ГАБ или помещение в новостройке на котловане: что выбрать инвестору?

На первый взгляд покупка коммерческого помещения на ранней стадии строительства выглядит логично: цена входа должна быть ниже, выбор помещений шире, а после сдачи объекта можно найти арендатора и получить дополнительную доходность.
На практике всё сложнее.

Главный риск — инвестор покупает не арендный поток, а гипотезу о нём.
Арендатора ещё нет, а значит, заранее неизвестно:
• когда он появится;
• какую ставку согласится платить;
• сколько месяцев помещение будет простаивать;
• насколько востребованной окажется конкретная локация после завершения строительства.
При этом ожидаемого дисконта за раннюю покупку может вообще не быть. Ликвидные помещения на первых этажах застройщики хорошо умеют оценивать и нередко продают их по цене, сопоставимой с уже готовыми объектами.

Готовый арендный бизнес работает иначе.
Покупая объект с действующим арендатором, инвестор получает уже существующий денежный поток. Если это крупная федеральная сеть, в договоре могут быть предусмотрены индексация аренды или привязка платежей к товарообороту.
Кроме того, можно заранее оценить:
— фактическую арендную ставку;
— работу арендатора;
— трафик;
— экономику объекта;
— реальную доходность.
То есть неопределённостей становится значительно меньше.

Есть и вопрос ликвидности.
Пустое коммерческое помещение после сдачи дома ещё необходимо кому-то сдать. А если инвестор решит выйти из сделки раньше, покупатель на вторичном рынке, скорее всего, потребует дисконт: ему тоже предстоит самостоятельно искать арендатора.
У готового объекта с действующим договором аренды покупатель понимает, какой денежный поток он приобретает.

Значит ли это, что покупать на котловане всегда неправильно?
Нет. Для опытного инвестора, который умеет анализировать будущую локацию, готов несколько лет ждать и способен самостоятельно найти арендатора, ранний вход может дать более высокую доходность.
Но для большинства частных инвесторов готовый объект с надёжным арендатором означает меньше неопределённости и более прогнозируемый результат.

Именно поэтому коллективная модель позволяет решить ещё одну проблему: качественный ГАБ с федеральной сетью обычно стоит десятки или сотни миллионов рублей. Через SimpleEstate инвестор может получить долю в таком объекте от 100 000 ₽, распределив капитал между несколькими объектами и арендаторами. Ознакомиться с предложением можно на нашем вторичном рынке — simpleestate.ru/secondary-market/

Иногда потенциально более высокая доходность требует значительно большего риска. А в недвижимости важно считать не только возможную прибыль, но и вероятность того, что первоначальный сценарий вообще реализуется.