SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. RomanLitovka
Пассивный доход в Сочи - красивый развод от риелторов или на самом деле можно заработать?
- 06 октября 2026, 14:34
- |
Пассивный арендный доход — сейчас это своего образа хайп. На наивных граждан тоннами выливается бизнес мотивация, кейсы, успешные истории от инвесторов… Тяга к хорошей жизни это безусловно прекрасно… Представьте, что вы господа, условно будучи начинающими предпринимателями стараетесь просвещаться в этой теме. Через глаза и уши проходит вся эта успешная мишура, вы заряжены, готовы покупать и зарабатывать деньги! Только есть одно «но». В вашем бизнес арсенале (по теме арендного бизнеса) есть только мотивация. И в голове помимо потенциальных миллионов засел один очень важный вопрос — а что покупать-то?
👆 А ЧТО ПОКУПАТЬ — ЭТО МЫ СЕЙЧАС и РАЗБЕРЕМ 👇:
Предположим, Вы решили потратить на инвестиции в гостиничный бизнес в Сочи сумму от 10 до 13 млн рублей.
Что можно приобрести на эту сумму и будут ли вложения удачными?
Обратившись к сочинским риелторам, в данном бюджете (10 — 13 млн руб) вам скорее всего предложат эти варианты 👆…
ИНВЕСТИЦИИ РАССМОТРИМ НА ПРИМЕРЕ АПАРТАМЕНТНОГО КОМПЛЕКСА ЮВЕНТА в АДЛЕРЕ 👇:
Апартаментный комплекс на 74 номера. Шаговая доступность до моря, бассейн, баня, кафе-бар, релакс зона на эксплуатируемой крыше…
Достаточно ли этой 👆инфраструктуры, чтобы номер приносил почти 1,5 млн рублей в год чистой прибыли в год (так по крайней мере утверждают отдельные риелторы и отдел продаж Застройщика)?
Ответить на этот 👆 вопрос нам сможет только Царица Наук — Математика, к ней и обратимся…
Для того чтобы на основании данных сентября понять, какая реальная рентабельность будет у номера за год, нам нужно знать несколько цифр:
☑️ Стоимость размещения за сутки в сентябре;
☑️ Загрузка сентября (в днях);
☑️ Доля сентября относительно года в процентах.
☑️ Проживание в сентябре в отеле «Ювента» составляет 5,5 тр в сутки;
☑️ Загрузка сентября = 84% (26 дней);
☑️ Сентябрь генерирует 11,23% от годового оборота.
👆Зная эти цифры мы легко можем рассчитать валовый годовой доход:
(5 500 * 26) / 0,1123 =1 273 374,889
После вычета вознаграждения управляющей компании (которая кстати еще не определена), расходов на коммунальные платежи, страховки, замена оборудования и налоги… чистыми на руки останется ~ 636 000 рублей в год.
👆 Таким образом рентабельность составит от 5 до 6% годовых.
🧐 — «Почему такая низкая цифра?»
👨🏻🏫 — «Всё просто: это плата инвесторам за отсутствие рисков и за то что не нужно замораживать деньги на период стройки… отель готов — покупаете сегодня… и завтра начинаете зарабатывать…
‼️ Однако, нужно учитывать тот факт, что расчет (по состоянию на сегодня) достаточно оптимистичен… В связи с экономической и военной ситуацией в стране загрузка сочинских отелей эконом и комфорт сегментов последние 2 года показывает печальные цифры… Загрузка падает, отели начинают демпинговать, конкурируя за немногочисленных постояльцев….
Ведь в любой кризис всегда происходит одно и тоже: средний класс и бедные переходят в разряд нищих… А богатые становятся еще богаче…
👆 Наглядно это видно на следующих примерах 👇:
👆 Слайд слева — стоимость номера за сутки в отеле Алеан в Сочи…
👆 Слайд в верхнем правом углу — стоимость номера в 5-звездочном отеле в Анапе…
👆 Слайд в нижнем правом углу — стоимость номера в анапской «четверке»…
❗️ Несмотря на общий спад туристической отрасли в Краснодарском крае… хорошие четверки и пятерки как и прежде загружены «под завязку» и цены достаточно высоки…
Всё потому что сейчас: средний класс экономит и меньше ездит на курорты… а богатые продолжают отдыхать так, как они привыкли…
☑️ Поэтому, если инвестиции ограничены 10-12 млн рублей… я бы выбрал хорошую анапскую четверку на этапе стройки с известным отельером… и доходностью от 1,2 млн рублей в год (12% годовых)…
☑️ Если есть возможность увеличить бюджет до 15 млн рублей, то лучше взять «пятерку» в Анапе и доход увеличиться до 2,2 млн рублей (14,6% годовых)…
☑️ Если есть возможность увеличить бюджет до 20-23 млн рублей, то лучше приобрести хорошую четверку с опцией Ультра Олд Инклюзив в Сочи, или премиальную «пятерку» в Анапе… с доходностью от 3,5 — 4 млн рублей в год (от 15,9% годовых)…
❗️❗️❗️ Либо, если возможности увеличить бюджет нет, а Анапу категорически не хотите рассматривать… лучше вообще отказаться от инвестиций в Сочи...
❗️ К тому же, если мы говорим про покупку готовых апартаментов (как Ювента, например, то нужно понимать, что здесь подразумевается единовременная 100% оплата… либо рассрочка на срок 3-6 месяцев…
Если рассматривать строящиеся объекты, то здесь можно приобрести апартаменты с первоначальным взносом от 30%, а остаток выплачивать в рассрочку (до 2,5 лет), не выводя деньги из бизнеса, или продолжая держать их на депозитах…
‼️ И, последний (но не по значимости) момент: это безопасность и ликвидность инвестиций…
☑️ Покупка недвижимости под управлением известных отельеров, строящихся по ФЗ-214 с эскроу-счетами, или…
☑️ покупка номера в отеле с ноунейм управляющей компанией, с потенциальными юридическими проблемами…
👆 Тут как говорится: ноу комментс 🤷♂️
Спасибо, что дочитали до конца. Готов предоставить любую информацию по инвестициям в недвижимость Сочи, Анапы, Крыма, Алтая, Домбая и Шерегеша по запросу… А так же договориться с Застройщиками на лучшие условия и скидки 🤝
С уважением,
Литовка Роман
👆 А ЧТО ПОКУПАТЬ — ЭТО МЫ СЕЙЧАС и РАЗБЕРЕМ 👇:
Предположим, Вы решили потратить на инвестиции в гостиничный бизнес в Сочи сумму от 10 до 13 млн рублей.
Что можно приобрести на эту сумму и будут ли вложения удачными?
Обратившись к сочинским риелторам, в данном бюджете (10 — 13 млн руб) вам скорее всего предложат эти варианты 👆…
ИНВЕСТИЦИИ РАССМОТРИМ НА ПРИМЕРЕ АПАРТАМЕНТНОГО КОМПЛЕКСА ЮВЕНТА в АДЛЕРЕ 👇:
Апартаментный комплекс на 74 номера. Шаговая доступность до моря, бассейн, баня, кафе-бар, релакс зона на эксплуатируемой крыше…
Достаточно ли этой 👆инфраструктуры, чтобы номер приносил почти 1,5 млн рублей в год чистой прибыли в год (так по крайней мере утверждают отдельные риелторы и отдел продаж Застройщика)?
Ответить на этот 👆 вопрос нам сможет только Царица Наук — Математика, к ней и обратимся…
Для того чтобы на основании данных сентября понять, какая реальная рентабельность будет у номера за год, нам нужно знать несколько цифр:
☑️ Стоимость размещения за сутки в сентябре;
☑️ Загрузка сентября (в днях);
☑️ Доля сентября относительно года в процентах.
☑️ Проживание в сентябре в отеле «Ювента» составляет 5,5 тр в сутки;
☑️ Загрузка сентября = 84% (26 дней);
☑️ Сентябрь генерирует 11,23% от годового оборота.
👆Зная эти цифры мы легко можем рассчитать валовый годовой доход:
(5 500 * 26) / 0,1123 =1 273 374,889
После вычета вознаграждения управляющей компании (которая кстати еще не определена), расходов на коммунальные платежи, страховки, замена оборудования и налоги… чистыми на руки останется ~ 636 000 рублей в год.
👆 Таким образом рентабельность составит от 5 до 6% годовых.
🧐 — «Почему такая низкая цифра?»
👨🏻🏫 — «Всё просто: это плата инвесторам за отсутствие рисков и за то что не нужно замораживать деньги на период стройки… отель готов — покупаете сегодня… и завтра начинаете зарабатывать…
‼️ Однако, нужно учитывать тот факт, что расчет (по состоянию на сегодня) достаточно оптимистичен… В связи с экономической и военной ситуацией в стране загрузка сочинских отелей эконом и комфорт сегментов последние 2 года показывает печальные цифры… Загрузка падает, отели начинают демпинговать, конкурируя за немногочисленных постояльцев….
Ведь в любой кризис всегда происходит одно и тоже: средний класс и бедные переходят в разряд нищих… А богатые становятся еще богаче…
👆 Наглядно это видно на следующих примерах 👇:
👆 Слайд слева — стоимость номера за сутки в отеле Алеан в Сочи…
👆 Слайд в верхнем правом углу — стоимость номера в 5-звездочном отеле в Анапе…
👆 Слайд в нижнем правом углу — стоимость номера в анапской «четверке»…
❗️ Несмотря на общий спад туристической отрасли в Краснодарском крае… хорошие четверки и пятерки как и прежде загружены «под завязку» и цены достаточно высоки…
Всё потому что сейчас: средний класс экономит и меньше ездит на курорты… а богатые продолжают отдыхать так, как они привыкли…
☑️ Поэтому, если инвестиции ограничены 10-12 млн рублей… я бы выбрал хорошую анапскую четверку на этапе стройки с известным отельером… и доходностью от 1,2 млн рублей в год (12% годовых)…
☑️ Если есть возможность увеличить бюджет до 15 млн рублей, то лучше взять «пятерку» в Анапе и доход увеличиться до 2,2 млн рублей (14,6% годовых)…
☑️ Если есть возможность увеличить бюджет до 20-23 млн рублей, то лучше приобрести хорошую четверку с опцией Ультра Олд Инклюзив в Сочи, или премиальную «пятерку» в Анапе… с доходностью от 3,5 — 4 млн рублей в год (от 15,9% годовых)…
❗️❗️❗️ Либо, если возможности увеличить бюджет нет, а Анапу категорически не хотите рассматривать… лучше вообще отказаться от инвестиций в Сочи...
❗️ К тому же, если мы говорим про покупку готовых апартаментов (как Ювента, например, то нужно понимать, что здесь подразумевается единовременная 100% оплата… либо рассрочка на срок 3-6 месяцев…
Если рассматривать строящиеся объекты, то здесь можно приобрести апартаменты с первоначальным взносом от 30%, а остаток выплачивать в рассрочку (до 2,5 лет), не выводя деньги из бизнеса, или продолжая держать их на депозитах…
‼️ И, последний (но не по значимости) момент: это безопасность и ликвидность инвестиций…
☑️ Покупка недвижимости под управлением известных отельеров, строящихся по ФЗ-214 с эскроу-счетами, или…
☑️ покупка номера в отеле с ноунейм управляющей компанией, с потенциальными юридическими проблемами…
👆 Тут как говорится: ноу комментс 🤷♂️
Спасибо, что дочитали до конца. Готов предоставить любую информацию по инвестициям в недвижимость Сочи, Анапы, Крыма, Алтая, Домбая и Шерегеша по запросу… А так же договориться с Застройщиками на лучшие условия и скидки 🤝
С уважением,
Литовка Роман
380
Читайте на SMART-LAB:
EUR/GBP: Покупатели пускают в ход мощный аргумент
Кросс-курс EUR/GBP успешно протестировал уровень поддержки 0.8455 и теперь имеет все шансы закрыть день уверенным бычьим поглощением. Особого...
21:02
теги блога RomanLitovka
- анапа
- апартаменты
- аренда недвижимости
- Архыз
- банки
- Бразилия
- вклады
- депозиты
- Домбай
- инвестиции в недвижимость
- коммерческая недвижимость
- Красная Поляна
- Крым
- мобильный пост
- Москва
- недвижимость в Анапе
- недвижимость в Бразилии
- недвижимость в Крыму
- недвижимость в Москве
- недвижимость в Сочи
- недвижимость Сочи
- оффтоп
- пассивный доход
- Самолет
- Сочи
в чём тут идея?
Поэтому Ваш скепсис совсем мне не понятен…
Все же просто… достаточно загуглить и посмотреть количество отдыхающих по годам… Вы считаете что каждый год в Сочи покупают недвижимость 8 млн человек???
Поэтому я и написал Вам в предыдущем сообщении: неважно что лично Вы думаете про Сочи… в Сочи едут и будут ехать… а собственники апартаментов будут зарабатывать… кто-то много, кто то не очень… именно в этом и была суть статьи… показать что стоит рассматривать для инвестиций, а в какую сторону лучше не смотреть…
У меня жена, тёща и дети ездят в Сочти в санаторий — это не ваша ЦА.
У знакомой частный отель где-то под Геленжиком — это тоже не ваша ЦА.
Кто-то снимает частный сектор — тоже мимо.
Кто-то отели — тоже другое.
Об этом я и пишу: гостевые дома, частный сектор, старые «тройки» и «четверки» не показывают загрузку и доходность… потому что люди, у которых денег не много — сейчас экономят… хорошие и современные, с инфраструктурой уровня выше чем турецкие оллинклюзивы (там где летом от 100 тр в сутки за номер 17 квадратов)… заполнены и цены там не снижаются…
В этом плане условные Испания или хотя бы Турция гораздо интересней: ВНЖ, возможно гражданство, сезон дольше, глобальные рынки туристов и т.п.
👆 и такие цифры абсолютно везде: будь то Россия, Турция, Тайланд, Бразилия и т.д. В коммерческой недвижимости везде действуют одни и теже правила...
Гостевые дома… Вы считали рентабельность, или просто так считаете.?? Я вот например считаю всё на калькуляторе на основании реальных данных… откуда берётся Ваша уверенность в таких цифрах?
По поводу ВНЖ/Гражданства других стран: если люди хотят порвать связь с Россией и уехать, то да — но это не про инвестиции… а статья именно про это 🤷♂️...
Если же покупать недвижимость в той же Испании и сдавать ее в аренду то придётся оплачивать налоги: в Испании… и в России… из за санкций взаимозачёта уже оплаченных налогов не будет… поэтому придётся заплатить налоги и там и там...
Если что то утверждаете — обоснуйте 🤝
В любом случае спасибо за комментарий и хорошего дня
Насчет ренбательности. В интернете есть примеры расходов/доходов по квартирам/гостевым домам. Считал доходность от покупки и сдачи квартиры в разных локациях черноморского побережья и нигде квартира не отбивалась меньше, чем за 10 лет без посутки. В эту «лужу» попала знакомая, купив квартиру в Сочи. Зашла в сделку с подругой на паях и жалеет — доход смешной и самой не вырваться чаще, чем 2-3 раза в год из-за работы в Москве. Два других знакомых купили квартиры в Анапе до СВО и успели зафиксировать низкие цены первички. В итоге все равно квартиры простаивают даже в сезон и приходиться демпинговать знакомым/родственникам.
Гостевой дом приносит 10-15% годовых, иначе бы они не росли как грибы после дождя. Лично общался много раз с удачными/неудачными владельцами гостевых домов, причем из разных локаций Краснодарского края, включая малопопулярное Таманское направление — даже там поднимали серьезные деньги в сезон — больше чем от годовой сдачи московской однушки. Понятно, если собственник и наниматель экономит на найме персонала, ремонте и не платит налогов, то рентабельность выше. Одна мадам решила продать объект, потому что просто устала заниматься этим бизнесом, а в других объектах обычно подхватывают дело муж/сын/дочь. Короче, меньше 1-2 млн руб. чистыми после всех расходов в сезон не получали, а бывало и больше. У некоторых даже появлялись мини-сетки. Зачастую хозяева и их дети бросают основную работу ради жизни рантье, при этом не ограничивая себя в тратах (новые автомобили, покупка вторых и даже третьих квартир для внуков где-нибудь в Анапе и Краснодаре). А вот квартиру одновременно не сдашь 5-7 семьям с оплатой за каждого члена семьи :)
Насчет жилья зарубежом как способа эмиграции. Зависит от целей людей. Часть знакомых разделилась: «испанская» пара живут там ради детей, а бизнес в РФ; «турецкая» пара обзавелась ВНЖ и квартирой в качестве дачи, но работают в РФ; другие приобрели как запасной аэродром (Болгария, Испания); есть пары с окончательной миграцией (Черногория, Грузия, Казахстан). Есть «цифровые кочевники», которые нигде не приживаются дольше одного-двух лет, после обретения второго паспорта.
Насчет двойных налогов на зарубежную недвижимость — ни один знакомый их не платит, хотя я о таком тоже читал.
… Что инвестиции в квартиры 👆 это не про инвестиции...
Гостевые дома, где сами инвесторы выступают рантье — ну так это не про пассивный доход — это именно активная работа в своём бизнесе.
В статье все же рассматривается именно ПАССИВНЫЙ БИЗНЕС ОТ АРЕНДЫ, когда инвесторы делать вообще ничего не надо.
И про заграницу: после получения Налогового резидентства (прожив в течении года в другой стране больше 183 дней) человек автоматически теряет Налоговое резидентство России и, если например сдаёт в России квартиру, то платить будет 30% налога.
Любые мировые доходы так же облагаются налогами: если мы рассматриваем тех, кто способен купить недвижимость в Сочи: это 40-50% (в Испании от мировых доходов), а так как сейчас нет соглашения о зачёте налогов, то заплатить придётся дважды: и в России и в Испании… не платят до поры до времени
Про двойную уплату налогов знаю. В современных реалиях 30% налога мало кого пугает — есть пугалки пострашней, типа попадания БПЛА в объект бизнеса или срок давности по делам :) Обычно, большинство возвращается ненадолго до наступления критичного срока, если нет проблем с законом. У одного знакомого папа уехал в Италию в 90-ых и на Родину больше не возвращался. Зажил человек новой жизнью, новую семью завел и даже кафе открыл. Весточки с подараками отправлял, да в гостях принимал. Последние годы для таких лиц популярными были Кипр (от €140 000) и Дубай (от $138 000), но климат там тяжелый, скучно и не все готовы круглогодично там находиться.
По поводу налётов… статистика говорит о том, что не так уж и меньше туристов в Сочи...
По поводу самостроев и т.д. если бы Вы внимательно читали статью, то увидели бы что я и не предлагаю такие варианты (наоборот отговариваю)… я наоборот пишу, что если бюджет всего 10 млн, то и НЕ НУЖНО ДУМАТЬ ПРО СОЧИ… хорошие варианты (с хорошей доходностью в Сочи) начинаются от 22-23 млн руб...
Но, видимо Вы увидели в статье то что Вам хотелось увидеть 🤷♂️
Ответ на эти 2 вопроса позволит понять насколько Вы осведомлёны в том вопросе, по поводу которого пытаетесь спорить 🤷♂️
Квартира в 20 млн не отобъется без перепродажи никак на горизонте 10-15 лет.
IMHO, Сочи будет востребован, пока не наладятся отношения с Европой. Возможно через 5 лет ситуация развернется в корне, либо останется статус-кво. Раньше у обеспеченной публики был набор: Турция, Кипр, Греция, Испания, Италия, Таиланд, Мальдивы, Доминикана. Теперь выбор из Египта, Турции, ОАЭ, Китая, Индонезии, Кореи, Японии, Сербии, Вьетнама и различной Азии. Экзотические направления опускаем (Венесуэла, Оман). Средний класс по-прежнему катается в ЕС.
И, так как вы уже почти местный… то прекрасно должны понимать, что в бюджете до 11 млн нормальной коммерческой недвижимости не купить… и, об этом я и пишу 🤷♂️
Ну вот и выяснили: «всё знаю, но пруфов не приведу»… в принципе другого я и не ожидал...
И по поводу загрузки отелей: я и написал: скромненькие отели испытывают проблемы с загрузкой… а у хороших современных отелей с хорошей инфраструктурой (как Алеан на Мацесте, например), стоимость доходила до 110 тр в сутки за номер 17 квадратов… и мест в отеле не было… Вы наверное просто этого в статье не заметили...
Ладно, не буду отвлекать Вас. Спасибо за общение 🤝
Про это я и пишу: средние отели ( старые четвёрки и ниже) загрузка падает… хорошие отели уровня 4 звезды и 5 звёзд (с инфраструктурой уровня выше чем в турецких оллинклюзивах) и загрузка не страдала и цены не опускались.
Просто попробуйте съездить в Анапу, например, в сеть Мираклион (от 26 тр в сутки) и посмотрите какая загрузка там сейчас (почти середина октября)… Вы будете поражены… свободных номеров почти нет...
И ещё немного по цифрам: абсолютно правильно пишите, что сейчас число туристов 5,8 млн… но и в 2025 году на начало октября было 6,2 млн… а по итогу за год 8 млн… как и все года начиная с 2019… загуглите, если интересно...
П.С. и про квартиры за 20 млн… ещё раз повторяю — покупка квартиры для перепродажи, пассивного дохода — это не про инвестицию — и об этом часто пишу 🤝