Депозит под 15% или коммерческая недвижимость под 9% — что выгоднее?

На первый взгляд ответ очевиден. Зачем инвестировать в недвижимость с арендной доходностью около 9% годовых, если банк предлагает вклад под 15%?
Проблема в том, что такое сравнение некорректно.

У депозита практически весь результат — процентная ставка. Если положить 1 млн ₽ под 15%, через год доход составит 150 тыс. ₽, а сам миллион останется миллионом.
При инфляции 10% покупательная способность этого капитала снижается. Упрощённо реальная доходность составит около 5%.

С коммерческой недвижимостью ситуация другая.
Доход инвестора складывается сразу из двух составляющих:
— арендного потока;
— изменения стоимости самого объекта.
Возьмём те же 1 млн ₽ и арендную доходность 9%. За год объект принесёт около 90 тыс. ₽ аренды.
При этом арендные ставки могут индексироваться, а в некоторых объектах платежи привязаны к товарообороту арендатора. Вместе с ростом арендного потока со временем может увеличиваться и стоимость самого помещения.
Если в нашем условном примере объект за год подорожал на те же 10%, экономический результат составит:
90 тыс. ₽ аренды + 100 тыс. ₽ роста стоимости = 190 тыс. ₽, или 19%.

Получается:
Депозит: 15% номинально → около 5% с поправкой на инфляцию.
Недвижимость: 9% аренды + 10% роста стоимости → 19% совокупного результата и около 9% с поправкой на инфляцию.
Конечно, рост недвижимости на уровень инфляции не гарантирован. У неё есть собственные риски: простой помещения, уход арендатора, снижение ставки, расходы на ремонт и проблемы с ликвидностью. Поэтому качество конкретного объекта имеет огромное значение.
Именно поэтому вопрос «что лучше — депозит или недвижимость?» не совсем правильный.

Депозит — инструмент для ликвидного резерва и короткого горизонта. Коммерческая недвижимость — долгосрочный актив, где инвестор рассчитывает одновременно на денежный поток и сохранение стоимости капитала.
В сбалансированном портфеле эти инструменты могут не конкурировать, а дополнять друг друга.
Главное не сравнивать ставку по депозиту только с арендной доходностью недвижимости. Считать нужно весь экономический результат.

Инвестиции в офис класса А