🏗 ЭлитСтрой: Бетонный «Титаник» или ракета на старте?

Дамы и господа, инвесторы и акулы капитализма! Сегодня у нас на операционном столе пациент из мира бетона и арматуры — «ЭлитСтрой» (выпуск БО-02).

Рынок недвижимости сейчас штормит так, что укачивает даже бывалых капитанов: ключевая ставка летит в стратосферу, ипотека дорожает, а застройщики продолжают строить так, будто завтра не наступит никогда. Взглянем на нашего героя через призму его отчетности.

🩺Что предлагает эмитент

— номинал 1000 руб.

— купон ежемесячный ориентир 22,5-25,5 %

— срок до 30.07.27

— без оферт и амортизации

— сбор заявок до 27.01.26

— размещение 30.01.26

🟢 Причины влюбиться в этот бетон

✅Выручка прет как танк. За первое полугодие 2025 года выручка выросла до 31,2 млрд руб. (против 24,9 млрд годом ранее). Ребята не сидят сложа руки, продажи идут, эскроу-счета пухнут.

✅Рентабельность по EBITDA в районе 34-35%. Это жирный, вкусный кусок пирога. Компания умеет зарабатывать на каждом квадратном метре, не раздавая квартиры за бесценок.

✅Эскроу-подушка. На счетах эскроу скопилось 91,2 млрд руб. (рост с 82 млрд на конец 2024). Это та самая «заначка», которая греет душу кредиторам и покрывает значительную часть долга.

✅Чистая прибыль в космосе. За 6 месяцев 2025 года заработали 5,45 млрд руб. чистой прибыли (годом ранее было 3,38 млрд). Рост на 60%!

✅Масштаб бизнеса (EBITDA LTM). Скорректированная EBITDA за последние 12 месяцев выросла до 21 млрд руб. Компания масштабируется, захватывая новые регионы (Тюмень, Москва, Питер).

✅Коэффициент текущей ликвидности ~3.0. Оборотных активов хватает, чтобы перекрыть краткосрочные обязательства. Чисто технически — банкротство завтра не грозит.

🔴Красные флаги

⛔️Долговая яма. Чистый долг по МСФО на июнь 2025 улетел в небеса — 114 млрд руб. (было 69 млрд год назад). Рост почти в 2 раза! Компания живет в долг, ест в долг и, кажется, спит в долг.

⛔️Показатель Чистый долг/EBITDA LTM по отчету составил 5,44х. Это много. Это «тяжелый люкс», хотя он и полегчел с 9,14 за 2024 год

⛔️Покрытие процентов (ICR) — валидол в студию. В 2024 году коэффициент покрытия процентов упал до 0.99. Это значит, что операционной прибыли едва хватало, чтобы просто платить проценты банку.

⛔️Cash Ratio на дне. Коэффициент абсолютной ликвидности 0,03. Живых денег на счетах (2,4 млрд) ничтожно мало по сравнению с краткосрочными долгами (85 млрд). Вся надежда на рефинансирование и продажи.

⛔️Агрессивный ростДолг/Капитал. Соотношение улетело за12,8х в 2024 году. Компания экстремально закредитована.

⚖️ Экспертный вердикт

Перед нами классический агрессивный девелопер. «ЭлитСтрой» играет в игру «пан или пропал». Они делают ставку на то, что инфляция сожрет их долги, а цены на квартиры продолжат расти.

Итоги 2024 года пугали нас ICR < 1 и левериджем 9х. Это был сигнал «SOS».

Отчет за 1 полугодие 2025 немного успокаивает: EBITDA подросла, прибыль отличная, а леверидж (с учетом методологии LTM и эскроу) «сдулся» до 5,44х. Это все еще много, но уже не смертельно для девелопера федерального масштаба.

Мы прогнали отчетность через нашу модель и присвоили внутренний рейтинг ССС против ВВВ- от Эксперт РА.

Требуемая доходность в базовом сценарии 29,51 %. В позитивном сценарии снижения ключевой ставки 22,21 %. Эмитент дает ориентировочно 23 % по текущей доходности, что позволяет рассматривать актив в портфель в позитивном сценарии.

☂️Итоговая рекомендация:

Если вы ищете тихую гавань для пенсии бабушки — проходите мимо. Риски рефинансирования и высокой долговой нагрузки зашкаливают.

Однако, если у вас есть аппетит к риску и вы верите, что «бетон будет дорожать вечно» (или хотя бы еще пару лет) — бумага интересная. Компания генерирует мощную прибыль и имеет огромный запас на эскроу, что является их главным страховочным тросом.

🚀 Вердикт: Лично мне эмитент нравится как вариант спекулятивной покупки, на долю до 2 % от портфеля ВДО.💸

Не является инвестиционной рекомендацией

Все обзорные облигаций доступы в моем ТГ-канале