недвижимость США

А в США *опа!

U.S. MBA Purchase Index, показывающий количество новых заявок на ипотеку под частный дом пробил днище 2014 года и вышел на уровни 1995 года:

   

Ставка по долларовой (не рублевой!) 30-летней ипотеке поднялась до 7.3%. График этого важного показателя рисуют владельцы США на своем сайте:

  

( Читать дальше )

Мне жаль тех, кто не понимает силу рынка недвижимости...

Для примера возьмем рынок недвижимости США.

Ранее, я опубликовал -https://smart-lab.ru/my/Titanik-S-AkciyamiTitanik-S-Ak/blog/page2/

Из-за «бугра» пошли негативные новости по рынку недвижимости:

1. Ставка по 30-летним ипотечным кредитам в США обновила максимум с начала 2011 года   www.finmarket.ru/database/news/5705381;
2. На прошлой неделе спрос на ипотеку в США сократился почти вполовину по сравнению с годом ранее   www.finmarket.ru/database/news/5704538;
3. Перепродажи домов в США упали до минимума с июня 2020 г.     www.finmarket.ru/database/news/5704298  
4. Ожидается цикл повышения ствки ФРС США.


Вчера ситуация ухудшилась — Продажи новостроек в США снижаются третий месяц подряд.   www.finmarket.ru/database/news/5708520  

В эти дни мы наблюдаем обвал американского фондового рынка

( Читать дальше )

Lennar Corporation
Common stock outstanding as of August 31, 2021:
Class A – 271,852,156 = $30,744 млрд
Class B – 37,621,152 = $3,495 млрд
www.sec.gov/ix?doc=/Archives/edgar/data/920760/000162828021019464/len-20210831.htm
Капитализация на 15.12.2021г: $34,239 млрд

Общий долг FY – 30.11.2019г: $13,326 млрд
Общий долг FY – 30.11.2020г: $11,836 млрд
Общий долг FY – 30.11.2021г: $12,212 млрд

Выручка FY — 30.11.2019г: $22,260 млрд
Выручка 9 мес – 31.08.2020г: $15,663 млрд
Выручка FY — 30.11.2020г: $22,489 млрд
Выручка 9 мес – 31.08.2021г: $18,697 млрд
Выручка FY — 30.11.2021г: $27,131 млрд

Прибыль 9 мес – 31.08.2018г: $919,29 млн
Прибыль FY – 30.11.2018г: $1,696 млрд
Прибыль 9 мес – 31.08.2019г: $1,171 млрд
Прибыль FY – 30.11.2018г: $1,842 млрд
Прибыль 9 мес – 31.08.2020г: $1,577 млрд
Прибыль FY – 30.11.2020г: $2,468 млрд
Прибыль 1 кв – 28.02.2021г: $1,017 млрд
Прибыль 6 мес – 31.05.2021г: $1,854 млрд
Прибыль 9 мес – 31.08.2021г: $3,263 млрд
Прибыль FY – 30.11.2021г: $4,457 млрд
investors.lennar.com/earnings

Lennar Corporation – Dividend history, for both Class A and Class B

( Читать дальше )

Сделки по продаже домов в США упали на 4,4% в апреле против прогноза
Это третье месячное падение из 4 последних месяцев

График: Zerohedge

Индекс составил 106,2 пункта, где 100 — значение продаж в 2001 году.
Запасы непроданных домов в конце 1 квартала на рекордном минимуме.
Если сравнивать с апрелем 2020, то сделки выросли на 51,7%г/г.
В заявлении ассоциации домостроителей говорится:

Contract signings are approaching pre-pandemic levels after the big surge due to the lack of sufficient supply of affordable homes

Что дословно означает

Подписание контрактов приближается к допандемическому уровню после большого всплеска из-за отсутствия достаточного предложения доступных домов 

Отмечается, что рынок верхнего ценового сегмента движется лучше, так как там больше домов.

Автор: TYLER DURDEN

2020 год был бурным для американского рынка недвижимости. На таких рынках, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, которые раньше были одними из самых горячих в мире, цены упали, поскольку миллионы людей бежали в пригород в поисках места для жилья и уединения во время пандемии.

Первоначальная остановка продаж в течение первой или двух недель локдауна в марте прошлого года сменилась бешеным рынком, поскольку стимулирующие деньги и решение ФРС снизить ставки до нуля при одновременном увеличении покупок MBS и казначейских облигаций привели к росту цен в небольших городах, а так же по всей стране.

Но, несмотря на высокий спрос со стороны покупателей, на рынке наблюдается отставание от предложения. Волновой эффект пандемии заставил многих потенциальных продавцов насторожиться. Сокращение предложения, при пиковом спросе способствует ещё большему росту цен.

В исследовании, проведённом 

( Читать дальше )

www.nar.realtor/newsroom/all-metro-areas-saw-home-prices-rise-during-fourth-quarter-of-2020
Национальная ассоциация риэлтеров США сообщает, что в 4-м квартале был зафиксирован рост цен на недвижимость, рекордный за всю историю наблюдений (как минимум с 1990 года) в среднем по стране медианные цены выросли на 14.9%, а в отдельных штатах рост цен превысил 30%.
Достигнутые цены (медиана) составили $315тыс., что также является сомнительным рекордом с 2005  года, вскоре после чего тогда начался крах недвижимости, эти цены были не по карману населению даже растущей экономики.
Глава ассоциации риэлтеров в своем комментарии в качестве причин такого роста цен обозначает рекордно низкие ставки по ипотеке (так как банки купаются в свежеотпечатанных триллионах) и физический дефицит предложения.
Наибольший прирост цен в Бриджпорте, штат Коннектикут (39,0%)
Питтсфилде, штат Массачусетс (32,2%)
Атлантик-Сити, штат Нью-Джерси (30,0%)
Неаполе, штат Флорида (29,9%)

( Читать дальше )

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

Грабли инвесторов

Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

• Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
• Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.

( Читать дальше )

Динамика цен на недвижимость США ухудшается уже 12-й месяц подряд, и составила в последнем месяце лишь 2.68% по сравнению с тем же месяцем год назад.  С учетом годовой  инфляции в 2%, реальный рост цен практически отсутствует, он сравним со статистической погрешностью. 
Что такое индекс Кейс-Шиллера.
Один из самых важных в американской экономической статистике.
Индекс цен на жилье по 20-ти крупнейшим городам США, рассчитываемый по методике Карла Кейса (Karl Case) и Боба Шиллера — ежеквартальная оценка изменения цен на отдельные односемейные дома в США. Представляет собой взвешенный по стоимости арифметический индекс повторных продаж, позволяющий прослеживать продажные цены одних и тех же домов, с тем, чтобы избежать изменений средних цен, которые были бы результатом общей тенденции к увеличению размеров и повышению качества домов с течением времени. Существует несколько индексов Кейса-Шиллера – общенациональный индекс, индексы для 20 и 10 крупнейших городских агломераций и 20 индивидуальных городских индексов. Индекс включает данные начиная с

( Читать дальше )

Динамика продаж на вторичном рынке жилья. Данные взяты вот здесь национальная ассоциация риэлторов.
www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-drop-1-2-percent-in-january
-падение количества продаж (по сравнению с тем же месяцем год назад) происходит уже 11 месяцев подряд
-ускорение обвала
-каждые три из последних месяцев динамика была наихудшей с краха рынка недвижимости в 2008-2011 годах (ноябрь: -8.9%, декабрь: -10.1%, январь: -8.5%)
-падение происходит одновременно с сокращением реально доступной ипотечной ставки в ноябре, то есть традиционные методы удержания спроса эффект не оказывают, а лишь замедлили обвал
-на рынке происходит затоваривание (растет количество выставленных на продажу домов по отношению к количеству продаж)


( Читать дальше )

Производные от недвижимости (ипотека, MBS) составляют примерно половину активов банковской системы США, поэтому обвал цен на недвижимость быстро приведет к кассовым разрывам в банковской системе и ее краху.

1. 52% недвижимости Нью-Йорка, которую предлагали к продаже год назад, так и осталась непроданной год спустя
2. В Манхеттене (это их сегмент «элитной недвиги») этот процент еще выше — 56%
3. И это несмотря на начавшийся обвал цен — медианная цена  в Манхеттене сокращается 6 месяцев подряд, с ускорением
4. Это первое падение цен в Манхеттене с первой волны суперкризиса в 2008-2011
5.  По Нью-Йорку в целом номинальные цены еще не валятся — изменение составило 1.7% по сравнению с тем же месяцем год назад, но с учетом инфляции (официальная годовая инфляция составляет сейчас 1.9%) это тоже падение реальных цен
6. Проблем больше всего именно в элитном сегменте, за год не удалось продать:
— 45% недвижимости ценой до $1 миллиона

( Читать дальше )