Как русские зарабатывают 2 млн ₽ за 2 месяца на недвижимости в Тайланде?

В 2001 году мы с мужем впервые поехали в Таиланд и влюбились в страну с первой поездки. На улицах росли пальмы и орхидеи, на рынке продавали спелые ананасы по 30 ₽, а квартиру с бассейном нам сдавали за 15 тысяч в месяц.

Через полгода мы окончательно переехали из России в Паттайю. Мы выбрали район подальше от русских туристов, два года жили в своё удовольствие и растили детей.

Спустя время я поняла, что сидеть дома без работы мне не хочется. За то время, что мы с мужем искали квартиру для переезда, я хорошо изучила местный рынок недвижимости. Поэтому я решила устроится риэлтором в агенство, подобный опыт у меня был и в России.

С 2001 года я помогаю людям покупать квартиры в Таиланде для жизни и инвестиций. В мой офис часто приходят клиенты после изучения цен на квартиры в Москве. Они сравнивают рынки и понимают: за одни и те же деньги они могут взять двушку в Москве за МКАДом или в Паттайе с видом на море. И покупают квартиру в Паттайе. В статье я объясню почему.

Предложение с Циана и с сайта агентства тайской недвижимости за одну и ту же сумму

Почему Таиланд

До Таиланда мы с мужем жили в России и путешествовали по Европе. Но именно на островах я поняла: вот такой образ жизни мне нравится. Доходить до пляжа за 15 минут и каждое утро покупать свежие и дешевые фрукты на местном рынке.

Папайя стоит 67 ₽ за килограмм

Кроме личных впечатлений были и другие причины. 

Стабильная экономика

Бат входит в топ-5 устойчивых валют мира. 

За последние 5 лет рубль упал на 39% (с 77 до 107 ₽ за доллар), а бат всего на 14.5% (с 31 до 35 бат за доллар)

Дешевая недвижимость

В Таиланде дешевая недвижимость. Если в Паттайе я могу взять квартиру с ремонтом, мебелью и техникой за 8 млн ₽, то в Москве за эти деньги я в лучшем случае куплю бабушкину однушку на окраине.

Квартира в Бирюлево без ремонта, со старой мебелью и запахом нафталина.

Квартира в Паттайе с видом на море с ремонтом, мебелью и техникой.

Развитая инфраструктура

В каждом жилом комплексе Таиланда есть бассейны, фитнес-центры, сауны, детские клубы и коворкинги. Территорию охраняют круглосуточно, работает консьерж, есть паркинг для всех жильцов. 

Типичное предложение от застройщика. Здесь квартиры от 7 млн ₽.

В России такие предложения тоже есть, но только в элитных ЖК, где квартиры минимум от 18 млн ₽.

Тут тоже есть фитнес-зал, зоны для отдыха. Почти альтернатива, но в 2 раза дороже.

Есть беспроцентная рассрочка

В Таиланде застройщики дают иностранцам беспроцентную рассрочку без банков.Так сделал мой клиент it-шник. Он заплатил застройщику 30% (1 530 млн ₽), заехал в квартиру и выплачивал три года по 113 334 тысяч ₽ в месяц. В России ему бы пришлось брать ипотеку под 26 % годовых, а потом выкупать эту квартиру у банка по цене трех.

Один бат равен трем рублям. Это экономика моего клиента, который взял квартиру в рассрочку. Платить 100к в месяц — это тоже много, но по крайней мере ему не надо переплачивать за квартиру в трехкратном размере.

Выгодно сдавать недвижимость в аренду

В 2023 году Таиланд принял 28 миллионов туристов. Это официальные данные Туристического Управления Таиланда. 

В России с туризмом дела обстоят похуже: за 2023 год сюда приехало всего 15,4 млн туристов.

В Таиланде даже в 2022 году во время коронавируса было туристов больше, чем в России. 

В Таиланде у меня две квартиры и дом. Я их сдаю в аренду. В 2023 году они принесли мне 2,4 миллиона бат (7,2 миллиона ₽). Туристы едут сюда круглый год: с ноября по март — европейцы и россияне, с апреля по октябрь — китайцы и корейцы. 

В России я бы не смогла так заработать на аренде. Потому что местные летом все на дачах, зимой — в квартирах, а иностранные гости селятся в гостиницы. 

Как иностранцу купить недвижимость в Тае

В мире есть два вида владения собственностью: долгосрочная аренда и полное право собственности. В России я могу купить на паспорт любую недвижимость. В Таиланде все сложнее. Как иностранка, я могу купить на свой паспорт только квартиру. Дом, землю и другую недвижимость можно: арендовать, купить через тайскую компанию или записать на родственника. Расскажу о каждом варианте.

Долгосрочная аренда

Самый простой вариант — взять аренду на 30 лет, с правом продлить ее дважды. Всего получается 90 лет. На Пхукете и Самуи это основной формат — из-за контроля территорий военно-морским флотом. 

Я не оформляю аренду и не советую своим клиентам. Потому что нет гарантии, что арендодатель продлит аренду через 30 лет. А еще в Тае право аренды не передается по наследству. И если со мной что-то случится, мои наследники потеряют деньги и недвижимость. 

Покупка через компанию 

Второй способ — открыть тайскую компанию и купить недвижимость через нее. Но в этой компании вам должно принадлежать только 49%, остальные 51% — тайцам. Некоторых людей пугает такое предложение, потому что они думают, что тайцы отберут у них недвижимость. Но это не так. 

Этих тайцев находят агентства недвижимости и юристы. Тайцы обязательно подписывают договор, что они не претендуют на имущество и компанию. И что последнее слово остается за гендиректором — за вами. 

В этом году я таким способом помогла клиенту из Москвы, который хотел купить дом на Паттайе за 8.3 миллиона бат (25 миллионов ₽). 

Он владеет сетью кофеен, но для покупки дома мы открыли другой бизнес. Так мы защитили его недвижимость: если с сетью кофеен будут проблемы, например появятся долги, то  кредиторы не смогут забрать дом. В России такой номер не прошел бы — в случае чего налоговая и кредиторы забрали бы имущество у обеих компаний.

Регистрация компании обошлась в 10 000 бат (31 022 ₽). Каждый год клиент тратит 15 000 бат  ( 46 534₽) на бухгалтерию и налоговую отчетность.

Покупка через брак 

Третий способ — вступить в брак с тайцем и оформить недвижимость на него. Но тут есть свои нюансы.

Случай из практики: моя клиентка вышла замуж за тайца. Они купили дом за 3 млн бат на его имя. Но при разводе дом остался мужу — по тайским законам недвижимость принадлежит тому, на кого оформлена.

Квартиры в Тае и в России

В Таиланде я показываю клиентам квартиры в кондоминиумах и в апарт-комплексах. Они похожи, в инфраструктуру обоих вариантов входят: бассейны на крыше и в саду, спортзалы, сауны, детские площадки, охрана на входе и подземные парковки.

Главное отличие — в способе покупки. В кондоминиуме иностранец покупает на паспорт и получает право собственности навсегда. Он может свою квартиру продать, сдавать, дарить, передавать по наследству. Апартаменты — он может только взять в аренду или купить через на тайскую компанию.

Стоимость квартиры в Тае зависит от района, этажа и на каком она этапе строительства. 

Районы. Всего в Паттайе их шесть, и у каждого своя специфика.  

Самая дорогая недвижимость в Северной и Северо-Восточной Паттайе.Там тихо, нет туристов. В основном там живут семьями, так как недалеко есть три международные школы. Дешевое жилье можно найти в центральной части и в Джомтьене — там шумно, много туристов.

Этаж. На первом этаже можно найти квартиры за 2.1 миллиона бат (6.3 миллиона ₽). Они ниже рынка на 20-30% из-за того, что в квартире повышенная влажность и не видно моря или зеленых хребтов. 

Верхние этажи дороже и стоят от 4,2 миллиона бат (12.6 миллиона ₽). 

Этап строительства. На этапе котлована квартиры стоят от 1,8 миллиона бат (5,4 миллиона ₽), но после сдачи стоимость вырастает на 805 тысяч бат (2,5 миллиона ₽).

Вот стоимость квартир с мебелью и техникой в Тае в 2024 году:

• Дешевые квартиры от 7,9 до 10 млн ₽ — однокомнатные, примерная площадь 35 — 50 м²

• Средние квартиры от 11,5 до 37 млн ₽ — двухкомнатные, примерная площадь 75-100 м² 

• Дорогие квартиры от 39 до 79 млн ₽ — трехкомнатные, примерная площадь 100 — 165 м² 

Что есть в квартире

Квартиры в Таиланде продаются полностью меблированные. Они все оборудованы кухней, техникой, кроватью,  кондиционерами и вытяжками.

Все, что есть на фото входит в стоимость квартиры.

Важный момент про кондиционеры: в Таиланде они работают круглосуточно из-за высокой влажности и находятся почти всегда прямо перед кроватью. Однажды мы с мужем попробовали поспать без него и через часа три начали задыхаться от спертого воздуха. 

Единственное, что не входит в комплектацию – это шторы. Они в Таиланде стоят от 13 000 бат (40 329 ₽). Но без них невозможно — солнце печет уже в 10ч утра. Если не готов поджарить свои ноги и тратить деньги на мебель, которая выцвела, то шторы купишь.

Иностранцы из СНГ открывают в Тае свой бизнес по пошиву штор. Потому что это выгодный бизнес. Они покупают ткани в других странах, например, в Киргизии. Нанимают тайцев и хорошо на этом зарабатывают. 

Расходы на покупку квартиры за 3,27 млн бат (9,8 млн ₽)

Расскажу на примере своего клиента. Антон взял в рассрочку однушку 42 м² на седьмом этаже в Центральной Паттайе. Когда Антон покупал квартиру, он дополнительно заплатил 206 200 бат (618 600 ₽). В эту сумму входили справку FETF для иностранцев и налог на регистрацию недвижимости.

Еще он внес 13 000 бат (39 000 ₽) в фонд капремонта. Это обязательный разовый платеж при покупке квартиры в кондо. Из этих денег управляющая компания ремонтирует общие зоны: бассейн, холл, лифты, коридоры. Не важно, вы берете квартиру в новостройке или на вторичном рынке — фонд капремонта оплачивает каждый новый владелец.

Расходы на квартиру в месяц

 Что касается дополнительных расходов на квартиру, то в Таиланде ежемесячно оплачиваются только счета за электричество и воду. Раз в год приходит квитанция за обслуживание.

Вот примерные расходы Антона на однушку, который живет в однокомнатной квартире:

Дом и земля в Тае и в России

У иностранца есть три варианта покупки дома и земли в Таиланде: лизхолд, брак с тайцем или тайская компания. На паспорт в полную собственность купить нельзя.

В России при покупке дома ты получаешь и участок земли под ним. В Таиланде все иначе: дом и землю приобретают отдельно. При этом земля довольно дорогая — стандартный участок без дома и бассейна стоит 3 000 000 бат (9 000 000 ₽).

Что есть в поселке

В Таиланде дома строят в закрытых поселках. Это жилые комплексы от 20 до 200 домов с общей территорией и инфраструктурой. В каждом поселке есть бассейны, спортзалы, парки для отдыха и общие гостиные.

Так, например, выглядит инфраструктура моего поселка

В российских поселках, к сожалению, инфраструктуру только обещают. Детскую площадку ставят на второй год после заселения, а из общих зон отдыха в лучшем случае есть парк возле дома.

В тайских поселках живут в основном люди одной национальности. Есть русские поселки — там дети играют в снежки из песка, мамы вместе готовят борщ, а на новый год наряжают пальмы. В других — китайские семьи устраивают чайные церемонии и празднуют китайский новый год. Это упрощает адаптацию при переезде. 

Вот стоимость домов в 2024 году:

• Дешевые дома стоят от 9,7 миллионов ₽ — площадь примерно 130 м², в самом доме три спальни, ванная, гостиная и парковка на одну машину.

• Средние дома стоят от 25 –-30 миллионов ₽ — площадь примерно 230 м², в самом доме четыре спальни, четыре ванны, кухня-гостиная и парковка на две машины.

• Дорогие дома стоят от 43 миллионов ₽ —- площадь примерно 250 м² с бассейном, в самом доме четыре спальни, пять ванных комнат, большая гостиная, кабинет и гараж на три машины.

Расходы на покупку дома за 8,9 млн бат (26,7 млн ₽)

Я решила взять дом в районе На-Джомтьен. Он находится в 20 минутах езды от центра Паттайи и в 5-ти минутах от пляжа.

Вот как выглядит сам поселок. Я выбрала дом за 8,9 млн бат (26,7 млн ₽) площадью 220 м². В доме два этажа и четыре спальни.

Мой дом

Рядом с поселком есть три международные школы. А внутри: общая зона отдыха, тренажерный зал, общий бассейн и детские площадки. За порядком следит управляющая компания. Они отвечают за круглосуточную охрану, видеонаблюдение, уборку территории и ремонт оборудования.

Бассейн в центре поселка

Если что-то сломается в доме, то в основном помогает управляющая компания Это касается не только нашего поселка, но и других комплексов. Для специфических работ, например чистки кондиционера, мы обычно обращаемся к проверенным компаниям, которые сами нашли. Но в большинстве случаев управляющая компания решает почти все вопросы.

Риэлтор или застройщик: у кого покупать

В России никто не любит риелторов. Потому что непонятно за что им нужно платить. 

Часто российские риелторы ищут объявления от собственников, быстро перехватывают квартиры и выставляют их дороже. Покупателю называют цену с комиссией 2-3% (для квартиры за 10 млн ₽ это 200-300 тысяч ₽), и при этом с продавца тоже берут 2-3%. За что? За размещение объявлений и показы.

В Таиланде такого нет, агентства продают по тем же ценам и предлагают те же скидки, что и застройщик. Мы не берем комиссию с клиентов — нам платят застройщики.

При покупке у застройщика в Таиланде вы сами отвечаете за проверку документов, а все документы тут только на тайском языке. Без знания языка вы рискуете подписать совсем не то, что вам обещали.

В агентстве мы берем это на себя: переводим все документы с тайского, организуем сделку, помогаем с оформлением права собственности. Клиент получает полный комплекс услуг, но не платит за них отдельно. 

Поэтому выгоднее работать с агентством и получить полную поддержку при покупке.

Расскажу на конкретном примере из моей практики.

В прошлом году мой клиент Егор хотел купить квартиру в новом кондоминиуме у моря. Застройщик запрашивал 4,8 млн бат (14,4 млн ₽), но я нашла инвестора, который продавал за 4,2 млн бат (12,6 млн ₽).

Ранее этот инвестор купил эту квартиру на котловане за 3,2 млн бат (9,6 млн ₽). За два года стройки цены выросли — район благоустроили, построили торговый центр, первые жильцы заселились. Чтобы квартиру скорее продать и вложить деньги в новую недвижимость, инвестор перепродает квартиру дешевле чем застройщик. С этой квартиры он получил прибыль 1 млн бат (3 млн ₽). А мой клиент сэкономил 600 000 бат (1,8 млн ₽).

Как я (не)получила ВНЖ за покупку недвижимости

В Таиланде покупка недвижимости не дает права на ВНЖ и гражданство. Поэтому все решают визовый вопрос по-разному.

По туристической визе можно находиться 3 месяца, но сроки могут меняться (30-90 дней). Есть «ленивый» способ, которым пользуются многие — бордер-ран.

Он стоит около 3000-3500 бат, включает в себя трансфер, пересечение границы на 5 минут туда и обратно и полное сопровождение: объясняют процесс получения штампов, проверяют документы.

По такой «ленивой схеме» некоторые мои клиенты из России живут до 20 лет. Организаторы полностью ведут процесс: забирают группу людей ночью автобусом, проводят через границу, следят за правильностью штампов.

Первое время я пользовалась этим способом, но позже узнала о программе Thai Elite. С ней можно было получить визу на 5 лет и больше не бегать туда-сюда через границу.

Условия для получения визы на 5 лет:

• Купить недвижимость стоимостью от 10 млн бат ( 29 470 137 ₽ ) у одного застройщика

• Внести 600 000 бат ( 1 768 208 ₽) за визу

К тому моменту я как раз планировала взять дочери апартаменты у моря.

Нашла премиум-кондо, где застройщик включал визу Thai Elite в стоимость квартиры и купила двухкомнатные апартаменты 65 м² за 12 млн бат на 15 этаже с видом на океан.

Три месяца ждала проверку документов в Thai Elite. За это время прошла интервью в иммиграционной службе, сдала отпечатки пальцев и подписала договор участника программы. Теперь я живу в Таиланде без виза-ранов и могу выезжать из страны когда хочу на неограниченный срок.

Для участия в программе Thai Elite и сейчас нужно соблюдать строгие правила. Но виза в Тае — не проблема. Сейчас есть более доступные визы, например, для цифровых кочевников. 

Как заработать на инвестициях в тайскую недвижимость

В инвестициях в тайскую недвижимость я вижу две основные стратегии. 

Купить — продать

Первая — спекулятивная. Вы покупаете недвижимость на старте продаж по низкой цене. За время стройки цена увеличивается в 2-3 раза и после окончания строительства вы продаете этот объект. 

Минус такого подхода — следующую недвижимость придется покупать уже по выросшей цене, потому что рынок не стоит на месте

В прошлом году мой клиент купил квартиру 35 м² за 2,5 млн бат (7,5 млн ₽) на этапе котлована. Внес депозит 100 000 бат (300 000 ₽). За год строительства цена выросла до 3,2 млн бат (9,6 млн ₽). За месяц до сдачи дома он продал квартиру через переуступку и заработал 700 000 бат (2,1 млн ₽). Квартира окупилась за 1,7 месяца при доходности 700% годовых.

Эта стратегия дает быстрый оборот денег и высокую прибыль, но у нее есть риски. Застройщик может заморозить стройку, и депозит зависнет на годы. В кризис 2008 года в Паттайе остановили 40 строек, а инвесторы получили деньги обратно только через пять лет. 

53-этажный недостроенный кондоминиум у входа на пирс Бали Хай.

Я не советую вкладывать в эту стратегию все деньги. Лучше взять одну квартиру под перепродажу, а вторую оставить для сдачи в аренду. Так будет стабильный доход даже при задержке продажи.

Купить — сдавать — получать доход

Тут все просто: мы покупаем квартиры на этапе котлована или инвесторов, которые прогорели на первой стратегии “купить — продать”. А затем готовую квартиру мы сдаем приезжим.

Сдаем мы минимум на месяц. Для посуточной аренды нужно получить специальное разрешение и выполнить сложные требования – например, иметь автобусную площадку перед домом. Но это не мешает нам зарабатывать на сдаче. 

В Таиланде туристов много круглый год, поэтому квартиру можно сдавать постоянно. Но сезонность все-таки наблюдается.

Низкий сезон (июнь — октябрь)

В это время сдаю квартиры на срок от 6 месяцев. Туристов чуть меньше, потому что в Таиланде идут дожди, а в странах, откуда они прилетают, наступает лето.

Арендаторы мне платят 25 000 бат в месяц (77 558 рублей), В эту сумму не входят коммунальные платежи, за них арендодатели платят сами. Учитывая меньший спрос в низкий сезон, загрузка составляет около 80% времени. За 4 месяца я получаю около 80,000 бат (248,000 рублей).

Высокий сезон (ноябрь-март)

В высокий сезон я сдаю жильё минимум на месяц по ставке 20,000 — 30,000 бат (50 000 — 70 000 рублей). Туристов в высокий сезон много. За 8 месяцев я зарабатываю 152 000 — 228,000 бат (380 000 —  532 000 рублей).

Сдача через управляющие компании

Также, в Таиланде есть международные гостиничные сети: Best Western, Windham Group, Renaissance, Sheraton. Сотрудничая с этими отдельными операторами проще сдавать квартиру в аренду. Компании сами следят за заполняемостью и решают все вопросы клиентов. 

Например, в прошлом году мой клиент купил квартиру 45 м² за 3,5 млн бат. Заключил договор с управляющей компанией на 7 лет. По нему клиент отдает 15% денег компании, а остальные забирает себе.

Каждый месяц он получает 25 000 (75 000 ₽) бат, за год выходит 300 000 бат (900 000 ₽) чистыми — это 8,5% годовых. Таким образом, его квартира окупится за 11,6 лет.

Преимущество такой стратегии в стабильности. Вы знаете точную сумму дохода на годы вперед и не нужно самому искать арендаторов. 

Титры

Дома и квартиры я покупала и проверяла через агентство недвижимости Thai Residence. Агентство помогает иностранцам купить и продать недвижимость для жизни и инвестиций в Таиланде уже двадцать три года. Они сопровождают на всех этапах: от выбора недвижимости до перевода денег и заселения.

Если интересно узнать о недвижимости в Таиланде больше, то подпишись на их телеграм-канал. Там риелторы рассказывают про рынок недвижимости, помогают выбрать район для жизни или инвестиций, объясняют, как оформлять документы и каких ошибок избежать. Еще они регулярно выкладывают видеообзоры квартир.