Постов с тегом "Активо": 7

Активо


Активо2 - позиции в портфеле почти 5 лет

Моя доходность так и оставалась около 8% после НДФЛ.
С фондом произошло уже довольно много событий — смена УК и спецдепа а также смена якорного арендатора.
И не просто смена, а покупка сети Виктория федеральным игроком Х5.
Причем открыть Пятерку в помещении нельзя — превышена норма на присутствие в регионе, и досрочно расторгнуть аренду тоже — по условиям штрафа.
Получается что Х5 уже несколько месяцев исправно платит аренду за пустое помещение.
На фоне покупок других ЗПИФН позиция А2 стала занимать малую долю, по этой причине хотел сначала продать, чтобы не возиться (цена паев осталась прежней), но потом решил пока остаться и понаблюдать занятный кейс.
Плюс в отдельно стоящем и ранее пустующем помещении а-ля большой гараж, также принадлежащем фонду, сейчас идет ремонт и арендатор готовится открыть автосервис.
Тоже интересная для меня тема — сколько будет платить и как будет работать.
В целом считаю что Долгопа — Лихачевское шоссе это отличная локакция и даже если Х5 свалит — арендатор найдется быстро.

( Читать дальше )

Инвестиции в недвижимость через ЗПИФы Активо

Недавно писал пост про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.

Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.

Что я смотрел ранее?  

Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить). У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.



( Читать дальше )

Изменение налогового статуса здания в Активо 6

Получил по рассылке. Цитата.

Фонду «Активо шесть» удалось сократить сумму налога на имущество для помещения, расположенного по адресу ул. Сухонская, 7а (г. Москва).
Департамент экономической политики и развития города Москвы принял положительное решение по нашему обращению об изменении налогового статуса этого объекта недвижимости. Теперь помещение будет включено в специальный перечень и в 2022 году налогооблагаемая база будет определяться исходя из его кадастровой стоимости, а не балансовой, которая была до этого.
С 1 января 2022 года налог на имущество по этому объекту сократится почти вдвое и составит чуть менее 3 млн руб.

От себя добавлю что не являюсь пайщиком «Активо 6». Есть у меня вопросы к локации — слишком много магазинов в одном месте, соседство с большим парком и вообще нужно смотреть какое будет улучшение доходности в 2022. Но сам факт того, что с налоговым статусом можно работать весьма отраден.

Активо два. Промежуточные итоги года инвестирования

Напомню что в ноябре 2019 были куплены 33 пая на сумму около 100 тыс руб.
В июне 2020 докуплены еще 33 пая этого же фонда.
Итого сейчас в портфеле 66 паев на примерно 200 тыс руб.
Средняя доходность после НДФЛ составила 8,2% годовых, что считаю очень неплохим результатом при текущих ставках.
Минимальная доходность составила 3,6% в марте 2020 по понятным причинам. В апреле уже все вернулось на круги своя.
Доходность в локдаун не падала до нуля, что также считаю очень важным.
Данный фонд очень выручает низкая база расчета налога на имущество, вычисляемая по кадастру — об этом я тоже писал.
Также хочу отметить что в данный момент фонд постепенно погашает старую задолженность перед компанией «Активо», которая в июне 2020 составляла около 9,6млн, а сейчас равна 8,2млн.
Это несколько снижает доходность но лично для меня не критично — меня вполне устраивает 8,2%
После выплаты данного долга есть небольшой зазор увеличения выплат.
Планирую в дальнейшем докупать паи «Активо 2» как самого понятного и изученного мной объекта.

( Читать дальше )

Доходность коммерческой недвижимости и нюансы налога на имущество

 Налог на имущество организаций платится по авансовому принципу, то есть делится на примерно равные части и перечисляется ежеквартально.
 Основной вопрос это разница в определении налогооблагаемой базы. Обратимся к статье 375 НК.

1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
2. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр
недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

 В статье 378.2 определяется порядок ведения перечня объектов, по которым налогооблагаемая база определяется по кадастру. Каждый регион ведет такую базу объектов самостоятельно.
 Для Москвы перечень можно посмотреть здесь:

( Читать дальше )

Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

Читатели просили меня написать о том, как я вкладываю в недвижимость. Расскажу про один из инструментов. Скоро будут и другие материалы на эту тему.

Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

Все началось с того, что меня перестала устраивать доходность моих “однушек”. Куча хлопот ради микроскопической ренты в 5%.

Долгое время я облизывался на двухзначные доходности коллег из коммерческой недвижимости. Но не понимал как к ним присоединиться. Любые попытки войти в “высшую лигу” заканчивались провалом.

Сначала меня отпугивали хлопоты. Я сидел на форумах и с интересом читал захватывающие истории рентополучателей, которые пытались скупать квартиры на первых этажах, переводили их в нежилой фонд и сдавали магазинам. Неплохая была “тема”. Правда сегодня она уже не работает. Слишком сложно получить разрешение.



( Читать дальше )

Доступное инвестирование в коммерческую недвижимость

Здравствуйте. Многие здесь ругают недвижимость, я же скажу пару слов в защиту.
Недвижимость как класс активов обладает очень ценным свойством — инерцией цены.
Никому не нужно напоминать движение вниз индекса Мосбиржи 2008.
Замечу что такого рода движение это точно не про цены на квадратные метры.
И падение, и рост идут плавно. При неблагоприятной коньюнктуре у инвестора есть шанс выйти из актива с относительно небольшими потерями или даже вообще без таковых. Естественно речь идет о рублевой цене, зарубежная недвижимость это совсем другая история, лично меня сейчас не интересующая.
Кроме того в отличие от депозитов и облигаций бетонометрам не страшна инфляция.
Руководствуясь этими соображениями я решил часть портфеля разместить в паи закрытого рентного ПИФ от компании Активо.
Если коротко, то ЗПИФ «Активо два» это торговый центр в Долгопрудном, «порезанный» на паи, по которым выплачивается ежемесячный рентный доход.
Процедура приобретения паев не вызовет никаких сложностей у любого инвестора, имеющего опыт работы на фондовом рынке.
Вся инфраструктура понятная: управляющая компания, спецдепозитарий, инвестиционный фонд, пай, поэтому подробнее писать об этом не вижу смысла.
Покупка проходит оперативно и прозрачно, единственный нюанс — это примерно недельное ожидание подтверждение сделки со стороны продавца паев, обусловленная тем, что он должен лично приехать в офис компании. Впрочем менеджер сразу честно предупредил о том, что небольшая задержка возможна и никакой трагедии я в этом не вижу.
Теперь осталось дело за малым — получить первую ежемесячную выплату, ну и конечно же сьездить и наконец посмотреть на торговый центр, владельцем микродоли в котором я являюсь )))


....все тэги
UPDONW
Новый дизайн