинга для личных сообщений)

★6

еще подоходный налог с корп.облигаций 13% минусуй )
avatar

TATARIN30

TATARIN30, Спасибо, 13% налога действительно не учел. получается, что то на то и выходит, но сдача в аренду все равно загоняет в плюс)))
avatar

Авиатор

Авиатор, Если вы держите до погашения, то не будет налога 13%, будет только налог на купонный доход, но и его вроде недавно отменили (лучше погуглите эту тему, мне лень).
Во-вторых вы не учли мизерный объем торгов по данной облигации (20к рублей в день), если там нет маркетмейкера, то вы их просто не сможете купить по адекватной цене и доходность будет сильно меньше.
Еще есть риск падения цены недвижки и риск банкротства эмитента (опять же нужно читать аналитику по этой бумаге, мне лень)
avatar

Serge_trade

ошибка только одна, какой срок ипотеки и какой срок погашения бонда
avatar

billikid

billikid,  ипотека рассчитана на 20 лет. Вариант не претендует на использование этой схемы в течении всех 20 лет, рассматривается горизонт на 1-2 года. По истечении 2х лет скажем, бонды продаются, ипотека гасится и остаемся ещё в плюсе почти в 550К
avatar

Авиатор

Авиатор, за два года на 5 лямов 550 т прибыли? Типа 5% годовых? А не проще оставить на депозите?
avatar

Константин

Константин, ну тут ещё и квартира частично оплачена
avatar

Авиатор

Авиатор, и вообще, зачем квартира? Только если рассчитывать на рост недвиги. А так можно просто все 5 лямов в этот бонд вложить. Но ещё раз повторю — 15% это соответствующие риски.
avatar

Константин

Константин, я бы даже больше сказал: брать сейчас облигации банков не из топ-10 на весь депо — это слабоумие и отвага :)
avatar

Денис Г.

Риски по облигациям КЕБ'а как учитывать?
avatar

Денис

Денис, ну собственно я и описал это как основной риск. его можно снизить только диверсификацией других эмитентов
avatar

Авиатор

Налог на сдачу квартиры учтите и страховку по ипотеке 1-2%
avatar

Константин

Интересный вариант, тоже на днях взял ипотеку под 11,9%, сижу думаю, что лучше — закрывать досрочно, либо «лишние» деньги на ИИС, там как минимум 13% дохода я получаю практически гарантированно в виде возврата НДФЛ, + ОФЗ, либо рассмотренный вами вариант с 15% облигами. Итого получим доходность в 28% (±) годовых. По истечении 3-х лет, либо забираем всю набранную сумму и гасим кредит, либо повторяем процедуру ещё раз.
avatar

ILDAR911

ILDAR911, да, но только 13% будет в первый год. Во второй уже 6.5, а в третий — ну вы поняли :)
avatar

Константин

Опасная игра. Рынку достаточно раз чихнуть, и привет. Причём ради 5% годовых :)
avatar

Денис Г.

автор строит синтетическую позу расчитанную на  резкий  рост недвиги,   типа  или при  своих  или в  плюсах -))).  Автор пытается застраховать риск  падения  цены на недвигу,  например в  2  раза.  А не  учитывается, время  выхода из позы. Недвигу можно и год продавать и 5 -))  есть такой  риск.
 одни  шпекуляторы кругом, дуют и дуют пузыри -))))
Тарас, а где доход то? сам же в первом предложении сказал что за кредит как бы платить надо, и сам же в последнем получаешь на кредитный миллион 15% годовых по облигациям… Тут как бы в год с кредитного миллиона надо отдать 150-200 тыс. и получишь те же 150 тыс. (в чем я очень сомневаюсь так как ставка для облигаций больно рисковая и еще НДФЛ).
При таком раскладе доход только от сдачи в аренду. При чем тут фонда совсем не понятно…
avatar

Slan

1. Если 5млн — квартира + ремонт + обстановка (а именно такую сдаем), то 25 тыс в месяц аренды — многовато.
2. Амортизацию тоже нужно включить.
3. Риски облигации с доходностью 15% достаточно большие.

Такая арифметика может работать (и с меньшей доходностью облигации) при росте цены недвиги со скоростью инфляции или выше. В текущей ситуации боюсь это недостижимо
avatar

Amigotrader

 почему выбрано именно приобретение недвижимости, а не на 5 млн бондов, именно по причине 12ти процентной ипотеки против 16ти процентого потребительского кредита,  а так же то что квартиру можно сдать.  В других случаях смысл теряется.
Вторичку скажем в реутово за 5 млн взять вполне реально, можно даже постараться и не убитую и с мебелью найти, а  на циане так же полно вариантов аренды однушек за 30к в месяц.
 
avatar

Авиатор

ещё не учел, что в случае приобретения недвижимости можно получить ещё и налоговый вычет, минимум 250К, а то ещё больше когда есть ипотека.
avatar

Авиатор

Авиатор, зачем усложнять? Почему нельзя купить квартиру  за все 5 лямов и жить в ней или сдавать(на свое усмотрение)? Рисков со всякими облигациями не будет + ипотека висеть не будет(не будешь никому должен и переплачивать банку не нужно). После покупки квартиры  просто откладывай свободные деньги под %, хочешь ОФЗ, хочешь что нибудь другое. А так ты берешь на себя риск на многие годы что с облигами что то случится и все твои 5 лямов улетят(ну всякое бывает). Просто не усложняй)
avatar

GreenHydra

Я бы просто раскидал на несколько банков на разные сроки и условия. Сейчас так все непредсказуемо
думаю, если поумерить аппетиты на доходность облигаций (с тем чтобы свести риски эмитента к минимуму), то получается интересная хеджерская схемка… интересная не с точки зрения доходности, а с т.з. защиты рублевого капитала от РЕАЛЬНОЙ инфляции, на величину которой недвига имеет свойство дорожать (ну, в спокойные времена, по крайней мере).

И, кстати сказать, в связи с отменой ипотечных субсидий на первичное жилье, платежеспособный спрос скоро вновь сместится на вторичку, что поспособствует росту её рублевой стоимости...
Однако здесь стоит учесть, что официальная политика ЦБ предполагает сжатие денежной массы до 2018 года, и это может сдерживать рост недвиги в ближайшие 1,5-2 года.
avatar

Шварцнига

avento (О.К.), 

И, кстати сказать, в связи с отменой ипотечных субсидий на первичное жилье, платежеспособный спрос скоро вновь сместится на вторичку

Либо я не понимаю о чём вы говорите, либо вы что-то не так написали. Ипотека с гос.поддержкой была в том числе и на вторичку. Сейчас поддержку убрали. В итоге остались акции от банков на первичку с хорошими процентами, а вторичка подорожала по процентам.
avatar

С.Г.

С.Г., субсидирование ипотечных ставок касалось главным образом первички. А получить льготную ставку для вторички покупатель мог только в том случае, если продавец этой вторички тут же направлял вырученные деньги на покупку другой первички.
avatar

Шварцнига

avento (О.К.), может от региона зависит — не знаю. Брат покупал именно по программе ипотека с ГП (вроде сбер) вторичку. И никакую новостройку продавец не покупал, т.к. уехал на ПМЖ. Да и знакомы с ним очень хорошо.
avatar

С.Г.

Во-первых, хату за 5 лямов нипочем нем сдать за 25 тыщ. 
Во-вторых, хату за 5 лямов нужно ремонтировать и обставлять.
В-третьих, платежи за ЖКХ никто не отменял.


avatar

В.И.Чапаев

В.И.Чапаев, 
Во-первых, хату за 5 лямов нипочем нем сдать за 25 тыщ.
Если учитывать, что коммуналку вы выделили в отдельный пункт, то первый выглядит весьма сомнительным.
У меня квартира, которая стоит сейчас 3 млн (куплена за 2) сдаётся за 21 (минус 5 коммуналка). При этом мебель — просто собрали старую мебель по родным. Кухня Икея, но с техникой. Всё обустройство обошлось в 85тыр + 12 тыр обновление ремонта 3 года назад.
avatar

С.Г.

Ситуация очень похожа на мою.
В 2011-ом году было 2 варианта: продавать маленькую квартиру и покупать большую, либо брать ипотеку, а маленькую сдавать.
В итоге взял ипотеку под 8% годовых. Через несколько месяцев уже была возможность досрочно закрыть ипотеку, но решил, что лишняя наличность не помешает как подушка безопасности.
Депозит в среднем за эти годы составил около 13.5% годовых.
На конец 16-ого года было +400 тыр при ипотеке 1.2 млн.

ЗЫ: Многие говорят «а если бы купил валюту, а не на депозите держал». Не рассматривал, т.к. специально положил сумму на погашение ипотеки. Именно рублёвой. Тем более что обычно именно рублёвой ликвидности у нас не хватает в семье.
ЗЫ2: 8% — откровенно повезло.
ЗЫ3: Жалею, что не получилось больше тогда взять…
avatar

С.Г.

расходы по сделкам купли+продажи, минус 13% налог с продажи, еще и в минусе останешься
avatar

inferno

по 15-ой дохе ты сейчас ничего нормального и более-менее ликвидного не купишь, максимум — это 13%, а за вычетом НДФЛ будет 11,3%
avatar

Clansman


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UPDONW