Пассивный доход в Сочи - красивый развод от риелторов или на самом деле можно заработать?

Пассивный арендный доход — сейчас это своего образа хайп. На наивных граждан тоннами выливается бизнес мотивация, кейсы, успешные истории от инвесторов… Тяга к хорошей жизни это безусловно прекрасно… Представьте, что вы господа, условно будучи начинающими предпринимателями стараетесь просвещаться в этой теме. Через глаза и уши проходит вся эта успешная мишура, вы заряжены, готовы покупать и зарабатывать деньги! Только есть одно «но». В вашем бизнес арсенале (по теме арендного бизнеса) есть только мотивация. И в голове помимо потенциальных миллионов засел один очень важный вопрос — а что покупать-то?

👆 А ЧТО ПОКУПАТЬ — ЭТО МЫ СЕЙЧАС и РАЗБЕРЕМ 👇:

Предположим, Вы решили потратить на инвестиции в гостиничный бизнес в Сочи сумму от 10 до 13 млн рублей.

Что можно приобрести на эту сумму и будут ли вложения удачными?


Обратившись к сочинским риелторам, в данном бюджете (10 — 13 млн руб) вам скорее всего предложат эти варианты 👆…

ИНВЕСТИЦИИ РАССМОТРИМ НА ПРИМЕРЕ АПАРТАМЕНТНОГО КОМПЛЕКСА ЮВЕНТА в АДЛЕРЕ 👇:


Апартаментный комплекс на 74 номера. Шаговая доступность до моря, бассейн, баня, кафе-бар, релакс зона на эксплуатируемой крыше…

Достаточно ли этой 👆инфраструктуры, чтобы номер приносил почти 1,5 млн рублей в год чистой прибыли в год (так по крайней мере утверждают отдельные риелторы и отдел продаж Застройщика)?

Ответить на этот 👆 вопрос нам сможет только Царица Наук — Математика, к ней и обратимся…


Для того чтобы на основании данных сентября понять, какая реальная рентабельность будет у номера за год, нам нужно знать несколько цифр:

☑️ Стоимость размещения за сутки в сентябре;
☑️ Загрузка сентября (в днях);
☑️ Доля сентября относительно года в процентах.


☑️ Проживание в сентябре в отеле «Ювента» составляет 5,5 тр в сутки;
☑️ Загрузка сентября = 84% (26 дней);
☑️ Сентябрь генерирует 11,23% от годового оборота.

👆Зная эти цифры мы легко можем рассчитать валовый годовой доход:
(5 500 * 26) / 0,1123 =1 273 374,889
После вычета вознаграждения управляющей компании (которая кстати еще не определена), расходов на коммунальные платежи, страховки, замена оборудования и налоги… чистыми на руки останется ~ 636 000 рублей в год.

👆 Таким образом рентабельность составит от 5 до 6% годовых.
🧐 — «Почему такая низкая цифра?»

👨🏻‍🏫 — «Всё просто: это плата инвесторам за отсутствие рисков и за то что не нужно замораживать деньги на период стройки… отель готов — покупаете сегодня… и завтра начинаете зарабатывать…

‼️ Однако, нужно учитывать тот факт, что расчет (по состоянию на сегодня) достаточно оптимистичен… В связи с экономической и военной ситуацией в стране загрузка сочинских отелей эконом и комфорт сегментов последние 2 года показывает печальные цифры… Загрузка падает, отели начинают демпинговать, конкурируя за немногочисленных постояльцев….
Ведь в любой кризис всегда происходит одно и тоже: средний класс и бедные переходят в разряд нищих… А богатые становятся еще богаче…

👆 Наглядно это видно на следующих примерах 👇:


👆 Слайд слева — стоимость номера за сутки в отеле Алеан в Сочи…
👆 Слайд в верхнем правом углу — стоимость номера в 5-звездочном отеле в Анапе…
👆 Слайд в нижнем правом углу — стоимость номера в анапской «четверке»…

❗️ Несмотря на общий спад туристической отрасли в Краснодарском крае… хорошие четверки и пятерки как и прежде загружены «под завязку» и цены достаточно высоки…
Всё потому что сейчас: средний класс экономит и меньше ездит на курорты… а богатые продолжают отдыхать так, как они привыкли…

☑️ Поэтому, если инвестиции ограничены 10-12 млн рублей… я бы выбрал хорошую анапскую четверку на этапе стройки с известным отельером… и доходностью от 1,2 млн рублей в год (12% годовых)…
☑️ Если есть возможность увеличить бюджет до 15 млн рублей, то лучше взять «пятерку» в Анапе и доход увеличиться до 2,2 млн рублей (14,6% годовых)…
☑️ Если есть возможность увеличить бюджет до 20-23 млн рублей, то лучше приобрести хорошую четверку с опцией Ультра Олд Инклюзив в Сочи, или премиальную «пятерку» в Анапе… с доходностью от 3,5 — 4 млн рублей в год (от 15,9% годовых)…

❗️❗️❗️ Либо, если возможности увеличить бюджет нет, а Анапу категорически не хотите рассматривать… лучше вообще отказаться от инвестиций в Сочи...

❗️ К тому же, если мы говорим про покупку готовых апартаментов (как Ювента, например, то нужно понимать, что здесь подразумевается единовременная 100% оплата… либо рассрочка на срок 3-6 месяцев…

Если рассматривать строящиеся объекты, то здесь можно приобрести апартаменты с первоначальным взносом от 30%, а остаток выплачивать в рассрочку (до 2,5 лет), не выводя деньги из бизнеса, или продолжая держать их на депозитах…


‼️ И, последний (но не по значимости) момент: это безопасность и ликвидность инвестиций…
☑️ Покупка недвижимости под управлением известных отельеров, строящихся по ФЗ-214 с эскроу-счетами, или…
☑️ покупка номера в отеле с ноунейм управляющей компанией, с потенциальными юридическими проблемами…

👆 Тут как говорится: ноу комментс 🤷‍♂️

Спасибо, что дочитали до конца. Готов предоставить любую информацию по инвестициям в недвижимость Сочи, Анапы, Крыма, Алтая, Домбая и Шерегеша по запросу… А так же договориться с Застройщиками на лучшие условия и скидки 🤝

С уважением,
Литовка Роман