Кто купил склады Raven Russia? У меня есть правдоподобная версия.

💰 Складской портфель Raven Russia обрел нового владельца. Покупатель — относительно свежен АО «УК «Белая Скала», а ее учредитель специализированное финансовое общество (СФО) «Аврора».

💼 Предыстория. Портфель из 16 складских комплексов почти на 2 млн м2 в Москве, Подмосковье, Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове по иску Генпрокуратуры признали «стратегическими транспортными терминалами», обратили в доход государства и выставили на торги. После серии несостоявшихся аукционов лот со стартовой ценой около ₽90 млрд ушёл за ₽47,2 млрд — с дисконтом порядка 50% к начальной цене.

👉Ключевой элемент конструкции сделки — СФО.

🏷️ СФО или специализированное финансовое общество — это особая конструкция, появившийся в российском праве в 2013 году для секьюритизации и выпуска облигаций. Смысл в том, чтобы «упаковать» денежный поток или права требования в облигации: СФО получает актив или права на будущие доходы, выпускает под них бумаги, а инвесторы получают купон из этого потока. У такой конторы, как правило, нет ни сотрудников, ни собственной операционной жизни — всем управляет сторонняя управляющая компания.

🔒 В последние 4 года СФО в том числе применялись для сокрытия конечных бенефициаров активов в борьбе против санкций от недружественных стран. Но и собственно для финансирования сделок и секьюритизации — тоже.

✅ В случае продажи активов Raven Russia СФО могла с одной стороны использоваться чтобы дистанцироваться от несколько токсичной истории с экспроприацией недвижимости англосаксонских инвесторов, а с другой — для финансирования сделки.

📜 В мае 2024 ЦБ зарегистрировал для СФО «Аврора» выпуск структурных облигаций с залоговым обеспечением серии А-1 для квалифицированных инвесторов по закрытой подписке. Именно этот выпуск может стать инструментом финансирования оплаты ₽47,2 млрд. То есть некий Инвестор купив облигации СФО, профинансирует сделку со складами.

⚙️ Схема такая: деньги от продажи облигаций СФО спускаются в «Белую Скалу», а та оплачивает лот. Арендный поток со складов поднимается и обслуживает выплату купонов. Закрытая подписка подразумевает, что список держателей бумаг не раскрывается, а вместе с ним скрыт и реальный источник денег на покупку.

🪝Очевидно, это сделка с очень высоким плечом: «Белая Скала» покупает крупный актив на деньги от размещения облигаций (собственные средства тут могут стремиться к нулю, а долг к 100%) и обслуживает его денежным потоком самого актива.

🔍 Так кто же Инвестор? Бывший руководитель «Белой Скалы» пользуется корп. почтой известной УК ПИФ и ЗПИФ, «Первая», ранее именовавшейся «Сбер Управление Активами». То есть возможно, что за сделкой стоит структура из орбиты крупнейшего банка страны, одного из немногих игроков, кому не проблема оплатить чек почти на ₽50 млрд .

⚠️ Важная оговорка! УК «Первая» — юридически самостоятельное лицо, после переименования 2022 года её структура собственности стала менее прозрачной. Некорректно говорить о Сбере как покупателе складов Raven Russia.

❓Может ли СБЕР купить облигации СФО «Аврора»? Может. Могут ли ПИФы УК «Первая» купить облигации СФО «Аврора»? Могут.

🧩 Если облигации СФО по закрытой подписке осядут в итоге в СБЕРе и финансовых структурах с ним связанных, то национализированный у британцев портфель в конечном счёте профинансирован деньгами российских квал. инвесторов — неопределенного количества клиентов экосистемы Сбербанка (от НПФов до физических лиц). То есть бенефициар сделки — это не один человек и не группа людей, а экосистема СБЕРа и контролирующие его лица.

🔁 Если всё будет так, то получится замкнутый контур: одна экосистема и структурирует сделку, и держит долг, и несёт какой-никакой риск. Подтвердить это по открытым данным будет нельзя, но эта версия лучше всего объясняет, зачем городить конструкцию с СФО.

➕ Добавлю ещё один штрих. Конструкции СФО применяются ещё одной структурой, связанной со СБЕРом — УК СФН. Там целый выводок СФО «Цефей», назначение которых мне неизвестно.

🔻Всё написанное — мои домыслы, основанные на слухах и преувеличениях!