комментарии monstrt_amadey на форуме

О фундаментальной стоимости квартир

Любой собственник наверняка хоть раз задумывался, а сколько на самом деле должна стоить моя непосильно нажитая?

Конечно, несложно зайти в базу объявлений и посмотреть, за сколько продаются (точнее, не продаются, т.к. висят) другие, аналогичные объекты недвижимости. Потом, как водится, накинуть 10% на торг – и вот, мы уже знаем, сколько стоит наша квартира.

Но не слишком ли дешево? – ведь критерий цены «как у соседа» имеет очевидные недостатки. Тем более, что пока вы смотрите на соседа, сосед смотрит на вас, и получается, что оценка квартиры превращается в тавтологию. «Квартира стоит столько, за сколько продается аналогичная квартира» — это просто масло масляное.

Но поскольку ничего умнее аналитики и риэлторы пока не придумали, все пользуются в основном этим методом.

Вот только нас это не устраивает, т.к. мы хотим знать не просто текущие цены, но и фундаментальное значение стоимости квартиры. Чтобы представлять, занижена или завышена цена квартир на рынке, и соответственно, имеет ли перспективы инвестиционное вложение в недвижимость. В конце концов, для справедливой оценки акций считают многочисленные мультипликаторы, чем квартиры-то хуже?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Глобальный профицит квартир. Почему жилье скоро будет некому заселять
Обычно считается, что плохая демография снижает спрос на жилье. Логика тут как будто понятная: меньше людей, меньше спрос на недвижимость.
Однако, все гораздо сложнее.
Спрос на недвижимость вполне себе может расти даже при сокращении численности населения.
Во-первых, спрос зависит не столько от количества людей, сколько от количества денег у них.
Во-вторых, спрос предъявляют не люди, а домохозяйства. А численность домохозяйств также растет за счет эффекта дробления домохозяйств. Подробнее об этом рассказывал в данной статье.
Дробление домохозяйств наблюдается во всем мире и вполне может компенсировать отрицательный естественный прирост. Люди разъезжаются, разводятся и им нужно больше квартир для этого (впрочем, тут сложно сказать, где причина, а где следствие – возможно само появление нового жилья стимулирует домохозяйства дробиться).
Дробление домохозяйств с течением времени происходит примерно по следующему закону:

По мере разложения традиционного общества домохозяйства быстро дробятся, однако с течением времени темпы дробления снижаются. Почему так?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Об устойчивости цен на вторичку

Почему объемы выдачи ипотеки упали, а цены на вторичные квартиры нет.

В августе 2023 ЦБ приступил к циклу повышения ставок. Пусть и не сразу, банки транслировали это повышение в новые условия для заемщиков. Ставки по рыночной ипотеке выросли и уже к началу 2024 года стали запретительно высокими. Объемы выдачи ипотеки закономерно рухнули.

Правда, касалось это только вторичного рынка. На новостройки продолжали действовать многочисленные льготные программы, привлекательность которых только возросла из-за арбитража на ставках (заемщики могли взять кредит по ставке 5-8%, одновременно открыв депозит по 16%; выгода правда во многом была мнимая из-за неадекватно высоких цен на новостройки, но потока желающих это не останавливало).

Но если с новостройками все более-менее понятно, то почему не снижаются цены на старые квартиры, ведь вторичный рынок уже почти год испытывает дефицит ликвидности (льготные программы на него не распространяются)?

Чтобы объяснить этот парадокс, надо понимать, как функционирует российский двухконтурный рынок.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Покупать или арендовать? Модель ставка / доход

Рассмотрим известную дилемму под немного другим углом.

Допустим, у человека уже имеется полная сумма на покупку квартиры.

Но тогда встает вопрос: покупать или продолжать арендовать? (Естественно, в данном контексте рассматривается покупка квартиры без ипотеки).

Решение, скорее всего, будет зависеть от предполагаемого роста цен на квартиры. А рост цен на квартиры — от процентных ставок.

Понятно, что чем ниже ставки, тем выше темпы роста цен на квартиры из-за желающих взять ипотеку. Одновременно, чем ниже ставки, тем меньший доход можно получить на капитал. То есть потенциальный арендатор теряет дважды при низких ставках.

При высоких ставках – он, наоборот, дважды выигрывает сравнительно с выбравшими покупку. Во-первых, темпы роста цен на недвижимость будут ниже (или вообще цены начнут снижаться), а с другой стороны, можно получить процентный доход, например, открыв депозит в банке.

Давайте, покажем на примере, максимально приближенном к российским реалиям. Предположим, что ставка аренды всегда равна 5%. А доход на капитал равен процентной ставке ЦБ. Аренду рассмотрим как расход. То есть арендатор несет расход по аренде, но зато получает доход на размещенный капитал. Покупатель квартиры не несет расходы по аренде, но лишается дохода на капитал.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Веселящий газ

Хочется несколько слов сказать про фьючерсы на природный газ.

Это кровь и слезы и тысячи поломанных судеб. На наших глазах.

Наш ЦБ любит вводить ограничения (тесты «квалифицированных инвесторов»), но, по-моему, первое с чего надо начинать – это ограничивать торговлю по производным инструментам. Хотя, по-моему, достаточно лишь увеличить покрытие по фьючерсам (то есть сократить или убрать плечо). Это будет жестко, но эффективно.

Потому что основная проблема – это маржинальное кредитование, при котором начинающий физики берут на себя запредельные плечи, что усугубляется дикой волатильностью по этому самому газу. Итог – гигантские убытки.

Хотя, как верно заметили в комментарии к одному из предыдущих постов, торговля фьючерсами – это не про заработок. Это очередной однорукий бандит. Казино у нас вне закона, кроме специальных зон, а торговля газом – то же казино, только легальное.

Вот наш народ и развлекается.
Типичный профиль игромана на скрине (это только за первые два месяца этого года — слил полтора депозита уже)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Лотерейное поведение толпы на фондовом рынке. Пример с фьючерсами на природный газ

Предыдущий пост про лотереи (с простой, в общем-то, мыслью, что при совершении сделок обязательно стоит учитывать математическое ожидание выигрыша), оказался для многих непонятным.

Комментаторы разделились на несколько групп:

— Первые недоумевали, зачем им лотереи, они ведь не билетики покупают, а на фондовом рынке торгуют;

— Другие уверяли, что вероятности никому не известны, их посчитать нельзя (а раз нельзя, то чего париться, бери, что и как бог на душу положит);

— Третьи приписали автору суждение, которое он не высказывал, что на фондовом рынке нельзя заработать.

Большинство, впрочем, никак не отреагировали, т.к. пост был все же сложноватым, и больше теоретическим.

Ок, давайте на более жизненном примере. Самый модный, насколько я могу судить, способ просаживания денег на сегодняшний день – это торговля фьючерсами на природный газ. Естественно, «от лонга», т.к. газ упал, а народ хлебом не корми, только дай поиграть в контртренды (если бы газ рос, все бы кинулись шортовать).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инверсия новостроек или как будет развиваться ипотечный кризис в России

Кажется, контуры будущего ипотечного кризиса постепенно вырисовываются.

Наверное, те, кто изучает последствия ипотечного кризиса в США, недоумевают. Как так: умные дяди годами смотрели на то, как банки толкают сабпрайм ипотеку, а ипотечные агентства надувают пузырь ипотечных деривативов, и не только ничего не пытались сделать, но, и вообще не обращали на происходящее особого внимания, пока не стало слишком поздно (отдельные оракулы не в счет).

Так и у нас в обществе царит олимпийское спокойствие – в конце концов, ипотеку заливают на рынок не первый год, и ничего страшного пока не произошло, наоборот – поскольку уровень владения собственной недвижимостью в России один из самых высоких в мире, многочисленные бенефициары радостно потирают руки.

Конечно, трудно не заметить, что кредитование принимает все более нездоровые и уродливые формы (нерыночные ставки, низкий первоначальный взнос, «кредитные каникулы» на первые годы выплаты и прочее-прочее), но опять-таки, это же делается на благо строительному сектору, дающему высокий мультипликативный эффект по всей экономике и бла-бла-бла.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Почему фондовый рынок рванет. Часть 2

Российский фондовый рынок рухнул на четверть от максимумов, достигнутых в октябре 2021 года и свежие российские инвесторы, не привыкшие к таким сюрпризам, запаниковали. Внешний фон тоже не радует: S&P валится, ФРС из-за инфляции больше не может накачивать рынки деньгами, вот-вот разразится война (или по крайней мере, многие этого ждут), национальные лидеры не страдают адекватностью…  В общем, все немного ужасно, и некомфортно в такой ситуации покупать акции.

Заметим, несколько месяцев назад, эти же люди как ни в чем не бывало рекомендовали Сбербанк по 350 рублей, и их все устраивало. А сейчас, по 230 это страшно дорого (или просто страшно)…

Давайте немного отвлечемся от хитросплетений политики и реальной ценности компаний. Давайте подумаем, а почему вообще активы растут /падают?

Из-за хороших мультипликаторов и перспектив? Как бы не так.

Когда российская недвижимость в 2018-2021 годах существенно подросла в рублях, произошло ли это из-за роста потенциальной доходности таких вложений? Напротив, такое движение было вовсе нелогичным: стагнация доходов населения, снижение потенциальной доходности от аренды из-за бегства из городов, снижение потенциальной доходности от вложений в новостройки из-за перехода на эскроу-счета, рост предложения новостроек – все это намекало, что вкладываться в недвижимость, как минимум рискованно. И все же, цена выросла, ведь один фактор перевесил все: сформировался нетто

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Средняя доходность от вложений в недвижимость 11,65% годовых? Или кто-то не умеет считать?
Набрел я на один занятный пост на смартлабе. Чувак заявил, что средняя доходность от вложений в недвижимость у него за 9 лет — 11,65% годовых. Причем, подавал он это в ключе показной скромности, типа «да это маленькая доходность на самом деле, вот доллары бы больше принесли».
Не стоит пугать ветреную птицу удачи: даже если удалось хорошо заработать, то стоило бы об этом помолчать.
А такого количества хвастунов, как среди инвесторов в недвижимость, по-моему, нет нигде.
Но, как мы уже отмечали, они еще не очень умеют считать.

Ничего плохого в инвестициях в недвижимость, конечно, нет: иногда это весьма прибыльное дело, но все же редко супердоходная штука. По крайней мере, если недвижимость  — в самом деле недвижимость.
Что я имею в виду?
Разберем один типичный кейс, как раз со смарталаба. Пост вышел недавно, наверное, многие его читали.

https://smart-lab.ru/blog/649414.php

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цены на недвижимость всегда растут. Уверены?
Каждый раз, когда собственники  квартир или застройщики повышают ценники, в информационном пространстве материализуются три группы удорожателей. Первые причитают «ай-ай-ай – катастрофа, цены растут, теперь мы ничего не сможем купить!»; вторые злорадно усмехаются «а мы же говорили!...»; третьи потирают руки «пока вы, глупцы, копили деньги, мы – хитрые инвесторы — прикупили себе квартирки и теперь посмеемся над вами».
Спору нет, цены на квартиры могут расти в определенные моменты времени. Несомненно и то, что кто-то когда-то может иметь двузначные доходности от вложений в недвижимость. Но так ли уж много поводов для радости у владельцев недвижимости в России, если смотреть на ситуацию чуть шире?
Особенность мышления обычного человека – он помнит только то, что может вспомнить. А вторая его особенность, что он не понимает разницу между реальными и номинальными ценами. Правда, есть исключения. Вот, например любопытный кейс про аренду, который мне попался на форуме риелторов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Золото и недвижимость - двоюродные братья
&feature=youtu.be

В интервью затронут широкий спектр вопросов, посвященных текущему кризису и его влиянию на рынок коммерческой и жилой недвижимости. Что такое текущий кризис? Как сталкиваются тренды на урбанизацию и деурбанизацию? Почему одновременно могут наблюдаться инфляционные и дефляционные процессы? Что будет с ценами на недвижимость? Что общего между недвижимостью и золотом. И много другое.
Материалы Дмитрия Маслова: https://goldenfront.ru/articles/list/...
Блог Дмитрия Маслова: https://monstrt-amadey.livejournal.com/

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Баррель московской недвижимости

Давно меня этот вопрос занимает. Уж если недвижимость в России настолько зависит от сырьевых цен (подробнее о связи я пишу, например, тут и тут), то логично будет и цену привести к баррелю нефти. Наверное, аналитики давно так и считают, подумал я. И попытался найти что-нибудь в интернете. Но ничего путного, а тем более свежего, не нашлось, кроме нескольких старых статей.

Как обычно, если чего-то не хватает, значит, надо делать самому. Во всяком случае, будет интересно.

Сказано – сделано. Скачал себе цифры по нефти (сорт «Брент», наиболее приближенный к тому, чем торгует Россия) и цены на недвижимость (официальные длинные ряды Росстата) с начала этого века и наложил одно на другое.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

2022 год. Шел третий год карантина…

Зря мы смеялись над теми, кто тарился туалетной бумагой в 2020 году. Теперь они чувствуют себя королями и диктуют всем условия. Правда, только сумасшедший будет использовать туалетную бумагу по прямому назначению, может только богачи в приступе расточительности.

… А зарплату мне в этом месяце подняли. Теперь я получаю три миллиарда двести шестьдесят миллионов. Несправедливо! Серега из моего отдела имеет почти пять миллиардов. Если повезет, он в итоге разменяет их и получит на пять банок тушенки больше, чем я.

… Жена всю неделю просила, чтобы я разрешил ей подстричься. Волосы, говорит, длинные, надо привести в порядок, а у меня скоро день рождения. Пришлось выделить одну банку тушенки, и она сходила в подпольный салон красоты. Что не сделаешь ради любимой!

… По телевизору говорят, что в других странах голод, но у нас такого нет, конечно. Если кто-то верещит, то врет. В магазинах по-прежнему достаточно роллтона и иногда встречается даже сахар. Правда, больше одной пачки в руки уже год не выдают, но это разумное требование.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Путинский налог на вклады. Что это вообще было???

Эта новость затмила собой даже нерабочую неделю (карантин в том или ином виде ожидался). Гром среди ясного неба для всех инвесторов! Зачем Путину это понадобилось, да еще сейчас, в это неспокойное время, перед началом финансовой бури?

Неужели была такая острая необходимость стращать налогом вкладчиков, да еще в период заниженных процентных ставок по депозитам, когда многие и так думали выводить средства из банковской системы?

До сих пор система вкладов была одним из немногих реальных достижений финансовых властей. Люди потихоньку стали доверять банкам, охотно несли туда кровные денежки. Компенсации по АСВ работали как часы.

И вот!

Сначала прочитаем, как оно было (в интернете гуляет много различных версий, например, что налог будет удерживаться, только если общая сумма процентов превысит пороговое значение; что вклады в разных банках не суммируются; кто-то предположил, что гарант просто оговорился и потом последует опровержение).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Риелторы в аренде. Зачем нужны, и кто на самом деле платит им комиссию
Если и возникают порой поводы говорить о бесполезности (или даже вредности) посредников, то, пожалуй, нигде это не ощущается так остро, как при аренде жилой недвижимости. Судите сами: вы хотите снять квартиру. Находите искомую, вас всё устраивает — и жильё, и собственник, и цена. Но рядом всё время крутится какой-то тип, который не предоставляет вам никаких полезных услуг (да вы и не просили его об этом), но комиссию, и немаленькую, ему извольте заплатить. В лучшем случае риелтор покажет вам квартиру, если собственник отсутствует. Но зачастую даже такого минимума нет. Показывает квартиру собственник, отвечает на вопросы он же. Все документы подписывает хозяин, о бытовых вопросах вы договариваетесь только с ним. Договоры аренды почти всегда типовые: скачать бланк в интернете всего пара минут, ещё минут пятнадцать, чтобы заполнить все данные.

Если при купле-продаже существует хотя бы иллюзия, что риелтор проверяет юридическую чистоту документов (что, кстати, тоже не соответствует действительности), то в аренде нет даже этого. Арендатор отлично понимает, что платит риелтору не за услуги, настоящие или будущие, а за то, что кто-то очень умный оказался в нужное время в нужном месте. И работа, и ответственность посредника заканчиваются в тот момент, когда он получил свою комиссию, а все дальнейшие казусы, если они возникнут, будут всё равно решать собственник и арендатор между собой.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Нерациональное поведение покупателей на рынке недвижимости. Арендовать или покупать и многое другое.
В интервью в программе известного эксперта по недвижимости Сергея Смирнова разобраны многие вопросы, связанные с инвестициями в недвижимость.
— Что выгоднее, ипотека или аренда. Почему многие покупатели в ипотеку действуют нерационально
— Как правильно считать сравнительные затраты ипотека vs аренда
— Действительно ли цены на недвижимость постоянно растут?
— Возможны ли в России отрицательные ставки по ипотеке?
— Кто такие «зайцы в недвижимости»
— Как прогнозировать цены на недвижимость на длинную и короткую перспективу
— Что такое сущность «Второй урбанизации» и как она влияет на цену недвижимости
И много другое.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Дом в Рф. Что такое ипотечные ценные бумаги, откуда они взялись и к чему нам готовиться
Многим ипотечникам стали приходить «письма счастья» с сообщением, что их продали. Ну, то есть банк, в котором они брали кредит, передал их закладную другому агенту. Выглядит это примерно так:

Уважаемый Петр Иванович! Информируем о передаче прав по закладной, удостоверяющей права из заключенного Вами и Банком кредитного договора №…. от 21.10.15, в пользу ООО «ИА «Фабрика ИЦБ».

Фабрика ИЦБ… Звучит зловеще, почти как «Фабрика троллей». Многие ипотечники заволновались, почувствовав, что их где-то могут в очередной раз ммм… обмануть.

На самом деле, для рядовых заемщиков ничего внешне не поменялось. Многие и вовсе не заметили, как их продали, продолжая выплачивать кредит, как и раньше.

Но если смотреть шире – схема кредитования принципиально изменилась, принимая более зримые очертания ипотечной пирамиды.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Не пора ли продавать. Недвижимость

Сегодня будет минимум букв, но максимум полезной информации.

Я вижу, как многие уже раздраженно думают: «Дмитрий, хватит уже умничать, говори прямо: покупать нам недвижимость или продавать?»

Знал бы прикуп, как говорится, жил бы в Сочи.

И все же, как ни странно, недвижимость в России, возможно, единственный в мире финансовый актив, цену которого можно довольно точно прогнозировать.

Сейчас я вам раскрою все карты.

Весь процесс укладывается максимум в пять минут.

Шаг 1.

Открываете график цены нефти Brent (можно найти, например, на сайте finam.ru)

График цены нефти, доллары

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цены на недвижимость взлетели, а квартиры подешевели
Многие изрядно перенервничали и возбудились от недавнего роста цен на квартиры. Статьи в СМИ пестреют от душераздирающих заголовков. Все пропало! Подорожание квартир! Дальше будет только хуже! В общем, ничего нового. Но что происходит на самом деле?
Я уже не раз писал, что если кто-то хочет разобраться в истинном положении вещей, то нужно анализировать исключительно длинную динамику. Так шелуха отслаивается, и сразу видно, был ли рост цен, а если да, то насколько.
Возьмем динамику с 2001 года. Росстат любезно делит рынок недвижимости на первичный и вторичный (правда, каким образом могут быть корректно подсчитаны цены на новостройки на разной стадии строительства – для меня загадка). Ну ладно, не будем цепляться к мелочам.

Несложно увидеть, что достигнув пика в 2008 году, дальше цены упорно расти отказывались, долгое время болтаясь на одной отметке.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест в новостройки умер! Да здравствует эскроу! Разбираем миф о росте цены на квартиры после реформы ДДУ
«Страшилки» — основа основ российского рынка недвижимости.
Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать человейники по ломовым ценникам? В качестве свежего примера «страшилки» можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.
Вроде бы, о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?
А вот и нет!
Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.
В предыдущей статье я акцентировал внимание читателей на разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные люди, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совершенно не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, что заключая ДДУ инвестор

Авто-репост. Читать в блоге >>>