Инвестиции в недвижимость

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущая ситуация с ценами в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

Неделю назад средний рост относительно Июня был +0.6%. За прошедшую неделю ценники продавцов упали. На сегодня, цены относительно Июня снизились на -0.1%. Ни то ни се. Но московские держатели бетона понемногу подкручивают ценники.

Московские девелоперы будут продавать квартиры за 2,6 млн рублей, апартаменты — за 2 млн — в течение трех дней на «Черной пятнице недвижимости». Акция вернет цены в 2020 год, сообщили журналистам организаторы акции Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущая ситуация с ценами в 20-ти самых живых регионах России выглядит так:

Неделю назад средний рост относительно Июня был +0.5%. Сегодня +0.6%. На рынке тишина.

У меня накопились ежемесячные данные о рублевых ценах российской недвижимости за период с Января 2019 года. Я добавил к ним историю курса рубля и историю цены золота. Получился такой график:

Это средняя цена 1 кв.м. по всей России. 

А так выглядит цена московского бетона:

Как видим, бетон долгое время был золотом (или золото было бетоном). Но в последнее время что-то пошло не так.

Возможно, кому-то эта информация окажется полезной. Если кто-то придумает, как на этом заработать — напишите, пожалуйста, в комментах.

Если этот график представляет интерес, дайте знать лайками. Буду обновлять его в начале каждого месяца.

--------------------
Пишу о людях и деньгах — в дзене с зеркалом в телеге (подпишись на случай введения санкций)

🏗 Я уже отмечал, насколько важно правительству, чтобы ипотечное кредитование имело спрос (прямая поддержка застройщиков). Всё дело в том, что на строительную отрасль приходится 1,6 трлн. руб. налогов, а в сегодняшнее время налоги необходимы как воздух. Поддержка застройщиков оказывает положительный эффект на финансовый сектор, металлургов, малую промышленность и поддерживает сохранность рабочих мест (это около 17 млн.). Недавно Владимир Путин поставил задачи в сфере строительства:

▪️ Продление до 2030 года действия национального проекта Жилье и городская среда.

▪️ Прирост ипотечного портфеля должен составить 2,5 триллиона рублей минимум.

▪️ Ставка по льготной ипотеке снижена с 9% до 7%. Семейная ипотека — макс. ставка 6%. Дальневосточная — 2%.

▪️ В России к 2030 году нужно будет расселить 37 миллионов ветхого и аварийного жилья.

У этой фразы появилось свое подтверждение. Компания АТОН сделала расчет доходности разных классов активов за 10 и 20 лет. На 20-летнем промежутке недвижимость – самый доходный актив. На 10-летнем московская недвижимость на 4 месте, обгоняет инфляцию. А депозиты – нет.

Шуточный пост-зарисовка, как воспринимали ситуацию продавец квартиры, и покупатель за последние полгода. Собирательный образ на основе общения со своими клиентами, друзьями, переписки на форумах. Если кажется, что ситуация приподнесена излишне комично – поверьте, это не так. Мои переживания по рынку были такими же.

Интересно, что покупателей зачастую волновало будущее платежей: как платить при ставке 20%? А продавцов – потеря ценности своего имущества.

К сожалению, каждый из нас был зажат в неопределенности и страхе. Так что, надеюсь, минутка юмора уместна хотя бы через 3 месяца.

Если коротко: банку платит застройщик своеобразный кэшбэк, а вы застройщику двойную цену на квартиру. На этом можно было бы закрыть вопрос, но есть много интересных деталей. Поэтому, рекомендую дочитать до конца.

Поговорим не про льготную ипотеку от государства, а субсидируемую застройщиком Вопрос про субсидируемую ипотеку давно лежал на поверхности, но во вчерашней статье мы много раз касались этой темы, и я решил разобраться в ней подробнее. Итак, пришлось проинтервьюировать трех своих друзей: двое работают в строительных компаниях, 1 в банке. Что удалось усвоить?

Цена доплаты

По статистике, ипотеку берут в среднем на 22 года, а отдают за 8 лет. Статистики по льготной ипотеке в достаточном объеме еще нет: ставки меньше 5% стали появляться совсем недавно. Но фактически, застройщики доплачивают банкам исходя из разницы в ставке. Если условный ПИК продает ипотеку со ставкой 2% на весь срок, то 4 процентных пункта выплачивает сам застройщик.

Вот и докатился кризис до рынка недвижимости. Индекс цен на IRN.RU по стоимости Московской жилой недвижимости пошел вниз. В кризис недвижка всегда себя ведет одинаково! И это самое хорошее время для риэлторов. На общей панике, люди бегут менять свои деньги на кирпичи, потому что верят, что это единственно спасение. При этом рынок встает колом, потому что те, кто еще недавно хотел продать вдруг решают снять свои объявления — надо подождать, как будут развиваться события дальше. Сейчас уже запускается обратный процесс. Предложение будет расти а спрос неуклонно падать из-за понятных причин.

Кстати, в этот раз уже не получится оживить рынок за счет государственных программ поддержки, на которые так много продавцов рассчитывают. Два раза снаряд в одну воронку не падает, или падает крайне редко. Все дело в том, что программы исчерпали себя еще за пол-года, а то и год до кризиса. Уже тогда писали, что пик льготной ипотеки пройден, а Набиулина говорила, что подорожание цен нивелировала весь эффект от программ поддержки.

Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.

Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:

Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).

2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма

2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости

По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры

В начале месяца традиционно выкладываю еженедельный мониторинг предложения квартир в Сочи по данным Циана:

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущая ситуация с ценами в 20-ти самых живых регионах России выглядит так:

Псевдоевропейский, застроенный преимущественно унылым говном, Калининград вошел в ТОП-5 регионов по цене. Это характерная примета времени. Люди хотят жить ближе к Европе и подальше от Москвы. Их можно понять. В Москве сейчас ничего интересного не происходит. И пока Царь стареет, ничего интересного происходить не будет. Возможно, через пару лет Калининград поднимется в цене на второе месте после Москвы. Поэтому, пока Царь стареет, покупка псевдоевропейской квартиры и переезд туда на ПМЖ — не такая плохая идея.

Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.

Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.

Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:

Пермский Край 🚀

Средняя стоимость м², вторичка 66 102 ₽ к цене -1 550 ₽

Средняя стоимость м², новостройки

108 900 ₽  к цене +3 737 ₽

Дисконт в 1.6 раз

В Питере вторника

192 616 ₽
к цене  -9 169 ₽

Первичка  240 072 ₽
+10 072 ₽

Дисконт 1.2

На январь 20 было  

по Питеру 135826/122016=1.13 раза

По Перми

66768 /47544 =1,40434124179707

Разница очевидно из за льготной ипотеки. Но ей не исчерпывается. Падение второчи очевидно из за  негативного экономического прогноза населения и снижение потребления (тем более такого большого). А первичка видимо растёт на росте затрат застройщиков.

Но:
1. при падение ключевой ставки разница между льготной ипотекой и обычной будет падать. И уже не окупать в 1.6 раз. Сейчас домклик мне показывает проценты 10.5/6.7%. Предпочитают брать первичку- это понятно.

2. Время. Либо у нас стагнация идёт надолго- тогда и спрос  и на первичку упадёт, снижение спроса-> меньше новых строек-> снижение предложение через 2-3 года и гармонизация рынка.
Или в себя приходим быстрей. Стоимость оборачиваемости денег увеличивается, рост инфляция, падение гос облигаций с ростом доходности и на росте экономической активности рост недвижки

Источники: sberindex.ru/ru
opendata.domclick.ru/offers/table/permskiy-kray/last-30-days/

Землю выделяют для реализации масштабных инвестиционных проектов (МаИП). Первый участок в рамках МаИП передан инвестору для возведения инженерного корпуса в районе Нагатино-Садовники на юге столицы. Он станет частью научно-производственного предприятия, которое разрабатывает электронные компоненты для автомобильной отрасли и выпускает высокотехнологичные системы. Общая площадь объекта, где будет создано около 460 рабочих мест, составит почти 10 тысяч квадратных метров.

«Второй участок был передан одной из столичных кондитерских фабрик для строительства производственного комплекса общей площадью 33,4 тысячи квадратных метров в районе Бирюлево Западное. Там планируется выпускать 60 тысяч тонн продукции в год. Новое производство также даст столице свыше 1,4 тысячи рабочих мест», — рассказал руководитель Департамента инвестиционной и промышленной политики города Москвы Владислав Овчинский.

Когда читаешь философов экономистов как Людвиг Мизес, то начинаешь думать, как они.

Пришли мысли по рынку недвижимости. У нас в Краснодаре цена за квадратный метр взлетела за пару лет с 50 тысяч до 120 000, и продажи встали. Почему?

Для продавца вторичной недвижимости цена квадрата, на самом деле, не имеет значения. В большинстве своем, людям не нужны деньги сами по себе, они хотят, скажем, разменять квартиру, полученную в наследство, отселить детей, поделить совместно нажитое имущество в разводе. Цены их волнуют постольку поскольку. Дело в обмене, что можно купить за полученные деньги.

И вот цены на квартиры резко выросли, и рынок встал. Вторичку по таким ценам не берут, а снизить цены ее владельцы не могут, они за полученные деньги не купят того, что хотели. Финансово грамотный человек мог бы сделать скидку при продаже квартиры, полученные деньги положить в банк под процент и через год-два получить сумму, при замерзших ценах на квадрат, которая бы позволила ему совершить дальнейшую сделку. Но люди так не думают!!!

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущие цены в 16-ти самых живых регионах России выглядят так:

За 26 дней Июня цены в Москве рухнули на -8%. Если бы не зеленая Московская область, то это падение можно было бы назвать катастрофой. Или праздником. Кому как больше нравится.