🚨 Постепенно выясняются подробности реальной стоимости атак БПЛА

для владельцев складской недвижимости, в том числе некоторых читателей этого канала.

Спойлер: будет больно.

💸 По данным «Делового Петербурга», за последние три месяца ставки страхования складской недвижимости в городе выросли более чем в 30 раз. По данным «Ренессанс страхования», ещё в июне полис для сухого склада класса А стоил 0,08-0,15% от страховой суммы, сегодня — уже 3-5%.

⚠️ Плюс к базовому тарифу отдельно докупается страхование от терроризма — и там цифры совсем другие: лимит ответственности в ₽1 млрд обходится от ₽3 до ₽23 млн в год, а минимальная франшиза по этому риску теперь ₽5 млн.

🏭 Разберём на реальном примере. В январе 2025-го ЗПИФ «РД 2» (УК «Сбережения плюс» из орбиты ВТБ) купил склад «Озон Волхонка» в Петербурге — 108 тыс. м2, единственный арендатор Ozon, рыночная оценка на момент сделки ₽7,5 млрд. Сам фонд заявляет целевую доходность от аренды NOI на уровне 11,2% годовых.

🧮 Дальше моя экспресм-оценка. По среднерыночной ставке для класса А в Петербурге (около ₽11 000/м2/год, по данным NF Group) валовая арендная выручка объекта могла бы составлять порядка ₽1,19 млрд в год. Если целевые показатели 11,2% выдерживаются, это примерно ₽840 млн NOI. Разница между валовой выручкой и NOI, около ₽350 млн, — это весь операционный расход собственника: охрана, клининг, налоги на имущество и землю, страховка.

📊 Три месяца назад страховка в этой структуре была почти незаметна — ₽6-11 млн в год, меньше 1,5% от NOI. Сейчас по новым тарифам базовое покрытие обходится в ₽225-375 млн, плюс покрытие отдельногл риска БПЛА, который при полном лимите на объект грубо экстраполируется в ₽20-170 млн (страховщики очень по-разному оценивают этот риск). Итого совокупная страховка — ₽250-550 млн (!) в год. Страховка из строчки в отчёте превращается в крупнейший компонент расходов склада.

📉 В деньгах NOI это выглядит так: ₽840 млн минус ₽250-550 млн = ₽290-590 млн в год. В процентах от стоимости актива — доходность падает с целевых 11,2% до… 3,9-7,9%.

❓ Проблема в том, что никто не может сказать, насколько долго почти 50% от чистого операционного дохода складских проектов будет уходить страховщикам. Может год, может два, а может и сильно больше.

⚠️ Буду рад ошибиться в расчетах — заранее спасибо за корректировки, если что.