комментарии Accent на форуме

Почему одни ТЦ пустеют, а у других лист ожидания – и что это значит для инвестора

Рассказываем о том, как ритейл-недвижимость проходит через смену модели потребления, и почему усредненные цифры по рынку ничего не говорят о конкретном объекте

Каждый квартал выходит очередная порция аналитики: трафик в торговых центрах падает, fashion-ритейлеры закрывают магазины, вакансия растет, онлайн отъедает еще долю у розницы. Значит ли этом, что формат ТЦ отживает свое? Мы управляем торговой недвижимостью, в том числе ТЦ «Сокольники», упакованным в ЗПИФ «Акцент 4» для квалифицированных инвесторов, и видим ситуацию изнутри. Наш главный тезис прост: рынок торговых центров неоднороден, и любое усреднение сегодня вводит в заблуждение. Разбираемся, что на самом деле происходит.

Трафик: средняя температура по больнице против конкретного объекта

Текущая динамика посещаемости ТЦ – это тренд, который тянется уже несколько лет и отражает изменение модели потребления, а не единичный «провал». Но даже на фоне общей тенденции разные ТЦ показывают разнонаправленную динамику в зависимости от формата и окружения.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как платить налоги с паев ЗПИФ

Сколько налога вы платите с регулярногодохода по паям

Доход по паям приходит уже за вычетом налога. Разберём, сколько именно и по какой ставке.

Получатель дохода	Ставка	Кто удерживает
Физлицо, резидент РФ	13% до 2,4 млн ₽ в год, 15% свыше	УК
Физлицо, нерезидент РФ	30%	УК
Российское юрлицо	25%	Уплачивает само с налогом на прибыль

УК сама рассчитает и удержит НДФЛ перед выплатой. На счёт приходит уже чистая сумма, отдельно подавать декларацию по этим выплатам не нужно. Ставка 13% действует, пока доход по паям за год не превысил 2,4 млн рублей, с суммы сверх этого порога уже 15%.

Как не переплатить налог при продаже паёв

Помимо налога с регулярных выплат, существует налог при продаже паёв, а также льготы, которые помогают платить меньше.

Ставки для физлица

	Ставка НДФЛ
Доход до 2,4 млн ₽ за год	13%
Доход свыше 2,4 млн ₽ за год	15%
Нерезидент РФ

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как платить налоги с паев ЗПИФ

Сколько налога вы платите с регулярногодохода по паям

Доход по паям приходит уже за вычетом налога. Разберём, сколько именно и по какой ставке.

Получатель дохода	Ставка	Кто удерживает
Физлицо, резидент РФ	13% до 2,4 млн ₽ в год, 15% свыше	УК
Физлицо, нерезидент РФ	30%	УК
Российское юрлицо	25%	Уплачивает само с налогом на прибыль

УК сама рассчитает и удержит НДФЛ перед выплатой. На счёт приходит уже чистая сумма, отдельно подавать декларацию по этим выплатам не нужно. Ставка 13% действует, пока доход по паям за год не превысил 2,4 млн рублей, с суммы сверх этого порога уже 15%.

Как не переплатить налог при продаже паёв

Помимо налога с регулярных выплат, существует налог при продаже паёв, а также льготы, которые помогают платить меньше.

Ставки для физлица

	Ставка НДФЛ
Доход до 2,4 млн ₽ за год	13%
Доход свыше 2,4 млн ₽ за год	15%
Нерезидент РФ

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Разрыв в окупаемости жилой и коммерческой недвижимости достиг исторического максимума – исследование Accent

Разница в доходности между жилой и коммерческой недвижимостью в Москве достигла максимума за весь период наблюдений. Если в 2019 году однокомнатная квартира окупалась арендой в среднем за 19,6 года, а коммерческие помещения – за 8,7–11,5 года, то к 2026 году срок окупаемости жилья вырос до 24,7 года против 8,0–10,3 года у коммерческих объектов. На фоне этого разрыва ликвидность частных инвесторов перетекает в коллективные инструменты: число пайщиков ЗПИФ в России достигло рекордных 2,4 млн человек, а совокупная стоимость чистых активов фондов недвижимости превысила 1 трлн рублей и в ближайшие два-три года может удвоиться.  К такому выводу пришли аналитики Accent, изучив динамику цен и арендных ставок на московском рынке с 2019 года по первое полугодие 2026-го.

Сравнение сроков окупаемости жилой и коммерческой недвижимости

Разрыв между квартирой и средним по трём коммерческим сегментам (склады, офисы, торговля) увеличился с 9,7 года в 2019-м до 16,5 года в 2026-м, а кратность превышения – с двух до трёх раз. Причём это сравнение по валовой доходности жилья: если вычесть налог, месяц простоя при смене жильцов и амортизацию ремонта, реальная окупаемость квартиры в 2026 году приближается к 30 годам.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Разрыв в окупаемости жилой и коммерческой недвижимости достиг исторического максимума – исследование Accent

Разница в доходности между жилой и коммерческой недвижимостью в Москве достигла максимума за весь период наблюдений. Если в 2019 году однокомнатная квартира окупалась арендой в среднем за 19,6 года, а коммерческие помещения – за 8,7–11,5 года, то к 2026 году срок окупаемости жилья вырос до 24,7 года против 8,0–10,3 года у коммерческих объектов. На фоне этого разрыва ликвидность частных инвесторов перетекает в коллективные инструменты: число пайщиков ЗПИФ в России достигло рекордных 2,4 млн человек, а совокупная стоимость чистых активов фондов недвижимости превысила 1 трлн рублей и в ближайшие два-три года может удвоиться.  К такому выводу пришли аналитики Accent, изучив динамику цен и арендных ставок на московском рынке с 2019 года по первое полугодие 2026-го.

Сравнение сроков окупаемости жилой и коммерческой недвижимости

Разрыв между квартирой и средним по трём коммерческим сегментам (склады, офисы, торговля) увеличился с 9,7 года в 2019-м до 16,5 года в 2026-м, а кратность превышения – с двух до трёх раз. Причём это сравнение по валовой доходности жилья: если вычесть налог, месяц простоя при смене жильцов и амортизацию ремонта, реальная окупаемость квартиры в 2026 году приближается к 30 годам.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Объекты ЗПИФ Accent застрахованы с учетом актуальных рисков

Все объекты недвижимости, входящие в состав ЗПИФ Accent, застрахованы по максимально широкому перечню рисков, предусмотренному действующим законодательством и доступному на российском страховом рынке. Договоры страхования заключены с крупнейшим российским страховщиком — АО «СОГАЗ».

В частности, договоры страхования прямо предусматривают покрытие ущерба, причиненного беспилотными летательными аппаратами (БПЛА), а также последствиями работы средств противовоздушной обороны (ПВО), если такие события привели к повреждению застрахованного имущества. Кроме того, договоры страхования предусматривают покрытие риска временной потери арендного дохода на период восстановления объекта.

Мы регулярно актуализируем страховое покрытие с учетом изменений рыночной практики и доступных страховых продуктов, чтобы обеспечить максимально возможную в текущих условиях защиту активов фонда и интересов наших пайщиков.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

📹 Главные инсайты с конференции Smart-Lab Conf 2026
Марина Харитонова, управляющий партнёр Accent, выступила на конференции Смартлаб в Санкт-Петербурге и ответила на вопрос, который волнует многих ⬇️

— Как войти в «клуб рантье» и можно ли с помощью ЗПИФ обеспечить настоящий пассивный доход?

О чём ещё рассказала Марина:

*️⃣чем ЗПИФ отличается от квартиры, облигаций и вклада
*️⃣как УК отбирает объекты из сотен сделок
*️⃣какие риски скрываются за заявленной доходностью
*️⃣почему районные ТЦ бывают устойчивее других форматов
*️⃣что сейчас происходит на рынке складов и офисов
*️⃣насколько ликвидны паи на Московской бирже
*️⃣что скрывается за буквой «З» в слове ЗПИФ

Видео будет полезно всем, кто хочет понять, на какие показатели смотреть перед покупкой паёв и какое место недвижимость может занять в портфеле.

🔴 Смотрите запись выступления на YouTube и на RuTube.

🟠 Каналв Telegram 🟠 Чатв Telegram 🟠 Каналв MAX

Авто-репост. Читать в блоге >>>

📹 Главные инсайты с конференции Smart-Lab Conf 2026
Марина Харитонова, управляющий партнёр Accent, выступила на конференции Смартлаб в Санкт-Петербурге и ответила на вопрос, который волнует многих ⬇️

— Как войти в «клуб рантье» и можно ли с помощью ЗПИФ обеспечить настоящий пассивный доход?

О чём ещё рассказала Марина:

*️⃣чем ЗПИФ отличается от квартиры, облигаций и вклада
*️⃣как УК отбирает объекты из сотен сделок
*️⃣какие риски скрываются за заявленной доходностью
*️⃣почему районные ТЦ бывают устойчивее других форматов
*️⃣что сейчас происходит на рынке складов и офисов
*️⃣насколько ликвидны паи на Московской бирже
*️⃣что скрывается за буквой «З» в слове ЗПИФ

Видео будет полезно всем, кто хочет понять, на какие показатели смотреть перед покупкой паёв и какое место недвижимость может занять в портфеле.

🔴 Смотрите запись выступления на YouTube и на RuTube.

🟠 Каналв Telegram 🟠 Чатв Telegram 🟠 Каналв MAX

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Фонд «Акцент 5» увеличил вес в Индексе МосБиржи фондов недвижимости

Вес паев ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» в базе расчета Индекса МосБиржи фондов недвижимости (MREF) увеличен с 12,3% до 15% по итогам очередного пересмотра индекса.

Индекс MREF — основной российский биржевой индикатор рынка ЗПИФов недвижимости. Он объединяет наиболее ликвидные фонды, инвестирующие в коммерческую недвижимость, и за последние 1,5 года (с января 2025 года по июль 2026 года) вырос на 30%. «Акцент 5» входит в число крупнейших компонентов индекса, а увеличение его веса усиливает влияние фонда на динамику MREF.

Индекс рассчитывается Московской биржей на основе рыночных цен паев закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестирующих в недвижимость. Для включения в базу расчета фондам необходимо соответствовать требованиям по ликвидности.

Вес определяется с учетом рыночной капитализации фонда, поэтому его увеличение свидетельствует о росте масштаба и значимости «Акцента 5» среди публичных фондов недвижимости. Для инвесторов это также позитивный сигнал. Высокий вес подтверждает, что фонд относится к числу наиболее крупных и ликвидных биржевых ЗПИФов недвижимости. Кроме того, по мере развития индексных стратегий и инвестиционных продуктов, ориентированных на MREF, более высокий вес может способствовать дополнительному спросу на паи фонда.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Accent объявляет SPO фонда «Акцент 4»

Accentобъявляет SPO фонда «Акцент 4»

 

Дополнительно будет выпущено 220 тыс. паев на сумму более 300 млн рублей. Прием заявок: с 17 по 23 июня (до 18.00).

«Акцент Управление Активами» объявляет SPO, в рамках которого будет проведена дополнительная выдача 220 тыс. паев фонда «Акцент 4» на сумму более 300 млн рублей.

Срок приема заявок с 17 по 23июня (до 18.00).

Паи фонда будут продаваться по расчетной цене пая (РСП), рассчитанной на 24 июня 2026 года. На 29 мая 2026 года РСП составила – 1415,31 рублей. Паи будут зачислены на счет пайщиков 25 июня.

Дополнительный выпуск позволит текущим и новым инвесторам увеличить свое участие в фонде и поддержать дальнейшую реализацию его инвестиционной стратегии.

Чтобы подать заявку на покупку паев, необходимо иметь открытый брокерский счёт и статус квалифицированного инвестора. Заявки подаются в режиме голосовых сделок.

 

Чтобы принять участие в SPO:

1. Позвоните на линию голосового трейдинга вашего брокера (номер можно уточнить в службе поддержки брокера) и дать голосовое поручение, начав с фразы «Я хочу разместить адресную заявку» и назвав следующие параметры:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рынок ЗПИФ недвижимости в России достигнет 2 трлн рублей в перспективе 2-3 лет

На прошлой неделе в Санкт-Петербурге завершилась конференция институциональных инвесторов Investfunds Forum XVII. Марина Харитонова, управляющий партнер инвестиционной группы Accent, приняла участие в сессии «Рынок коллективных инвестиций: драйверы роста и перспективы».

Сегодня в России зарегистрировано более 370 ЗПИФ, объектом инвестирования в которых заявлена недвижимость (данные Investfunds, аналитика Accent). Из них 143 фонда заявляют недвижимость основным объектом инвестирования, еще 228 — являются комбинированными фондами, где недвижимость входит в состав активов наряду с другими инструментами.

Из этой выборки 69% ЗПИФ недвижимости (255) доступны только для квалифицированных инвесторов, а 31% (116) — для неквалов. При этом на практике предложение ликвидных, прозрачных и доступных инструментов для массового розничного инвестора остается ограниченным.

Только 135 фондов раскрывают состав активов и отчетность в объеме, достаточном для полноценной оценки со стороны розничного инвестора. При этом на Московской бирже активно торгуются лишь около 30 фондов от 10 управляющих компаний — менее 10% от обозначенных выше ЗПИФ с основными вложениями в недвижимость.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В офлайне денег нет? Какая модель ритейла останется инвестиционно живой через 5-10-15 лет

Сегодня офлайн-ритейл стоит на пороге серьезных перемен. Как на этом фоне следует поступать инвестору, планирующему диверсификацию своего портфеля — стоит ли отказаться от инвестиций в торговые площади и ТЦ полностью? Поговорим об этом и сделаем реалистичный прогноз для офлайн-ритейла на ближайшее десятилетие.

Офлайн-ритейл действительно «умирает» и кто виноват?

Вопрос возникает в связи с тем, что функции розничной торговли сейчас требуют стремительной трансформации на фоне давления на них e-com, технологий и снижения реальных доходов населения. При этом эти изменения идут очень медленно. Вряд ли ТЦ умрут как класс недвижимости, но их роль, формат точно должны претерпеть серьезные изменения.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Светлана Кузьмина, рассказала, какие факторы негативно влияют на сектор и на его инвестиционную привлекательность:

«Онлайн-торговля растет двузначными темпами, перетягивая часть оборота розничной торговли на себя, в то время как рост этих оборотов в реальных значениях совсем небольшой. В ряде категорий онлайн становится равноправным каналом для покупок (мода, электроника и пр.), что заставляет ритейл закрывать часть точек и сокращать форматы.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В офлайне денег нет? Какая модель ритейла останется инвестиционно живой через 5-10-15 лет

Сегодня офлайн-ритейл стоит на пороге серьезных перемен. Как на этом фоне следует поступать инвестору, планирующему диверсификацию своего портфеля — стоит ли отказаться от инвестиций в торговые площади и ТЦ полностью? Поговорим об этом и сделаем реалистичный прогноз для офлайн-ритейла на ближайшее десятилетие.

Офлайн-ритейл действительно «умирает» и кто виноват?

Вопрос возникает в связи с тем, что функции розничной торговли сейчас требуют стремительной трансформации на фоне давления на них e-com, технологий и снижения реальных доходов населения. При этом эти изменения идут очень медленно. Вряд ли ТЦ умрут как класс недвижимости, но их роль, формат точно должны претерпеть серьезные изменения.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Светлана Кузьмина, рассказала, какие факторы негативно влияют на сектор и на его инвестиционную привлекательность:

«Онлайн-торговля растет двузначными темпами, перетягивая часть оборота розничной торговли на себя, в то время как рост этих оборотов в реальных значениях совсем небольшой. В ряде категорий онлайн становится равноправным каналом для покупок (мода, электроника и пр.), что заставляет ритейл закрывать часть точек и сокращать форматы.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В офлайне денег нет? Какая модель ритейла останется инвестиционно живой через 5-10-15 лет

Сегодня офлайн-ритейл стоит на пороге серьезных перемен. Как на этом фоне следует поступать инвестору, планирующему диверсификацию своего портфеля — стоит ли отказаться от инвестиций в торговые площади и ТЦ полностью? Поговорим об этом и сделаем реалистичный прогноз для офлайн-ритейла на ближайшее десятилетие.

Офлайн-ритейл действительно «умирает» и кто виноват?

Вопрос возникает в связи с тем, что функции розничной торговли сейчас требуют стремительной трансформации на фоне давления на них e-com, технологий и снижения реальных доходов населения. При этом эти изменения идут очень медленно. Вряд ли ТЦ умрут как класс недвижимости, но их роль, формат точно должны претерпеть серьезные изменения.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Светлана Кузьмина, рассказала, какие факторы негативно влияют на сектор и на его инвестиционную привлекательность:

«Онлайн-торговля растет двузначными темпами, перетягивая часть оборота розничной торговли на себя, в то время как рост этих оборотов в реальных значениях совсем небольшой. В ряде категорий онлайн становится равноправным каналом для покупок (мода, электроника и пр.), что заставляет ритейл закрывать часть точек и сокращать форматы.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В офлайне денег нет? Какая модель ритейла останется инвестиционно живой через 5-10-15 лет

Сегодня офлайн-ритейл стоит на пороге серьезных перемен. Как на этом фоне следует поступать инвестору, планирующему диверсификацию своего портфеля — стоит ли отказаться от инвестиций в торговые площади и ТЦ полностью? Поговорим об этом и сделаем реалистичный прогноз для офлайн-ритейла на ближайшее десятилетие.

Офлайн-ритейл действительно «умирает» и кто виноват?

Вопрос возникает в связи с тем, что функции розничной торговли сейчас требуют стремительной трансформации на фоне давления на них e-com, технологий и снижения реальных доходов населения. При этом эти изменения идут очень медленно. Вряд ли ТЦ умрут как класс недвижимости, но их роль, формат точно должны претерпеть серьезные изменения.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Светлана Кузьмина, рассказала, какие факторы негативно влияют на сектор и на его инвестиционную привлекательность:

«Онлайн-торговля растет двузначными темпами, перетягивая часть оборота розничной торговли на себя, в то время как рост этих оборотов в реальных значениях совсем небольшой. В ряде категорий онлайн становится равноправным каналом для покупок (мода, электроника и пр.), что заставляет ритейл закрывать часть точек и сокращать форматы.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В Accent разработали сервис для оценки влияния недвижимости на портфель инвестора

Группа Accent запустила интерактивный инструмент для анализа инвестиционного портфеля. Сервис, доступный на сайте компании, позволяет оценить, как добавление коммерческой недвижимости влияет на доходность и риск в логике всего портфеля.

Инструмент построен на данных Московской биржи и объединяет ключевые классы активов: акции (индекс IMOEX), государственные облигации (RGBITR), корпоративные облигации (RUCBTRNS), золото (RUGOLD) и индекс фондов недвижимости (MREFTR). Пользователь может задать собственную структуру портфеля и временной период, после чего система рассчитывает его ключевые характеристики: годовую доходность, волатильность, коэффициенты Шарпа и Сортино, максимальную просадку и коэффициент Кальмара.

Функционал сервиса выходит за рамки типового калькулятора доходности: это скорее продуманный инструмент портфельного анализа. Он позволяет сравнить, как ведёт себя портфель с разной долей недвижимости и без неё, а также оцифровать прогнозы: меняется ли просадка, сглаживается ли волатильность, как трансформируется соотношение риска и доходности.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В Accent разработали сервис для оценки влияния недвижимости на портфель инвестора

Группа Accent запустила интерактивный инструмент для анализа инвестиционного портфеля. Сервис, доступный на сайте компании, позволяет оценить, как добавление коммерческой недвижимости влияет на доходность и риск в логике всего портфеля.

Инструмент построен на данных Московской биржи и объединяет ключевые классы активов: акции (индекс IMOEX), государственные облигации (RGBITR), корпоративные облигации (RUCBTRNS), золото (RUGOLD) и индекс фондов недвижимости (MREFTR). Пользователь может задать собственную структуру портфеля и временной период, после чего система рассчитывает его ключевые характеристики: годовую доходность, волатильность, коэффициенты Шарпа и Сортино, максимальную просадку и коэффициент Кальмара.

Функционал сервиса выходит за рамки типового калькулятора доходности: это скорее продуманный инструмент портфельного анализа. Он позволяет сравнить, как ведёт себя портфель с разной долей недвижимости и без неё, а также оцифровать прогнозы: меняется ли просадка, сглаживается ли волатильность, как трансформируется соотношение риска и доходности.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Есть хороший объект? Значит и арендатор будет: интервью с директором департамента складской недвижимости Accent Антоном Комаровым

Пока разговоры о росте вакансии и снижении арендных ставок в складском секторе не утихают, мы попросили директора департамента складской недвижимости Accent Антона Комарова рассказать, действительно ли складская недвижимость начинает обесцениваться и каковы ее реальные шансы.



На стоимость складской недвижимости влияет огромное количество факторов, начиная от макроэкономики и заканчивая техническими параметрами складского комплекса и его расположением, и эффект от действия разных факторов может быть противоположным. И если посмотреть динамику цен на склады, то снижения стоимости  в настоящее время мы не видим, а  даже напротив есть небольшой рост. 

 

 

Арендаторы не хотят платить, поэтому обрушили ставки?

 

Вопрос не в этом. Ставки на самом деле определяются балансом спроса и предложения и сейчас после периода активного роста корректируются к нормальному уровню сбалансированного рынка ввиду выхода на рынок новых площадей. На фоне активного спроса 2024-2025 годов возникла надбавка, которая сейчас снижается. Но снижение не является однородным и варьируется от объекта к объекту.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Есть хороший объект? Значит и арендатор будет: интервью с директором департамента складской недвижимости Accent Антоном Комаровым

Пока разговоры о росте вакансии и снижении арендных ставок в складском секторе не утихают, мы попросили директора департамента складской недвижимости Accent Антона Комарова рассказать, действительно ли складская недвижимость начинает обесцениваться и каковы ее реальные шансы.



На стоимость складской недвижимости влияет огромное количество факторов, начиная от макроэкономики и заканчивая техническими параметрами складского комплекса и его расположением, и эффект от действия разных факторов может быть противоположным. И если посмотреть динамику цен на склады, то снижения стоимости  в настоящее время мы не видим, а  даже напротив есть небольшой рост. 

 

 

Арендаторы не хотят платить, поэтому обрушили ставки?

 

Вопрос не в этом. Ставки на самом деле определяются балансом спроса и предложения и сейчас после периода активного роста корректируются к нормальному уровню сбалансированного рынка ввиду выхода на рынок новых площадей. На фоне активного спроса 2024-2025 годов возникла надбавка, которая сейчас снижается. Но снижение не является однородным и варьируется от объекта к объекту.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Чек-лист для инвестора: что такое «институциональный объект» в 2026 и как его определить

Начнем с «институциональности» как явления: звучит солидно, но что подразумевают под ним сами компании? Вдруг к 2026 году «институциональный» — скорее маркетинговый маркер и признак красивой обертки актива, а не его реальные характеристики.

По поверхностному срезу под институциональным объектом в коммерческой недвижимости инвесторы понимают такую площадь, которая с большой вероятностью будет привлекательным активом для крупных институтов — банки, фонды, страховые и пенсионные структуры. И именно факторы, составляющие эту инвестиционную привлекательность, можно считать признаками институциональности. Прежде чем погрузиться в них подробнее, разберем, чем деление на институциональные/неинституциональные объекты отличается от классовых стандартов.

Высокий класс = институциональный объект?

Классы (A, A+, B и т.д.) определяются четкими прописанными критериями: высота потолков, инженерно-техническое обеспечение, год постройки и реконцепции. Но вот для определения институциональности недостаточно пройтись с рулеткой и измерить высоту стен. Здесь важны юридическая составляющая, финансовая система и управленческая стратегия.

Авто-репост. Читать в блоге >>>