Тысячи инвесторов, доверившись сказкам сочинских риелтеров будут очень разочарованы...

Если Вы интересуетесь инвестициями в доходную недвижимость, то наверное уже обратили внимание, что сейчас риелторы разделились на 4 группы:

✔️ Те, кто убеждает, что нужно вкладываться в Сочи и Красную поляну;
✔️ Те, кто говорит, что намного интереснее инвестировать в Анапу или Туапсинский район;
✔️ Те, кто утверждает, что инвестиции в Крым — это лучшее решение;
✔️ И, наконец есть те, кто считает, что побережье уже утратило всю инвест привлекательность… и надо рассматривать Архыз, Домбай и Алтай...


Инвесторы массово скупают недвижимость во всех этих 👆 локациях. Сорвут ли они джекпот, или останутся без штанов покажет лишь время или детальный анализ рентабельности проведенный ниже 👇.
И, если поддавшись ораторским речам, или эпистолярным изречениям того или иного «специалиста по недвижимости», Вы уже собираетесь переводить деньги на приобретение апартаментов в одном из перечисленных регионов… сделайте паузу… и дочитайте эту статью до конца… ведь только математический расчёт и логический анализ смогут дать ответ на самый волнующий для инвестора вопрос: «Будет ли вложение удачным»…

Один из самых важных параметров при выборе недвижимости для пассивного дохода (так по крайней мере говорят 90% риелтеров) — это количество туристов, посещающих тот или иной регион...
Давайте посмотрим на статистику, куда туристы едут чаще всего 👇:

Сочи — 8 млн человек
Анапа — 5,5 млн туристов
Агой (Туапсинский район) — 2,2 млн отдыхающих
Ялта — 2 млн человек
Домбай — 1,5 млн человек
Архыз -1,1 млн туристов
Евпатория и Саки — 500 тысяч человек
Севастополь — 500 тысяч человек.
Белокуриха (Алтай) — 300 тысяч человек.

👆 Если опираться исключительно на эти данные, то можно смело выбирать недвижимость только в Сочи и больше не забивать себе голову разной ерундой… включить Игру Престолов и ждать, когда денежный поток начнёт течь вам в карман...
Но… если бы все было так просто...

ДЕТАЛЬНО РАЗБЕРЕМ ЗАГРУЗКУ И ДОХОДНОСТЬ ЧЕРНОМОРСКИХ КУРОРТОВ:
✔️ Какая загрузка отелей будет в перечисленных городах в сезон (с мая по сентябрь).

По статистике:
✔️ Май и сентябрь — 50-60% (майские праздники и бархатный сезон)
✔️ Июнь, июль, август — загрузка от 90 до 95%.

❗️ Стоимость проживания в 4-звёздочных отелях в Сочи, Анапе, Туапсинском районе, Ялте, Евпатории и Севастополе варьируется в зависимости от месяца, расположения отеля, уровня комфорта и дополнительных услуг. В мае цены обычно ниже, чем в летние месяцы, а пик сезона приходится на июль и август. В сентябре стоимость начинает снижаться, но всё еще выше майских расценок 👇.

ДАВАЙТЕ РАССМОТРИМ СКОЛЬКО ПРИНОСИТ НОМЕР в 4-звездочных ОТЕЛЯХ НА РАЗНЫХ КУРОРТАХ В СЕЗОН:


Цены 👆 указаны при раннем бронировании… по факту цены и соответственно доходность ~ 20% выше.

Итоговая валовая выручка с номера в 4-звездочном отеле 👆 в Сочи составит за 5 месяцев (май–сентябрь) ≈ 1 683 400 ₽.
После вычета всей расходной части ~ 840 000 руб.


В Анапе за этот же период номер в четверке 👆 сгенерирует валовую прибыль в размере 1 421 000 рублей.
После вычета расходной части 710 000 руб.


В Туапсинском районе четвёрка 👆покажет уже ≈ 2 166 500 ₽ за 5 месяцев (май–сентябрь).
После вычета расходов ~ 1 083 000 руб.


Четвёрка в Евпатории 👆 показывает следующие цифры: валовая выручка ~ 1 632 000 руб.
После вычета расходной части ~ 816 000 руб.


4-звездочный отель в Симферополе 👆 генерирует валовую выручку в размере 1 646 000 руб.
После вычета расходной части ~ 823 000 руб.

Вывод: в летний сезон доход от пассивного дохода в 4-звездочных отелях в условном Агое намного выше, чем в Сочи...

🧐 — «Роман, вообще не понимаю как получаются такие цифры 🤷‍♂️… ведь про Сочи знают все — это самый крупный и известный курорт в России… Почему же такая разница в доходности???»
👨‍🏫 — «Всё дело в том, что на цену влияет не только общее количество туристов… но и соотношение туристов на количество работающих отелей»...

🧐 — «Роман, ну, может быть про летний сезон вы и правы… Но в межсезонье кому нужен этот Агой? Кому нужна Анапа? Там же просто города вымирают… Даже в интернете нашёл подтверждение… Сочи посетило за январь и февраль 2026 года 1 млн человек 😱, а Анапу всего 65 тысяч 🤦‍♂️… Поэтому, Сочи по-любому намного лучше — ведь там туристы отдыхают круглый год» 👇


👨‍🏫 — «Да, цифры 👆 точные… и если не копать глубже (всё есть в открытом доступе — главное поискать), то потом можно очень удивиться, когда начнёте сравнивать годовую доходность Сочи и Анапы, например...» 👇


В Сочи зимой работает ~ 2 000 отелей… в Анапе работает ~ 100...
👨‍🏫 — «А теперь, зная количество туристов и количество открытых отелей в зимний период, простыми арифметическими действиями можно высчитать… загрузка в каком городе (Сочи или Анапе выше в зимний сезон) 👇…


То есть, в фактически работающих отелях загрузка в Анапе зимой на 30% выше, чем в Сочи… а так да… город пустой… потому что 95% гостевых домов и апарт отелей закрывается до следующего летнего сезона...

И, если использовать подобный алгоритм 👆, можно открыть для себя много интересного… и в конечном счёте прийти к выводу, что не только общее количество туристов влияет на загрузку и доходность:

На загрузку и доходность влияют:
✔️ Уникальность комплексов:


👆 Например, Cosmos в Туапсинском районе и Cosmos в Севастополе — по уровню инфраструктуры имеют всего по 2-3 конкурента в районе своего расположения… а это значит, что Отельеру нет необходимости в демпинге, а напротив — он может увеличивать цены на размещение… и соответственно будет увеличиваться и доход инвесторов… Отельеры в Сочи почти не имеют такой возможности из-за дикой конкуренции 🤷‍♂️.

👆 АК Сады Кимерии в Крыму — это вообще самый крупный комплекс где будут проведить сборы профессиональные спортсмены (полноценные футбольные поля, ледовый дворец с хоккейными площадками, олимпийские бассейны, теннисные корты и т.д )… То есть после завершения строительства у большинства российских спортсменов появится отличное место для проведения межсезонных сборов. А для инвесторов — увеличенный доход...

🧐 — »Роман, а может подобные расчёты действуют только на 4-звездочные отели… Возможно по 5-звездочным комплексам все логичнее: в Сочи едут отдыхать люди побогаче… в Анапу и Агой с более скромным бюджетом… и тогда сочинские пятёрки будут приносить больше доход?"
👨‍🏫 — «Это 👆 проверяется точно таким же способом… поэтому посмотрим, цены на размещение в пятизвездочных отелях Сочи, Анапы и в Туапсинском районе»


Цены на размещение в сочинских пятерках 👆 при условии раннего бронирования.


Цены на размещение в анапских пятерках 👆 (без опции оллинклюзив) при условии раннего бронирования.


Цены на размещение в пятёрке Небуга 👆 (Туапсинский район) при условии раннего бронирования.

Вывод: анапские пятёрки генерируют доход больше, чем аналогичные отели в Сочи 🤷‍♂️. В Агое ± уровень Сочи.

СКОЛЬКО ЖЕ СТОЯТ ПЯТИЗВЕЗДОЧНЫЕ ОТЕЛИ в СОЧИ, АНАПЕ и АГОЕ?


✔️ Все эти отели 👆 будут приносить минимум 3 млн рублей чистого дохода в год...
✔️ У каждого есть свои уникальные преимущества...
✔️ Дубайские рассрочки (от 2 до 3 лет) есть в каждом проекте...

Вывод:
▪️ если Вы рассматриваете исключительно пассивный доход, то математические расчёты показывают, что отели в Анапе и Туапсинском районе более привлекательны;
▪️ если рассматриваете преимущественно перепродажу, то лучше приобретать гостиничный номер в Сочи… ведь не инвесторы все прочитают эту статью… и останутся заложниками своих стереотипов...
▪️ хорошие объекты есть и в Сочи и в Анапе и в Крыму, Алтае, Домбае… но, далеко не все… поэтому при выборе нужно быть крайне аккуратными.

Более подробно расскажу про любой из комплексов Сочи, Анапы, Крыма, Архыза, Алтая и Домбая по запросу.
А так же договорюсь с Застройщиками на эксклюзивные условия и выгодные цены.


П.С. Почти 2 года решал юридические проблемы Застройщик одного из лучших гостиничных комплексов Alean Resort Montvert в Сочи… и наконец все завершилось благополучно и скоро стройка возобновится…
👆 В первые недели продаж у лучших партнеров Застройщика (кем я и являюсь 😊) будут очень интересные предложения… Поэтому не упустите этот момент и обратитесь заранее…

С уважением,
Литовка Роман