Доразмещение зеленых облигаций Глоракс 002Р-01

3 ноября Глоракс, петербургский девелопер со стройками в 11 регионах, доразмещает свои зелёные облигации 002Р-01. Купон уже известен до погашения, на книге торгуется только цена, и она ниже номинала. Меня интересовало, почему бумага, проданная в июле по номиналу, теперь стоит около 95%

📋 Параметры
▪️ доразмещение выпуска 002Р-01, ориентир – цена не ниже 94,5% номинала плюс НКД
▪️ купон 19,5% годовых, фиксированный до погашения, 16,03 руб раз в 30 дней;
▪️ погашение 21 декабря 2029 года разом, оферт и амортизации нет
▪️ книга 3 ноября с 11:00 до 15:00 мск, размещение 6 ноября
▪️ рейтинг выпуска BBB+ от АКРА и НКР, у компании прогноз «позитивный» у обоих

Зелёный статус – деньги по условиям выпуска возмещают затраты на энергоэффективное жильё

Отчётность эмитента и все его выпуски

🏭 Чем зарабатывает

▪️ Глоракс покупает землю на ранней стадии, часто без разрешений, сам готовит мастер-план и согласования и потом строит. Участок без документов дешевле, и разницу компания забирает себе. Проектирует почти всё своё бюро, генподряд свой во всех регионах, кроме Владивостока, половину квартир продают сами. Строят в основном комфорт-класс

▪️ Главное в деньгах девелопера – это эскроу. Покупатель платит на счёт в банке, и деньги лежат там до сдачи дома, а стройку оплачивает банк проектным кредитом. Чем больше денег на эскроу, тем ниже ставка по кредиту. Выручку компания признаёт по мере стройки, а деньги получает после ввода. Поэтому прибыль и денежный поток расходятся, и у растущего девелопера поток почти всегда отстаёт.

▪️ За 2025 год продажи на 45,9 млрд руб, выручка 41,3 млрд (+27%). Регионы дают уже 67% продаж, ипотека 70% договоров. 17-е место в стране по объёму стройки.

👤 Кто владеет

Основатель Андрей Биржин контролирует около 75,6%. В июле 2026 года он сам вернулся на пост гендиректора и среди задач назвал «восстановление позиций» в Петербурге и Москве. Председатель совета Сергей Швецов, бывший первый зампред Банка России.

📈 Отрасль

▪️ Продажи новостроек в стране за 9 месяцев по ДОМ.РФ +3%, в Москве спрос падает с февраля, а регионы держатся. С 1 октября семейная ипотека для семей с одним ребёнком подорожала с 6% до 12% в столицах и до 10% в регионах

▪️ 29 сентября подешевели облигации большинства девелоперов, сильнее других «Самолёт», Эталон, Глоракс и Брусника. АКРА называет отраслевой риск очень высоким, многие застройщики за пять лет допускали дефолты

🌿 Что значит «зелёный» выпуск

▪️ Деньги по документам возмещают уже потраченное на один сданный дом в Петербурге с высшим классом энергоэффективности A++. Класс посчитан по проекту и подтверждён госстройнадзором при вводе, реальное потребление никто не мерил.

▪️ Зачем статус? С 2025 года ЦБ разрешает банкам снижать риск-вес по зелёным вложениям на 10–50%, это поднимает спрос. На риск для держателя «зелёность» не влияет.

⚖️ Конкуренты

Среди девелоперов с рейтингом от BBB до A− и купоном, известным до погашения, середина доходности 28,0%:
▪️ Сэтл (A−) даёт 18,0%
▪️ Легенда (BBB) 23,7%
▪️ Брусника (A−) 27–29%
▪️ Тальвен (BBB) 30,1%
▪️ Эталон (BBB+ у Эксперт РА) 32,3%
▪️ Длинные облигации «Самолёта» после техдефолта стоят 51–81% номинала

Глоракс в этом ряду ниже середины по доходности, рядом с Легендой.

Итог

Растущий девелопер с позитивными прогнозами обоих агентств, ликвидный выпуск и книга почти по рынку. Взамен денежный поток отрицательный, проценты высокие, денег на счетах мало, в ноябре на выкуп акций может уйти до 2,5 млрд руб, а сектор после «Самолёта» под серьезным давлением.

▪️ Кому подойдёт: тем, кто готов три года держать девелопера BBB+ ради постоянного купона 19,5% и около 24% доходности при покупке ниже номинала, и тем, кто уже держит 002Р-01 и сравнивает цену книги с биржевой. И кто просто готов рисковать

▪️ Кому не подойдёт: тем, кто не готов к колебаниям цены, пока в секторе стресс, тем, кому нужен положительный денежный поток эмитента уже сейчас, и тем, кто рассчитывает на залог или поручительство.

* * *
Разбираю облигации на основе финансовой отчетности, без инфошума в тг-канале finolive