Инвестиции в недвижимость

Дорого или дешево сейчас стоит недвижимость? Будет ли она расти в цене или падать? Как можно найти хоть какие-нибудь ориентиры по цене?

Да, такой ориентир есть. Узнайте сколько можно заработать, если сдать в аренду интересующую вас квартиру. Например, в Краснодаре за 3-х комнатную квартиру можно выручить 25 тысяч рублей в месяц. В год это 25000*12= 300 тысяч рублей.

Теперь рассчитайте размер капитала, с которого можно получать аналогичную сумму одними процентами по вкладу в банке. Пусть вклад дает 7% годовых. Сколько нужно иметь денег на вкладе, чтобы получать 300 000 в год?

300 000 — 7%
X — 100%

X= 300000*100/7= 4 285 714

4 285 714 — базовая цена квартиры при ставке по вкладу = 7%.

Но ставка по вкладу меняется со временем. И она зависит от ключевой ставки. Если ключевую ставку Центробанк снизит, то и по вкладам снизятся проценты. Пусть теперь вклады дают 5%. Считаем стоимость квартиры:

300 000 — 5%
X — 100%

X= 300000*100/5= 6 000 000.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Пляжный сезон закончился, а инвесторы не хотят падать в цене. Но так ли это? А еще Сочи впервые обогнал Москву по ценам новостроек в объявлениях… WTF!

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август-сентябрь 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

 
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Видим, что первичка резко ушла вниз в конце сентября и тут же вернулась обратно. Цены в объявлениях на вторичку не падают. За месяц вторичка подорожала с 292к до 294к за метр (+2к). Первичка отыграла провал и полетела дальше в космос с 268к до 327к за метр (+59к или 22%). Вполне допускаю, что в сентябре был баг со статистикой цен новостроек, а никакого падения не было. Но в том году было снижение в октябре. Сейчас же частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться. Спроса нет, но цены только вверх. Цены, по которым ХОТЯТ ПРОДАТЬ. Но не цены реальных сделок.

Реквизицию земли и недвижимости могут начать в Ярославской области власти региона, сообщает 24 октября пресс-служба правительства области.

Для этих целей в регионе создана специальная межведомственная комиссия, которую возглавит губернатор Михаил Евраев.

В состав комиссии также вошли заместитель председателя правительства Артем Молчанов, представители департаментов имущественных и земельных отношений, природопользования, Росреестра и ФСБ.

Согласно предоставленной информации, процедура изъятия имущества запускается при объявлении в регионе режима ЧС.

Сбер.Индекс освежил цены по реальным сделкам с московскими квартирами:

На конец Сентября средняя реальная цена составила 268 тыс. руб. за метр. При этом, на Сберовском Домклике средний ценник продавцов московского бетона в конце Сентября составил 309 тыс. руб. за метр.

Как видим, реальные цены квартир ниже хотелок продавцов примерно на 13%.

Естественно, это средний дисконт. Есть сделки без дисконта. Есть с дисконтом 20%. Есть с дисконтом 30%. И далее — по возрастанию.

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.

Объемы выдачи ипотеки в российских банках выросли до 414,9 млрд руб. (рост составил 21%). Показатели приближаются к рекорду начала текущего года.

Подробнее – в материале «Ъ».

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. На сегодня ситуация в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

Октябрь скоро закончится, а у нас полный бардак с ценами при общей нулевой динамике. В лидерах снижения — Уфа, Москва и Ленинградская область. В лидерах роста — Калоград, Красноярск и юг РФ.

В различных телеграм-каналах и на прочих познавательно-развлекательных ресурсах разгоняется эта картинка, на которой видно, как в США ставка по ипотеке впервые стала выше, чем в России. За всю ипотечную историю нашей страны.

И если ставка в США достигда 30-летних максимумов (но если откровенно, то она лишь в последние 15 лет стабильно держалась ниже 6%, время от времени уходя ниже 4%), то по ставке в России вопросов ой как много. И хорошо, что многие на это обращают внимание, а не тупо орут вместе с Губергиевым РОС-СИ-Я 10 минут без перерыва.

Средняя ставка по ипотеке в РФ в сентябре составила 6,68% (данные ЦБ РФ) www.cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/
Средняя ставка по ипотеке в США по состоянию на середину октября составила 6,92% (данные ФРС, Freddie Mac) fred.stlouisfed.org/series/MORTGAGE30US

Ипотека в России дешевле ипотеки в США впервые за всю историю существования нашего ипотечного рынка. Удивительное рядом.

---

Недавно писал пост про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.

Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.

Что я смотрел ранее? 

Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить). У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.

В правильном районе Москвы (ЮЗАО, ЗАО. СЗАО) недалеко от центра в правильном доме 50-метровая двушка с приятным дизайном и качественной отделкой обойдется примерно в 18 млн.

В правильном ЗаМКАДье (до 15 км на юго-запад, запад, северо-запад) в правильном доме 50-метровая двушка с приятным дизайном и качественной отделкой обойдется примерно в 9 млн.

Разница в ценах — 9 млн. руб. Раскладываем эту сумму в банки под 7%. и получаем 630 тыс. в год или 52 тыс. в месяц. В Москву будем летать по выделенке на такси за 1000 руб. туда и 1000 руб. обратно, за 22 рабочих дня в месяце потратим 44 тыс. руб. И еще 8 тыс. останется. За год набежит  96 тыс., на которые купим акции зеленого паразита.

А если сядем на удаленку, то 630 тыс. в год будем тратить на себя, а не на логистику своей тушки. Акций накупим. Бабла нарубим. И свалим на Бали.

Итого:

Жилые комплексы федерального девелопера «Неометрия» (входит в инвестиционную компанию Alias Group) получили дипломы за использование умных технологий с присвоением классов E, D и С. Проекты компании стали единственными объектами в Сочи и Ростове-на-Дону, включенными в российский «Реестр умных новостроек».

Награждение прошло на площадке конференции «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы» в Краснодаре, организатором которой выступил «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ).

ЕРЗ совместно с участниками рынка разработал Методологию присвоения новостройкам классов умного многоквартирного дома в ноябре 2021 года. В документе определен перечень требований к сертификации умных МКД и минимальный набор функций, необходимый для присвоения одного из пяти классов от E до A. При этом каждая следующая ступень учитывает требования предыдущей. Всего на сегодняшний день в «Реестр умных новостроек» включено 114 жилых объектов в России.

Ставки по долгосрочным ипотечным кредитам в США продолжили расти на неделе, завершившейся в четверг, и обновили максимум более чем за 20 лет, свидетельствуют данные государственной ипотечной корпорации Freddie Mac. Средняя процентная ставка по 30-летней ипотеке составила почти 7%. Год назад ставка составляла около 3%.

Ставки поднимают и газопроводы взрывают американские банкиры, но виноваты в этом русские. Естественно. Так они пишут в своих самых честных СМИ — как в своей библии, написанной четырьмя независимыми свидетелями. А мы стесняемся называть их своими врагами. И будем стесняться, пока они не начнут нам уши отрезать на сувениры.

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.

Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»

• ISIN: RU000A1013V9

• Листинг: 1 уровень (наиболее ликвидный ЗПИФ недвижимости на Мосбирже)

• Страница фонда на сайте УК: ссылка

• СЧА на пай: 1 737,51 ₽ на на 12.10.2022

• СЧА фонда: 5 150 363 109,92 ₽ на 12.10.2022

• Рыночная котировка на 12.10.2022: 1 741,6 ₽ (цена крайне близка к СЧА)

• Договор доверительного управления: до 31.07.3034 (компания настроена на долгосрочное сотрудничество с инвесторами)

• Выплата дивидендов: ежемесячно с октября 2022

• Для квалифицированных инвесторов: нет

• Сектор: индустриальная и складская недвижимость

• Комиссии фонда: 0,25% комиссия УК; не более 0,35% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика, данный размер комиссии является рекордно низким для ЗПИФ недвижимости на российском рынке

Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

Механизм «льготной ипотеки от застройщика»