Продал квартиру, взял ипотеку и ОФЗ

В общем семейку прикрыли и я решил прыгнуть в последний вагон, за 3 дня до окончания сентября взял по семейке однушку за 8 млн. через дорогу от своего дома. Свою квартиру быстренько продал за 6,3 млн, если кому интересно была куплена в 2023 за 4,3 млн удалённость 16 км от мкад. Соответственно из этих 6,3 млн часть пошла в первоначальный взнос. Кредит 5,5 млн, платёж 33 тыс в месяц. На оставшиеся от продажи деньги купил ОФЗ 26254, как длинные и с наибольшим купоном, до вычета купонная доходность составила 15,4% и часть вложил в фонды денежного рынка и буду постепенно перекладывать в ВДО, чтобы управлять доходностью, потому что от ОФЗ после вычета НДФЛ остаётся жалкие 13,4%. Понятно что доходность к погашению будет выше, но и инфляция не дремлет. Хотелось бы доходность иметь в районе 18-20%, но там чем выше доходность тем больше сжирает НДФЛ, задача короче сложная, придется голову поломать. По итогу я получил квартиру побольше и прилично ликвидности, порядка 4,2 млн, которые можно инвестировать в разные инструменты. Путем несложных калькуляций было установлено, что 3,2 млн необходимо вложить в безрисковые активы, чтобы гасить ипотечный платеж. Здесь то и возникает проблема. ОФЗ платят 2 раза в год, поэтому придется набирать лестницу. А дальше выясняется, что от всего мероприятия остаётся только 1 млн свободных денежных средств. Поэтому ещё не понял выгодно ли всё это было делать или нет. По расчетам через 30 лет с моего кредита сбербанк сверху поимеет 11 млн, я если буду инвестировать в ОФЗ, помимо квартиры, получу 10 млн сверху (без учёта реинвестирования).
Конечно брать ипотеку под 10-12% новостройку, которая на 30-50% дороже построенного напротив корпуса считаю идиотизмом, ведь 3 года назад это была рыночная ставка на вторичку. Если бы семейку сделали 10-12% на вторичку, брал бы вторичку лучше, но у нас всё через ж.
Был ли у кого-то подобный опыт? пишите в комментарии, делитесь историями.