Самолет плюс личный опыт и pre-IPO

ОБЗОР ОТ 11.07.2024
Обещанное продолжение разбора https://nztrusfond.com/category/obzory/samolet-plyus-i-transformatsiya-rynka-nedvizhimosti/

Анонсировали условия размещения:

https://quote.ru/news/article/668e5c4a9a794772a8e26dc4

Сервис квартирных решений «Самолет Плюс» оценили в ₽20 млрд перед раундом pre-IPO. В ходе сделки компания планирует привлечь до ₽825 млн. Основатель бизнеса подтвердил планы выйти на IPO не позднее начала 2026 года

Лимит привлечения денег на платформе Zorko = 1 млрд. рублей. Самолет плюс планирует получить 825 млн. рублей:

У платформы есть нюансы: надо регистрироваться на ней, отдельно вносить деньги, ну  и акции дойдут до вас примерно за 4 месяца. 

Для открытия счета необходимо зарегистрироваться на платформе, указав личные данные и прикрепив фото своего паспорта. Специалисты проверят паспорт в течение 24 часов (в рабочее время), и потом можно пополнить счет и начать инвестировать. Деньги могут идти 3-4 часа (по опыту тех, кто на днях пополнял счет).

ВАЖНО — ТУТ ТОЛЬКО 100% АЛЛОКАЦИИ — кто первый зашел, того и акции. Или все или ничего. Ждать переподписок как на IPO нет смысла.

Квалы могут взять более 600 тыс рублей, неквалы — до 600 тыс рублей.

https://zorko-exchange.ru/catalog

 

Линчевание. Клиентский опыт!

Наш коллега Эрик как раз занимается ротацией своего портфеля недвижимости. В лучших традициях Питера Линча он решил попробовать услуги Самолет плюс для продажи вторичного лота, чтобы и продать и заодно сравнить со своим прошлым опытом.

Далее — его рассказ.



Это региональный офис, Краснодар. Он посажен на базу старого агентства с 20+ годами опыта работы в городе. И это хорошо, потому что задача непростая — лот у меня достаточно сложный в силу большой площади. Сейчас на фоне дорогих кредитов конвертировать его в деньги не так и просто. Тем интереснее опыт. 



Пообщался с менеджером по сделке, сделали эксклюзивный договор по квартире. 

Впечатление — необычно, это явно лучше, чем просто агентство. Но учитывайте, что у нас многие агентства «старой школы», а рынок недвижимости до сих пор диковатый. И тут пришли ребята с московским подходом к работе. Разительный контраст.

Чтобы лот ушел подороже и побыстрее, как раз пригодится и отделка с косметическим ремонтом. Компания, по словам менеджера, отвечает за качество ремонта и работает как сервис одного окна.  Договор заключается с подрядной компанией, которую подбирает Самолет Плюс и контролирует выполнение работ.

Это как раз те самые улучшения, о которых мы писали в первой части разбора.




Немного расспросил менеджера не только про сделку, но и про бизнес Самолет Плюс.

Вход в франшизу 500к паушальный взнос, а потом всего 20к в месяц. Это как раз то, что описывали в первой части. Их регулярно учат, плюс есть контроль тайным покупателем, KPI по показам и продажам лотов. Менеджер — опытный агент. Но она отметила, что небольшой чек входа и программа обучения может сильно помочь и молодым кадрам в профессии.

Это, кстати, плюс в плане того, что иногда научить с нуля проще, чем переучивать старого агента с гонором и практиками из нулевых. Но есть офисы, где уже существующее на рынке агентство дополнительно открывает представительство Самолет плюс, в таком мы и были. Это все же скорее плюс, так как у компании уже есть опыт работы на нашем рынке, понимание специфики региона.

Офисы открываются не где угодно, город разбит на зоны, чтобы представительства не «толкались», это ограничивает максимально возможное количество франшиз, но убирает каннибализацию продаж. В Москве выбрали территории очень быстро, сейчас растут в регионах. Самолет плюс следит за эффективностью каждого представительства и корректирует работу, если это необходимо.

Оценка:

Кредитный портфель Самолет плюс на сегодняшний день составляет 9 млрд.рублей и представляет собой долг перед материнской компанией — группой «Самолет». 

Компания облегчила нам работу, выдав качественные пояснения к оценке. Не будем углубляться в методологию, но скажем, что оценка методом дисконтированных денежных потоков — штука тонкая и далеко не каждый розничный инвестор ее поймет.

Но вот оценка через описанный нами путь с публично понятными мультипликаторами очень даже понятна рынку.

Мы примерно считали путь публичности, учитывая, как сейчас подписываются книги на IPO:

На этапе пре-ИПО можно было бы пробовать собрать около 1 млрд, продав 5% бизнеса. Сейчас 93% у Самолета, 7% у двух ТОПов. 20х MCAP/EBITDA 2024 и потом через пару лет уже в публичность с EV/EBITDA около 8-10х. В зависимости от долга в моменте под 70-80 млрд можно было бы получить в MCAP. Продав к 5% еще 10% и целясь своим фрифлоатом в 1-й список и даже в индекс. Но это все пока просто теория. 

С оценкой в 20 млрд рублей мы попали в точку, причем, даже не зная чистый долг. Эта отметка хорошо ложится на плановый темп роста и является хорошим маркером на пути к IPO. Ну и мы исходили из того, что 0.8-1 млрд рублей — не та сумма, ради которой Самолет будет заниматься ересью с перегретым размещением (получить 200-400 млн рублей при своей капитализации в 0.2 трлн — логики нет вообще). Так что это явно делается для постепенного раскрытия стоимости и набора публичности, чтобы потом хорошо взять денег на IPO.

Про IPO — чисто с сегодняшней колокольни: "в зависимости от долга в моменте под 70-80 млрд можно было бы получить в MCAP." 11 млрд EBITDA и EV/EBITDA 8x при удвоении долга (для роста бизнеса) дают 18 млрд долга +70 млрд MCAP. Вот и вся математика.

Итого:

Если выйдут на IPO через 2 года, то это уже х3+ к оценке в pre-IPO. Через акции самого Самолета такой апсайд не взять, хоть публичность дочки и поможет капитализации девелопера. 

Риски понятны — никто не ведает, что будет через 2 года, какие будут ставки, макро, политика и т.д. Но должна быть история с торгами на ОТС. Чтоб был выход из позиции, если сильно захочется.

 

Если сложить все вместе – игра явно стоит свеч.