Энтузиасты и Мазохисты. С чем столкнутся строители дома собственными силами

На мой взгляд, браться за стройку самостоятельно стоит только в двух случаях: если вы Энтузиаст или если вы Мазохист. Если не тот и не другой, то забудьте.

«Энтузиаст» — человек, которому нравится сам процесс. Результат этого процесса устроит его вне зависимости от затраченных усилий и средств.

«Мазохист» — человек, не удосуживающийся просчетом затрат, но готовый стойко нести трудности, связанные с реализацией проекта, если он в него уже впрягся.

Сразу скажу, что не против энтузиастов и не против мазохистов. Обе эти категории — стойкие ребята, на которых держится этот мир, общество и экономика. Да и сам я, вряд ли бы сумел дописать книгу Мифы и парадоксы недвижимости, не будучи энтузиастом или мазохистом (или тем и другим).

Если воспринимать строительство собственного дома как Миссию (помните: «каждый мужчина должен построить дом, вырастить дерево и воспитать сына»), то у меня вопросов нет. Если в этой триаде «построить дом» понимать буквально, то почему бы и не построить. Только не надо рассказывать сказки, какое это выгодное и эффективное мероприятие.

Проблема альтернативных издержек

Основной просчет самостройщиков в том, что они начисто игнорируют проблему альтернативных издержек, возникающих, если затевать стройку самостоятельно. Это, во-первых, упущенные деньги, во-вторых, время и упущенные возможности (что опять-таки можно перевести в деньги).

А. Рассмотрим сначала деньги. Допустим, строительство жилья занимает 5 лет, и в начале каждого года необходимо авансировать 1 миллион рублей. Тогда к моменту достройки дома общие затраты составят 5 млн рублей… Стоп! – не 5, а 6,7 млн рублей, если учитывать ставку дисконтирования 10%. Ведь инвестор мог просто положить все эти деньги в банк и получать проценты, и в конце 5-го года получить искомую сумму. Попутно обратим внимание на следующие моменты:

— пока дом не построен, его нельзя адекватно использовать – жить или сдавать, соответственно все процентные затраты за время строительства автоматически прилипают к общей смете, и их не отбить даже частично;

— если дом строится на заемные средства, то себестоимость возрастает еще больше (что, кстати, губит и многих профессиональных застройщиков, не сумевших уложиться в сроки);

— если ставка повышается, а сроки растягиваются, затраты начинают расти в геометрической прогрессии.

Б. Потраченное рабочее время. Сам-себе-строитель вынужден выполнять множество работ (не будем здесь их перечислять), не получая за это ровным счетом ничего. Представьте, вам пришлось бы делать все, что вы делаете, но на строительство не своего, а чужого дома. Согласились бы вы работать бесплатно? – То-то же. Между тем зарплата прораба (функции которого придется брать на себя) в Москве – 150 тыс. в месяц. Даже если взять хотя бы ¼ от этой ставки (работа неполный день и ограниченной квалификации) – 37,5 тыс. в месяц, то за 5 лет накопится еще 2,8 млн с учетом сложных процентов! Вне зависимости, будете ли вы самостоятельно укладывать кирпичи или контролировать рабочих (обычно «я строю дом» в переводе означает «мигранты строят дом, а я смотрю, чтобы они меня не обманули»), вы эти затраты фактически понесли. Большинство доморощенных строителей не монетизируют свои временные, физические и моральные затраты (иначе глаза бы на лоб полезли от упущенных сумм), и фактически батрачат бесплатно. Зато с иллюзией, что сэкономили.

И вот мы видим, как (в нашем примере) самостройщик уверен, что потратил 5 млн, а реально вбухал туда 9,5. Реальная смета почти вдвое выше того, что он себе решил, но зато сам.

Срыв сроков

«А с чего автор решил, что строительство растянется на 5 лет, можно ведь намного быстрее?» — возразят мне. Отвечу так: хорошо, если вы уложитесь в 5 лет. И хорошо, если вы вообще закончите начатое. 5 лет — это еще довольно оптимистично. Кстати, из первых рук знаю совсем грустные истории, когда стройка растягивалась на 10 лет и дольше (соседи успели за первые несколько лет вырыть котлован и залить фундамент, после чего стройка встала). Почему так может произойти:

— Многие затевают самостройку как альтернативу ипотеке. Так им кажется дешевле. За готовый дом надо сразу выкладывать круглую сумму, а если каждый год отщипывать понемногу, то вроде как это легче. Это лишь иллюзия (разобранная выше), а кроме того, однажды на следующий транш не достанет средств, так что волей-неволей придется притормаживать.

— Банально не хватит времени и сил. Выше мы разобрали, что самостройщику придется пахать на двух работах, причем за вторую ему ничего не заплатят. Не каждый потянет такое хотя бы физически. Как-то смотрел дом, он был неплохо упакован, было видно, что туда вложили много сил. «А что с хозяином?», — спросил я. «К сожалению, он умер, не выдержало сердце», — ответила его жена (теперь уже вдова).

— Не хватит компетенции. Поскольку за строительство берутся преимущественно дилетанты, им потребуется больше времени на изучение рынка, проверку подрядчиков, поставщиков. Так или иначе будут совершены ошибки, что-то придется переделывать.

— Семейные проблемы. Представьте: стройку затеял муж, а супруга, которая мечтала каждые выходные выезжать на цветущую дачу и выращивать огурчики, вместо этого вынуждена кататься с ним на стройку, с кучей грязи, строительного мусора и полуголыми матерящимися рабочими. И так несколько лет подряд. Не каждые отношения это переживут. Надеюсь, с вами плохого не произойдет, и ваш брак станет только крепче в процессе строительства собственного дома. Но как минимум неблагоприятный сценарий надо иметь в виду, когда вы затеваете такой масштабный проект. Иначе брак развалится, а недостроенный дом в полях останется вам об этом напоминать.

Оппортунизм: замена шила на мыло

Один из главных аргументов сторонников строительства своими силами – сложность борьбы с оппортунизмом застройщиков и продавцов. Дескать, застройщики утаят дефекты дома при продаже, а вам потом все это разгребать (аналогично поступят и частные продавцы). Еще один схожий аргумент: хорошие дома редко попадают в продажу, скорее всего, вам втюхают плохой вариант под видом хорошего, а вы ничего не сможете с этим сделать, т.к. на просмотре не увидите подводных камней. Поэтому лучше строить самому – так никто вас не обманет.

К сожалению, обманут. Просто вместо одного большого лохотрона вы нарветесь на десяток маленьких лохотрончиков. Вместо оптового оппортунизма продавца, вас отоварят в розницу проектировщики, поставщики стройматериалов, подрядчики и рядовые исполнители. И каждый из них захочет навариться на вашей неопытности, это уж будьте уверены. Поэтому строительство дома собственными силами не уберегает вас от рисков оппортунизма, наоборот – этот риск только возрастает. Логично, что намного проще проверить одного контрагента (застройщика), чем десяток контрагентов, участвующих в стройке.

Катастрофа с ликвидностью

Еще одна огромная проблема самостройки – омертвление капитала. Или, по-другому, катастрофа с ликвидностью. Выше мы прикинули, что с финансовой точки зрения строить самому – дорогое удовольствие. Но это еще полбеды. Вы просто зароете свой капитал в землю, и в прямом, и в переносном смысле. Причем выкопать его обратно будет ой как непросто. Когда вы хотите срочно закрыть вклад в банке – максимум, что вы потеряете, – проценты за последний период. Если срочно продаете квартиру – 10-20% от стоимости, чтобы быстро выйти на сделку. Если захотите срочно продать свой недострой (а планы всегда могут поменяться) – то вам придется не просто демпинговать, скорее всего, вы будете вынуждены сливать по бросовой цене, возможно просто по цене участка, т.к. ваш недострой никому вообще не уперся.

Ошибка восприятия

Но даже если со скрипом вы дожили до конца строительства, дом построен и все функционирует, реализовать свое детище за адекватную цену видимо не получится. Десять против одного, что цена продажи окажется ниже (возможно, существенно ниже) потраченных на строительство денег (даже если не учитывать альтернативные издержки). Причина – в ошибке восприятия. Покупатель, который будет оценивать ваш дом так же, как вы оценивали чужие дома ранее, будет лишен вашей ностальгии, а придет с простым мерилом: нравится — не нравится, интересная цена — не интересная. И маловероятно, что его восприятие и его вкус совпадут с вашими.

Только не надо говорить, что дом строился для себя, а не на продажу. Все рано или поздно продается. Не вами, так вашими наследниками. Впрочем, я не отговариваю от строительства собственными силами – как уже говорилось, энтузиастам и мазохистам это простительно.

////

Друзья, в продаже появилась книга Мифы и парадоксы недвижимости от автора!

тг канал