Верховный суд

 Верховный суд РФ вынес важное решение: дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Даже если это коммерческая недвижимость. Даже если обе стороны — ИП. Даже если объект сдается в аренду.

 Фабула: в 2019 году мать подарила дочери 11 объектов коммерческой недвижимости в Пермском крае. Обе — ИП, помещения сдавались в аренду. Налоговая в 2023 году доначислила дочери ₽2,43 млн. НДФЛ плюс ₽30,4 т. штрафа, сочтя подарок «предпринимательским внереализационным доходом». Три судебные инстанции встали на сторону налоговиков. Но коллегия ВС РФ 21 апреля всё развернула.

 Логика ВС: освобождение от НДФЛ зависит исключительно от наличия семейных или близкородственных отношений. Ни вид использования имущества, ни его функциональное назначение, ни статус ИП у сторон сделки значения не имеют. Недвижимость «меняет собственника, но остаётся внутри круга близких родственников» — никакой экономической выгоды не возникает (по логике судей ВС).

 Бонусом ВС дал важную отсылку к «принципу защиты правомерных ожиданий налогоплательщиков». Минфин годами писал, что такое дарение НДФЛ не облагается. Граждане добросовестно на эти письма опирались. Если государство транслирует определённую трактовку нормы, оно не должно наказывать за следование ей.

ФНС в письме от июля 2023 года требовала использования имущества «только в личных целях». Суды чаще вставали на сторону фискалов. Напомню кейс, который я разбирал: муж-ИП подарил жене-ИП готовый арендный бизнес — и налоговая доначислила жене УСН 6% со стоимости подаренного помещения. Теперь такая история не должна повториться.

 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Напрямую. Дарение объектов готового арендного бизнеса, стрит-ритейла, апартаментов между родителями и детьми, супругами, братьями-сёстрами теперь защищены на уровне ВС. Структурирование активов внутри семьи стало безопаснее — можно передавать недвижимость следующему поколению без отчислений налоговой. Это хорошая новость для всех, кто строит семейный портфель недвижимости.