SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. anektar
Инвест идея - строительство дома под аренду
- 06 марта 2015, 09:24
- |
Предыстория в 2 словах: у меня был большой депозит, который ушел на покупку квартиры в Москве. Спустя полтора года после покупки я перестаю понимать, на фига я ее купил — зарплаты стали такие же копееечные, как были в моем заштатном городишке, переспектив никаких, сдать можно тоже только за копейки — ну что такое 25-30 тысяч сегодня? Вот думаю, продать и вернуть в рынок или вложиться в одну идею, что скажете?
Суть идеи:
Купить землю в пригороде не далее 10 км от МКАД и построить дом, разделенный на секции. Каждая секция — однокомная квартира с кухней и санузлом. Сдавать НИЖЕ рынка, машиноместо бесплатно. Вы бы сняли такое жилье тысяч за 15 скажем?
Я почитал законы бегло — есть определенные ограничения и вытекающие из них риски. Так, сдать имущество в аренду ты имеешь право, но дом на земле ИЖС не может быть многоквартирным, то есть как бы можно сдавать покомнатно. Суд по жалобам соседей может выявить признаки многоквартирности и постановить дом под снос. Я нашел, как это обойти — основной признак — наличие отдельных входов. Делаем один вход, квартиры выходят во внутренний коридор.
В чем прикол: 1 квартира — 500 долларов, дом можно построить в те же деньги или чуть больше, 10-20 секций по 250 долларов — совсем другие деньги.
Есть строители здесь? Катит такая идея или потеряю все на ней?
Суть идеи:
Купить землю в пригороде не далее 10 км от МКАД и построить дом, разделенный на секции. Каждая секция — однокомная квартира с кухней и санузлом. Сдавать НИЖЕ рынка, машиноместо бесплатно. Вы бы сняли такое жилье тысяч за 15 скажем?
Я почитал законы бегло — есть определенные ограничения и вытекающие из них риски. Так, сдать имущество в аренду ты имеешь право, но дом на земле ИЖС не может быть многоквартирным, то есть как бы можно сдавать покомнатно. Суд по жалобам соседей может выявить признаки многоквартирности и постановить дом под снос. Я нашел, как это обойти — основной признак — наличие отдельных входов. Делаем один вход, квартиры выходят во внутренний коридор.
В чем прикол: 1 квартира — 500 долларов, дом можно построить в те же деньги или чуть больше, 10-20 секций по 250 долларов — совсем другие деньги.
Есть строители здесь? Катит такая идея или потеряю все на ней?
теги блога anektar
- Youtube
- акции
- Ашинский металлургический завод
- Аэрофлот
- банк
- банки
- бизнес
- блоги
- бухучет
- бюджет
- ВТБ
- газпром
- ГМК НорНикель
- деньги
- депозит
- дивидендные акции
- дивиденды
- Дикси
- для трейдеров
- доллар
- железный занавес
- заработок
- заработок в интернете
- зарплата
- идеи
- идея
- инвестирование
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- инвестиции в сайты
- инфоцыгане
- история трейдера
- капитал
- коронавирус
- коррекция
- корреляция
- кризис
- кризис 2020
- криптовалюта
- куда вложить
- курс
- курс рубля
- Ленэнерго
- логика
- машина
- ММВБ
- Москва
- нефть
- НЛМК
- обвал
- отскок
- оффтоп
- пассивный доход
- Паттайя
- пенсионная реформа
- прогноз
- психология трейдинга
- Путин
- разгон депозита
- Риск
- Роснефть
- Россети
- Россия
- Ростелеком
- ртс
- рубль
- Русгидро
- рынок
- Сбер
- Сбербанк
- сети
- Смартлаб
- средняя зарплата
- Стоп-лосс
- стратегия
- Сургутнефтегаз
- Таиланд
- Татнефть
- теханализ
- тинькофф
- торговые сигналы
- Трансаэро
- трейдер
- трейдеры
- трейдинг
- ФСК ЕЭС
- фундаментальный анализ
- ЦБ
- цены
- ЧС
- шорт
- экономика
- экономика России
- эмоции
- юань
- Ютуб
- Яндекс Дзен
- 2016
- 2017
- 2018
С учётом перспектив всей недвижки я бы не стал.
150 тысяч — офигенная зарплата, однушка в центре 70, двушка 90 на что семью кормить?
себестоимость м2*13%=x
x-рентная стоимость м2
x*кол0во метров=нетто $
нетто$-аммортизация, мелкие ремонты (они неизбежны)
В итоге получем 11-12% годовых, при условии круглогодичной ренты. Плюс прочие юридические риски.
Вы бы посчитали и БП набросать надо сначала.
в наших домах четыре лифта в каждом доме,
отделанные просторные подъезды со всеми удобствами, консьержки,
высота потолков — хрен дотянешься
кухни по размерам — у меня дополнительно стоит двуспальный диван, который можно разложить,
балконы у нас полукруглые, т.е. панорамный вид, практически,
просторный санузел, в котором можно в футбол сыграть...
вообщем все прелести жизни...
однокомнатные квартиры — общая площадь — 47.7, комната 21.6… это все не включая балкон, на котором у меня тоже стоит диван, маленький столик и еще место остается под коляску, шкаф и другие маневры...
до метро пешком — 5-7 минут...
несколько гаражных кооперативов и фитнесс-центров… Лента, Metro, Магнит...
окна выходят на набережную Москвы-реки, идти от подъезда 2 минуты...
вообщем, для съема — полный фарш...
теперь по стоимости — максимум — 40-42 000 рублей… минимум я видел в районе 35-37 000...
отсюда вопрос — нафига мне однушка, считай в общаге, за городом!!! — и за 15000 рублей?
а то, что взрывы тут были — ну были и были… что теперь… мы же ездим по дорогам, на которых пешеходов каждый день сбивают… ездим, не крякаем…
один минус — прописать нельзя, а сдавать можно
но и налоги не как с жилого
дело даже не в этом… это ж сколько будет стоить участок под ИЖС с коммуникациями, на таком расстоянии…
500 за газ??? это разве что без подключения и работ.
500 за скважину — не о чем. В зависимости от глубины водоносного слоя, от 250 тыс до 1,5 млн рублей.
56 тыс за кВт — + 250-300 тыс сверху + от полу года. Быстрее ?? платим больше.
Будут ряд вопросов, решив которые реализуете идею.
1. Стоимость земли.
2. Газификация.
3. Электричество. (здесь кстати, если решитесь, посмотрите стоимость газовых генераторов. своё 220, окупится в течении 1-3 лет, смотря сколько квартир будете делать.)
4. Цент канализация сразу нет — лучше септик с бактериями.
5. Скважина. отобъется так же как газ генератор.
6. Подъездные пути.
7. Временная стоянка авто. Если 20 квартир и у каждой 1 машина, лучше закладывать 1,5. считайте сами. Одно машино-место это 20 м2 земли= 20 квартир *1,5 машины *20 м2= 600 м2 + 100 м2 для того что бы они разъезжались. Есть вариант двухуровневых стоянок, как вариант.
8. Необходимо сразу определится для кого вы строите. ?? Если общага — гораздо выгоднее — одни требования (можно оформить и как гостиницу). Если что то типа долгосрочная сдача на года ( менее выгодно) — другие требования.
9. Обслуживающий персонал. Постоянный электрик- сантехник, дворник, и тд.
В общем, пообщайтесь с риелторами, узнайте стоимость всех пунктов, посчитайте рентабельность и решите сами.
Если есть друзья в администрации Мос области — одни затраты, нет — другие.
Стоимость электричества: если частные сети как у нас, в зависимости от ценника установленного владельцем сети, т.е. председателем ТСЖ или ТИЗа. У нас 350 тыс руб. Плюс еще ~50. 15кВт. Сделают все под ключ, даже бегать никуда не придется. На соседней улице брат строится, у них как деревня проходит, тоже ЛПХ стоимость 550руб(не тыс.) плюс 50тыс на разные расходы, кабели, счетчик и пр. Подключили за пол года.
Газ. С момента получения ТУ до подключения прошло 7 месяцев. Строительно-монтажные работы выполняют аффилированные организации, потому ценники высокие. 150 тыс им. плюс 70-80 на разные документы, точно не помню и 70 тыс заплатил человеку которые бегал по инстанциям, так как самому собирать эту папку толщиной в кирпич будет дороже.
Скважина. У меня 90 метров, у кого то и 120 может быть, у кого то и 60. 330 тыс с кессоном, насосом и автоматикой. Правда после девальвации может цена быть чуть выше, оборудование импортное подорожало, но есть аналоги тому же grundfos.
Если есть вопросы задавайте.
По опыту, ройте лучше колодец если вода хорошая, на скважину надо еще ставит систему колонных фильтров прежде всего от железа, вся скважинная вода в московском регионе с высоким содержанием железа. Это еще +100..150тыс. Колодец и дешевле и фильтры попроще.