Как инвестор заработал 112% годовых на коммерческой недвижимости?

Кейс сделки: долг перед застройщиком, аккредитив, согласование с ГК ПИК — и как зарабатывают 100%+ годовых, а ключевой документ подписывают в роддоме.  

Инвестор купил коммерческое помещение на этапе стройки и продал его мне, заработав почти 4,2 млн рублей за 8 месяцев — это более 100% годовых на вложенные 5 900 000.

В этой статье я разбираю реальную сделку: с долгом перед застройщиком, аккредитивом, согласованием с ГК ПИК и неожиданным форс-мажором в день подписания.

Покажу, как формируется прибыль в новостройках и можно ли повторить такую стратегию сегодня.

Поиски объекта  

Я регулярно мониторил объявления о продаже коммерческой недвижимости в строящихся ЖК Казани и наткнулся на объявление: 113,6 кв.м по 210 000 ₽ за метр в ЖК Сиберово от ГК ПИК.

Цена выглядела интересно для центра ЖК, хороший пешеходный поток, Хорошо делится на двоих арендаторов. Цена Вполне удовлетворительная для комплекса, рассчитанного на 6 тыс жителей.

Распашное светлое помещение с 3 окнами, потолок 4.2 м, мощность 22,5 кВтОтлично делится на несколько частей, но об этом в отдельном материале

Я написал представителю продавца, мы назначили встречу этим же вечером в местном ресторанчике, начали обсуждать детали и вот тут началось самое интересное.

Помещение, которого “еще не существует”  

Дом еще не построен, а значит, купить помещение нельзя. Текущий собственник является участников ДДУ (Договора долевого участия), то есть он имеет право требовать свое помещение, когда застройщик завершит процесс строительства и здание будет введено в эксплуатацию.

Если по-простому:

Ты покупаешь не помещение, а право получить его от застройщика после получения РВЭ (Разрешение на ввод в эксплуатацию) и подписания акта о приеме объекта долевого строительства.

То есть:

• продавец — это текущий дольщик

• ты — новый дольщик

• застройщик тот же ПИК

Такие сделки возможны до ввода дома в эксплуатацию, требуют регистрации в Росреестре и часто согласования с застройщиком

Но была одна проблема  

У продавца был долг перед Застройщиком. Согласно условиям договора, наш опытный инвестор должен был внести первый платеж и в течении 6 месяцев выплачивать фиксированную сумму, пока не выплатит полную стоимость договора.

Наш инвестор не стал платить промежуточные платежи по рассрочке и ему грозили штрафные санкции от застройщика с дальнейшим расторжением.

А это значит:

• просто переуступить нельзя, так висит долг
• нужно закрыть долг
• нужно согласие застройщика

Мы взяли паузу обдумать как структурировать сделку и провести взаиморасчеты между друг другом и застройщиком, а также получить от него разрешение на перевод прав требований по договору.

Когда видишь, сколько на тебе заработают  

В период нашей музыкальной паузы мы начали изучать документы и увиденное поразило меня весьма сильно.

• цена покупки продавца: 19 681 200 ₽

• цена для меня: 23 856 000 ₽
• прибыль: 4 174 800

Считаем доходность (самое вкусное)

Прибыль:

4 174 800 ₽

Вложение:

5 904 360 ₽

Доходность:

≈ 70,7% за 231 день 

Но в годовых:

👉 около 112% годовых на вложенный капитал

Почему так много:

• покупка на ранней стадии (котлован)
• рост цены к стадии ближе к сдаче
• застройщик выложил новый объем лотов значительно дороже
• грамотный выход через переуступку

Это классическая стратегия девелоперских спекулянтов:

купить дешевле у застройщика → продать дороже конечному инвестору, но через рассрочку и с минимальным участием собственного капитала

Конструкция сделки (почти идеальная)

Порадуемся за такого мастера, но нам надо считать свои деньги. Мы с юристами собрали рабочую схему:

1. Подписываем договор
2. Открываем аккредитив в ВТБ на полную сумму
3. Продавец берет кредит и гасит долг перед застройщиком
4. Получаем согласование на переуступку от ПИК
5. Регистрируем сделку в Росреестре
6. Продавец получает деньги и закрывает кредит

На бумаге — идеально.

А дальше жизнь вмешалась

Мы подписали договор.Аккредитив открыт.Продавец уже пошел в банк за кредитом, чтобы закрыть долг перед застройщиком.

Сделка запущена — назад дороги нет.

И ровно на следующий день у моей жены начинаются роды.Я в больнице, телефон разрывается, параллельно решаю рабочие вопросы и пытаюсь не выпадать из процесса.

Проходит около получаса после рождения сына.Я стою под дверями родильного отделения, еще не до конца осознавая, что только что стал отцом и в этот момент мне звонит юрист.

У нас проблема. Росреестр не пропускает сделку.

Причина простая и беспощадная:

Причина простая и беспощадная:

Без него регистрацию не провести.

А у меня на этот момент:

• договор уже подписан
• аккредитив открыт на полную сумму
• продавец взял кредит и платит проценты
• сроки горят
• на горизонте — риск неустойки

И единственный человек, который может это остановить — в роддоме.

Ситуация максимально абсурдная:

с одной стороны — сделка на десятки миллионов, с другой — только что родившая жена, к которой просто так не попасть. 

Дело шло к вечеру, продавец вошел в положение и дал мне еще день для решения этого вопроса. Я звоню нотариусу, к которому обычно хожу для заверения различных документов и, о чудо, она без проблем готова сделать согласие и приехать в больницу.

Оказывается, нотариус — это не только про “приехать в офис и подписать бумажку”.

Он может выезжать куда угодно: в больницы, в реанимации, даже в тюрьмы — если нужно удостоверить документ.

Дальше всё происходит как в каком-то сюрреалистичном фильме. Мы заходим в больницу, нотариуса без каких-либо проблем пропускают, я бегу следом с криком:

Я с нотариусом, мне можно!

Встречаю жену.

Она улыбается, держит сына на руках. Она поздравляет меня с тем, что я стал отцом.

Я — ее с тем, что она сейчас спасет сделку.

Подписываем согласие.

И через несколько минут я уже еду обратно — в Росреестр, доводить эту историю до конца.

Сделка закрыта  

Все прошло.

Продавец:

• закрыл долг
• получил прибыль
• сделал >100% годовых

Я:

• получил коммерческий объект для сдачи в аренду
• прошел стресс-тест на прочность
• стал отцом 

Выводы (важные)

1. Переуступка — это рынок инвесторов, а не покупателей. Ты почти всегда покупаешь у более опытного игрока.
2. Основные деньги делаются на входе — он купил раньше и дешевле, поэтому заработал
3. Юридическая конструкция важнее цены. Долг, согласования, аккредитив — без этого сделка не живет.
4. Всегда закладывай форс-мажоры. Даже такие, как роды.