Инвестиции в бизнес по сдаче в аренду и субаренду квартир посуточно — что надо знать⁠⁠

Собрал для вас 25 малоизвестных фактов о бизнесе на сдаче в аренду/субаренду квартир и домов.

Берите их в свою базу знаний и не слушайте инфоцыган, которые впаривают вам курсы и говорят, что в этом бизнесе легко поднять большие деньги.

25 фактов, о которых вам надо знать:

Факт 1. Всегда надо брать предоплату. Предоплата = гарантия, что клиенты заедут. Во всех остальных случаях без предоплаты вас могут кинуть даже постоянные клиенты.

Факт 2. Залог — второй обязательный платёж, который на 90% избавляет от геморроя восстанавливать за свой счет испорченную мебель или бытовую технику. А восстанавливать её надо сразу, а не ждать, пока вам компенсируют потери, иначе будут простои, которые вам никто не оплатит.

Факт 3. Лучше всегда работать «в белую». Первыми вас сдадут налоговой или участковому ваши же соседи, так как после того, как вы начнете сдавать жилье посуточно, вы станете для них заклятыми врагами.

Факт 4. Получить плохой отзыв или оценку на сервисе, где вы размещаете объявления — легко. Обычно такое прилетает от клиентов, которые сами же косячат.

Факт 5. Полотенца и туалетную бумагу лучше оставлять с запасом на 1–2 персоны, а иначе можно получить в подарок подозрительные пятна на шторах, пледах и другой текстильной продукции.

Факт 6. Лучше строить этот бизнес на сдаче от двух-трех квартир. Если с одной квартирой что-то случится, что туда какое-то время нельзя будет заселять жильцов, две другие должны будут перекрывать расходы и упущенную прибыль.

Кстати, для тех, кто интересуется бизнесом и инвестициями в него, я собираю в Telegram-канале «Ошибатор» полезную базу знаний. Каждый день публикую контент, который помогает лучше узнавать изнанку разного бизнеса.

Факт 7. Старайтесь избегать обустройство квартиры/дома декоративными вещами — всё это будут ломать и воровать с частой периодичностью. Прочный минимализм в обустройстве жилья — лучший друг арендодателя.

Факт 8. На связи вам надо быть круглосуточно, особенно в дни аренды жилья. Клиенты могут звонить по разным мелочам в любое время: кто-то потерял ключ, возвращаясь в три часа ночи с дискотеки, кто-то забыл код от домофона, кому-то срочно понадобился в пять утра фен и так далее.

Факт 9. Если вздумаете совмещать этот бизнес с основной работой, то в запасных у вас должен всегда быть человек, который в любое время сможет подъехать на объект для решения срочных вопросов: прорыв канализации, соседи вызвали наряд, клиенту надо срочно съехать и так далее.

Факт 10. Обязательно закладывайте в инвестиции и операционные расходы бюджет на рекламу — без продвижения за деньги ваше объявление на агрегаторах будет болтаться в самом низу.

Факт 11. Уборщицу вам придется нанимать в любом случае, так как после месяца активной сдачи жилья вы задолбаетесь приводить его в порядок. Если вы, конечно, не любитель(-ница) оттирать чужие чиркаши не только в унитазе.

Факт 12. Над входной дверью (на площадке) лучше повесить видеокамеру, согласовав это с соседями. Так будет проще контролировать, кто и в каком кол-ве проживает у вас на время аренды.

Факт 13. Кухонные приборы лучше сразу покупать с запасом, так как они будут постоянно «теряться».

Факт 14. С входной двери лучше убрать все имеющиеся засовы и замки-защелки. У вас всегда должна быть возможность быстро попасть в квартиру, а не ждать, пока МЧС вскроет дверь.

Факт 15. Прибыль с первого и второго месяца лучше реинвестировать в рекламу или оставить на непредвиденные расходы. Последние будут у вас всегда.

Факт 16. Продукты лучше никакие не оставлять, особенно после съехавших гостей — отравятся следующие гости, вся вина ляжет на вас. Можно оставлять приветственные презенты из фруктов и напитков, сахар в порционных упаковках, пакетированный чай и кофе, но всё остальное лучше исключить.

Факт 17. Постельное белье лучше брать из страйп-сатина — материал более выносливый. Большинство хвалят страйп-сатин Karna и белорусский.

Факт 18. Отпариватель надо покупать обязательно, но лучше не брать дорогой, так как ломаются они почти так же часто, как и дешевые, а вот починить их может быть большой проблемой.

Факт 19. Старайтесь не размещать в жилье то, что может вызвать у человека аллергию — это существенно снижает шансы на выбор вашего жилья.

Факт 20. Перед тем, как обустраивать жилье, лучше сразу определиться с вашей будущей целевой аудиторией — кому будете сдавать: командировочным, для романтических вечеров, семейным и так далее. Так у вас будет понимание, что необходимо будет обязательно покупать, а что будет лишним.

Факт 21. Чаще всего будете пробивать засорившуюся канализацию, так как гости будут смывать туда всё: от влажных салфеток до трусов. Поэтому обязательно в жилье должны быть трос или прочистная машина. Последняя, кстати, стоит в районе 7–10 тысяч рублей, но зато избавляет вас от часовых попыток пробития засора.

Факт 22. Для субаренды можно оформить самозанятость (налоговая ставка 4% при работе с физлицами и 6% при работе с юрлицами, при этом лимит годового дохода — 2,4 млн рублей. Сотрудников нанимать нельзя: придется всем заниматься самостоятельно); ИП — 6% налога или работать как физлицо — от 13% до 22%.

Основной код ОКВЭД для сдачи в аренду жилых помещений — 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

Дополнительные:

• 68.20.1 — аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом; 68.32 — управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе; 55.20 — Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания.

Факт 23. Если жилье сдаете в субаренду, то в договоре аренды обязательно должно быть прописано, что арендодатель (собственник жилья) разрешает вам это делать. Также может быть отдельное письменное согласие от арендодателя. При этом не должно быть условий, что субарендаторы будут согласовываться с арендодателем. Такой гемморой исключайте сразу.

Также убирайте из договора возможность со стороны арендодателя расторгнуть договор аренды в любой момент: должен быть срок уведомления не менее чем за месяц, а лучше за два + невозможность расторгнуть договор без явных ваших нарушений условия этого договора.

Факт 24. Лучше застраховать жилье, так можно будет избежать больших непредвиденных расходов в случае потопа или пожара.

Факт 25. Студии и однокомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом. Трешки обычно арендуют либо большие семьи, либо для компаний.

Ну и бонусом: как выяснилось, вид туалетной бумаги и ей наличие — большая головная боль для тех, кто жильё сдает и кто снимает. Так как одни любят помягче, другие пожестче, третьи, чтобы рулонов было много, ну а четвертые вообще предпочитают для подтирания занавески и другие виды текстиля в арендованном жилье.

Спасибо, что дочитали статью до конца.

Если интересно узнавать изнанку разных бизнесов и профессий, подписывайся на мой Телеграм-канал «Ошибатор» — здесь я публикую реальные истории людей и собираю много полезной информации для предпринимателей, инвесторов и фрилансеров.