Ресёчил недвижку и разработал аудит-модель для недвижимости в РФ. Просто мысли по рынку без инсайда

Есть интересный ответ. Волшебство внутри модели говорит, что средняя «нормальная» стоимость квадратного метра на сегодня новостройки должна составлять 525 278,88 рублей. Цифра точная! 

Что это собственно значит? То что на сегодня мы имеем сверхнизкую цену на недвижимость за всю историю современной РФ с 1998 года по н.д. 

1997 год не считал, хотя данные есть с февраля 92, наверное правильно ресёчить с февраля 92 года. Для обычного человека будет слишком много вопросов, но я постараюсь сразу выводы, чтобы просто. 

Короче недвижка у нас не будет дешеветь, т.к. просто некуда и сейчас цена самая низкая за всю историю РФ (с середины 98). Отсюда, есть один простой вывод — недвижка не будет дорожать.

Застройщики уже не могут резать косты, ну и цена и так на 70% ниже относительно 2007 года (когда пришло много бабла от нерезов в страну и они осели в недвижке, кстати именно тогда можно было продать бабушкину двушку и купить 2 221 кузова в жирной комплектации). 

Отсюда, чисто технологически, резать косты больше не получится, остается либо делать хаты еще меньше (а у джиарщиков ща в госсобрании пролонгация как-бы против, так что хаты по 15 квадратов не стрельнут). 

Остается резать косты банкам. По сути там я тоже считал другой моделью стоимость размещения и стоимость привлечения, ну и тоже с 98 года, и сейчас тоже лайтово прям очень в разнице и меньше уже тоже не урезать. 

Остается собственно проводить реновации, но все жирные плейсы уже раскупили и распродали, да и там часто в нагрузку еще ставят парки. 
Так что банку тоже вроде как некуда ужиматься. 

По-сути что у нас остается друзья — это кросс-фондироваться. Т.е. мы можем перекачивать бабло, например из ипотек подмосковья, эту маржу заводить в новые регионы и ее там размазывать. Понятно, что делать это можно с новой программой «льготного» кредитования, ну и поскольку ипотеки это по-сути являются обеспеченным кредитом, банки охотно продавали и продают всем подряд, чтобы создать платежесопосбный спрос, важна цена, а она падать не будет и риск-модели внутри банка для банка будут работать без лютых дропов, хвосты можно не хеджировать и не нужно будет расшиваться, если ты не совсем лошара. 

так что для гос-ва сейчас первопричина будет управлять волатилити на рынке нежвижимости, ну и чтобы достать много денег для новых регионов заберут часть маржи у регионов, где в основном люди и берут ипотеки, т.е. уведут с подмосковья. 

отсюда, логично, что будут города и регионы, где цена вырастит еще (относительно других регионов), отсюда для обычных инвесторов, ну те, которые завели свои бабки в недвижку вот сегодня, смогут заработать больше ставки вклада в моменте, когда большинство ожидают дроп ну и скапливается негатив, ком негатива. 

Вторичка встала, кстати логично внутри банка, который зарплатные для военных, и продавать эти ипотеки. т.е. это будет синий банк, поэтому для акционеров мажоров я думаю там тоже будет много бабла, частью я думаю поделятся с сейлзами, а они сейчас сидят без работы с весны. Так что и там будет много денег, но для людей 99% дадут, не подпустят. 

Вот вам и возможность сделать денег. Настоящих. 

Если сделать все хорошо и с умом, будет все ок. Но увеличится доля квартир, которые будут в собственности у банка и не продаваться, т.к. будет лет через 10 много отказников, банки их например начнут сдавать в аренду, как собственники. Я так это вижу. Сделают УК и через нее сдавать, т.к. эти квартиры и потом нереально будет продать, а все уже построиться. Поэтому потенциально, через 10 лет, рынок розничной аренды займут банки или агрегаторы от банков, логично, что такой сервис выше и я думаю он зайдет тоже, ну и кто будет заниматься разработкой вот этого всего через 5 лет, сумеет заработать много денег, ведь в стране будут нужны такие услуги.