Инвестиции в недвижимость

«Есть фигура речи: куплю квартиру, чтобы было куда бросить шляпу. Но скоро это надо будет воспринимать буквально, потому что кроме шляпы туда ничего не поместится, это вот эти все наши студии», — отметил Данилов.

«С точки зрения того, что у нас сейчас строится, мы находимся на абсолютном дне. Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий», — указывал главный аналитик Сбербанка, руководитель Центра финансовой аналитики банка Михаил Матовников.

Я, конечно, не мамкин-инвестор и не воротил студиями/однушками за мат. капитал, но всё же соглашусь с мнением irn.ru про идеальный шторм на рынке жилья (он сейчас просматривается в статистических данных ЦБ, банков и застройщиков). Конечно, многие потирают ручки и ждут, когда пузырь лопнет, поэтому давайте изучим главные предпосылки жилищного апокалипсиса:

🏗 Впервые в истории рынок недвижимости так долго живет в условиях высокой ключевой ставки, и сейчас уже больше года ключевая ставка только растёт. Ещё сюда добавим возможность повышения ставки на +20% в октябре из-за инфляционного давления, то получим совсем «идеальные» условия для рыночной ипотеки. По сути нам ещё около 2 лет жить с двухзначной ключевой ставкой, это если верить словам регулятора.

🏗 В период недоступной рыночной ипотеки в 2015 г. и 2022 г. застройщики получали мощную поддержку со стороны государства в виде льготных ставок, то сейчас льготной ипотеки практически нет. Напомню вам, что ипотеку с господдержкой с 1 июля власти свернули, из IT-ипотеки исключили столичные агломерации, что свело на нет весь смысл этой программы, а <a href=«minfin.

Недвижимость вступила в тёмную фазу: покупателей становится всё меньше, продавцы теряют терпение, а аренда едва держится на плаву — словно на искусственном дыхании. Похоже, скоро потребуется прямой массаж сердца через снижение цен.

Введение льготной ипотеки на новостройки вызвало бум продаж — не только на первичке, но и на вторичном рынке. С марта 2022 по ноябрь количество объявлений о продаже квартир на «вторичке» выросло на 85% по данным 37 городов с населением от 500 тысяч, включая Москву и Ленобласть. Застройщики наслаждались потоком денег, ведь каждый хотел воспользоваться льготой, доступной лишь при покупке новостроек.

В результате цены на вторичное жилье начали падать относительно новостроек. Причина? Льготы. Чтобы вторичка оставалась конкурентоспособной, ей пришлось подстраиваться — снижать цены.



На графике видно, как развивалась ситуация в Санкт-Петербурге. Дополнительные комментарии здесь излишни.

Но вот парадокс: аренда тоже испытывала падение цен, но вдруг произошёл скачок. В чем причина?

Города-лидеры по спросу на посуточную аренду.

Неожиданно выяснилось, что по спросу на краткосрочную аренду в сервисе «Домклик» лидирует Питер, где процент от общего количества бронирований по стране — 9%. За ним следует Москва — 8%. В пятерку лидеров вошли Казань (4%), Ростов-на-Дону (4%) и Кисловодск (3%).

Москва, Питер и Казань лидируют не только по количеству бронирований, но и по просмотрам объявлений: в сентябре на долю столицы приходится 15% всех просмотров, на долю Петербурга — 13%, на Казань — 6%.

Эксперты сервиса отмечают, что средняя стоимость бронирования квартиры на одну ночь составляет 3,5 тыс. руб. Срок аренды — 2-3 дня. Примерно в половине случаев жилье арендует двое гостей (48%).

Госкомпания «Дом.РФ» перераспределила 140,1 млрд руб. лимитов на семейную ипотеку. Большая часть, 93,5 млрд руб., ушла Сбербанку, но застройщики считают, что этих средств хватит только до конца ноября. Альфа-банк получил 33,3 млрд руб., остальные банки поделили остатки. В 2023 году на долю семейной ипотеки пришлось 90% всех выданных жилищных кредитов.

Эксперты прогнозируют дальнейшее сокращение госпрограмм и ужесточение условий для заемщиков в 2025 году. Без дополнительных субсидий со стороны бюджета программа семейной ипотеки может быть заморожена.

Источник: www.kommersant.ru/doc/7215276?from=doc_lk

Новые лимиты до конца года по «семейной ипотеке» от Дом. рф:

• «Сбер» — 93,5 млрд руб. (66,7%)

• «Альфа-банк» — 33,3 млрд руб. (23,7%)

• ВТБ отдал другим банка положенные ему 100 млрд руб.

• Оставшееся от 140,1 млрд руб. поделили между «Уралсиб», «Россельхозбанк», «Т-банк», «Зенит» и «Генбанк».

Капля в море, поэтому на сайте «Сбера» до сих пор не убрали предупреждение о том, что лимит на «семейную ипотеку» закончился.

Заявок настолько много, что выделенные лимиты исчерпаются уже за месяц теми, кто подал заявки ранее.Домострой.

Ипотечные инвесторы поплывут если снизится аренда, это экономический факт. Но пока находятся арендаторы за 5-6% годовых, это позволит ряженным «Аитишникам» держаться на плову и даже ждать два года перед тем как объект достроят, на что они и надеются, пересидеть период высоких ставок и выйти в механизмы инфляции где хата достанется на халяву.
Ещё год, два квартиры будут достраиваться, далее делаться ремонт и выходить на рынок аренды. Давление на рынке аренды должно быть. 
Но включились непонятные экономические механизмы и ставка аренды резко повысилась на 44%. 
Кто то может объяснить?! Когда я снимал квартиру в 2017 собственник с трясущимися руками брал у меня наличные и боялся поднять аренду т.к знал что я могу съехать в этот же день в соседнюю квартиру.
Я купил собственную хату в 2019, и тогда это было время массового строительства. Спрашиваю у риелтора почему нет продаж? Говорит нет спроса. Ипотека в те времена было 12%. Прошёл год и рынок попер наверх, вдруг появлялся спрос и аренда тоже стала сверх востребована.

Ипотека в России официально становится роскошью. Когда ставки по кредитам на жилье начинают приближаться к уровню, при котором дешевле жить в съемной квартире всю жизнь, чем вкладываться в собственную недвижимость, это не просто сигнал тревоги — это полный экономический коллапс для большинства граждан. Какова реальность за сухими цифрами ипотечных ставок, которые в октябре обновили рекорды?

22,33% на первичном рынке и 22,34% на вторичном — цифры, которые буквально кричат о том, что покупка квартиры становится непозволительной роскошью для огромного количества россиян. Для сравнения, в начале 2000-х, когда ипотека только начинала набирать популярность в России, средняя ставка была на уровне 12–14%. И тогда это казалось дорогим. Но что изменилось?

Цифры не врут. Если в 2005 году семья, взяв ипотеку под 13%, могла рассчитывать выплатить кредит за 15–20 лет, то в 2024 году даже при максимальной поддержке, такой кредит превращается в финансовую петлю, которую не потянешь.

От помощника сидельца Улюкаева.

При этом и Центральной Поликлиники Города уволилось оставшихся 2 невролога.

В конце сентября Народный банк Китая (НБК) раскрыл беспрецедентные меры по поддержке экономики и достижению целевого показателя роста ВВП на 2024 г. в 5%. Эксперты Центра экономического прогнозирования (ЦЭП) Газпромбанка в этом материале собрали всю известную по этому поводу информацию и уже заметили позитивный тренд на рынке. 

Представленные НБК меры можно разделить на две группы: (I) ставки и (II) сектор недвижимости. 

К мерам первой группы относятся снижение нормы обязательных резервов (RRR) для крупных коммерческих банков на 50 б.п. (до 9,5%), уменьшение ставки по 7-дневным операциям обратного РЕПО с ЦБ на 20 б.п. (до 1,5%) и ставки по среднесрочному кредитованию (MLF) на 30 б.п. (до 2%). Ставки LPR на 1 и 5 лет, выступающие в качестве ориентира рыночных ставок кредитования, были оставлены на прежнем уровне (3,35 и 3,85% соответственно), причём глава НБК заявил о возможном их снижении на 20–25 б.п. в ближайшем будущем. Снижение ставок используется китайским регулятором для увеличения ликвидности на рынке (было заявлено о как минимум 1 трлн юаней, что эквивалентно 142 млрд долл. США), причём одна из конечных целей принятых мер — стимулирование потребительского спроса (в августе инфляция составила 0,6% г/г, что на 2,4 п.п. ниже целевого показателя).

Согласно данным сервиса Prian.ru, спрос российских покупателей на зарубежную недвижимость в третьем квартале 2024 года сократился на 25–40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Основными факторами являются ограниченный платежеспособный спрос, сложности с переводами за границу и завершение периода эмоциональных сделок.

Количество запросов из России на покупку зарубежной недвижимости упало на 40% год к году, а среди русскоязычных — на 25%. Объем русскоязычного спроса также уменьшился на 8,2% в период с января по сентябрь. Главный редактор Prian.ru Филипп Березин связывает это с геополитической напряженностью и нестабильностью рубля.

Хотя медианный бюджет сделок остался на уровне €300 тыс., в 2023 году основная цель приобретения недвижимости — получение ВНЖ или статуса резидента — снизилась до 19%. Напротив, доля покупок для аренды возросла с 28% до 37%.

Наиболее востребованным направлением остается Турция, однако спрос на нее снизился вдвое, а количество сделок с российскими паспортами в этой стране сократилось на 42,5%. В то же время интерес к недвижимости в Таиланде увеличился на 47%, а в Омане — на 77%.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 212 НК РФ(в редакции положений Закона № 259-ФЗ, действующих с 1 января 2024 г.) предусмотрено, что доходом физлица, полученным в виде материальной выгоды, признается матвыгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или ИП, при соблюдении в отношении такой экономии хотя бы одного из следующих условий (Письмо Минфина России от 18 сентября 2024 г. № 03-04-07/89666):

• соответствующие заемные (кредитные) средства получены налогоплательщиком от организации или ИП, которые признаны взаимозависимым лицом по отношению к нему либо с которыми налогоплательщик состоит в трудовых отношениях;
• такая экономия фактически является материальной помощью либо формой встречного исполнения организацией или ИП обязательства перед налогоплательщиком, в том числе оплатой (вознаграждением) за поставленные налогоплательщиком товары (выполненные работы, оказанные услуги).