Разрыв в окупаемости жилой и коммерческой недвижимости достиг исторического максимума – исследование Accent

Разница в доходности между жилой и коммерческой недвижимостью в Москве достигла максимума за весь период наблюдений. Если в 2019 году однокомнатная квартира окупалась арендой в среднем за 19,6 года, а коммерческие помещения – за 8,7–11,5 года, то к 2026 году срок окупаемости жилья вырос до 24,7 года против 8,0–10,3 года у коммерческих объектов. На фоне этого разрыва ликвидность частных инвесторов перетекает в коллективные инструменты: число пайщиков ЗПИФ в России достигло рекордных 2,4 млн человек, а совокупная стоимость чистых активов фондов недвижимости превысила 1 трлн рублей и в ближайшие два-три года может удвоиться.  К такому выводу пришли аналитики Accent, изучив динамику цен и арендных ставок на московском рынке с 2019 года по первое полугодие 2026-го.

Сравнение сроков окупаемости жилой и коммерческой недвижимости

Разрыв между квартирой и средним по трём коммерческим сегментам (склады, офисы, торговля) увеличился с 9,7 года в 2019-м до 16,5 года в 2026-м, а кратность превышения – с двух до трёх раз. Причём это сравнение по валовой доходности жилья: если вычесть налог, месяц простоя при смене жильцов и амортизацию ремонта, реальная окупаемость квартиры в 2026 году приближается к 30 годам.

Ключевая причина – разнонаправленная динамика цен и аренды. С 2019 по 2025 год квадратный метр в московских новостройках подорожал на 126%, на вторичном рынке – на 88%, тогда как арендные ставки после локального пика 2024 года скорректировались вниз и фактически вернулись к уровню 2019 года. В коммерческих сегментах картина обратная: аренда складов выросла на 164% на фоне спроса со стороны маркетплейсов и дефицита качественных площадей, ставки в street-retail прибавили 113% при росте цен на 68%, в офисах – 100% при росте цен на 35%. Дополнительный фактор – механизм индексации: в коммерческих договорах аренды, как правило, закреплено ежегодное повышение ставки, тогда как аренда жилья определяется текущим балансом спроса и предложения и может снижаться в номинальном выражении.

Ставки капитализации коммерческих сегментов по итогам 2025 года составили: склады – 12,0% (в первом полугодии 2026-го показатель вырос до 12,5%), офисы – 11,5%, street-retail – 8,5%. Валовая доходность сдачи однокомнатной квартиры к маю 2026 года опустилась примерно до 4,1%.

«Данные за шесть лет показывают структурный сдвиг: жилая недвижимость всё больше выполняет функцию сохранения капитала, тогда как текущий рентный доход концентрируется в коммерческих сегментах. Для инвестора, ориентированного на регулярный денежный поток, длительная окупаемость квартиры и необходимость самостоятельного управления объектом существенно снижают привлекательность прямой покупки жилья», – комментирует Кристина Стефанова, руководитель направления маркетинговых исследований Accent.

Доступ к коммерческой доходности – через ЗПИФ

При этом рост доходности сегмента не означает, что её обеспечит любой отдельно взятый объект. Качественные коммерческие активы – складские комплексы класса А с долгосрочными договорами, торговые и офисные объекты с сетевыми арендаторами – стоят от сотен миллионов рублей и недоступны частному инвестору напрямую. Малоформатные помещения с чеком, сопоставимым со стоимостью квартиры, несут концентрированные риски: зависимость от единственного арендатора и одной локации, необходимость самостоятельной оценки объекта, юридической проверки и управления.

На этом фоне растёт доля частных инвесторов, получающих доступ к коммерческой недвижимости через закрытые паевые инвестиционные фонды. Такой формат позволяет вложиться в диверсифицированный портфель институционального качества с профессиональным управлением при пороге входа, сопоставимом с розничными инвестиционными продуктами.

Сегодня в России зарегистрировано более 370 ЗПИФ, объектом инвестирования в которых заявлена недвижимость. На Московской бирже активно торгуются уже порядка 30 фондов от десяти управляющих компаний. При этом паями фондов недвижимости, по оценке Accent, владеет лишь примерно каждый десятый из 2,4 млн пайщиков ЗПИФ: значительная часть фондов исторически создавалась под закрытые стратегии и частный капитал и не была ориентирована на розницу.

Потенциал роста при этом значительный. В 2026 году совокупная СЧА фондов, где недвижимость формирует основную инвестиционную стратегию, уже превысила 1 трлн рублей и при сохранении темпов роста в течение двух-трёх лет может утроиться относительно уровня 2025 года – до 1,9–2 трлн рублей. При увеличении доли активно торгуемых на бирже фондов до 20–25% рынок способен привлечь до миллиона новых розничных инвесторов в среднесрочной перспективе.

«Историческая привычка инвестировать «в бетон» через прямую покупку квартир сталкивается с математической нецелесообразностью: окупаемость свыше 20 лет существенно снижает привлекательность такого актива для портфельного инвестора. Переток ликвидности в фонды коммерческой недвижимости свидетельствует о взрослении рынка: инвесторы переходят от владения отдельными квадратными метрами к покупке диверсифицированного и профессионально управляемого денежного потока», – отмечает Кристина Стефанова.

Полная версия исследования с методологией расчётов – на сайте Accent: https://accent.ru/analytics/nedvizhimost/razryv-v-okupaemosti-zhiloy-i-kommercheskoy-nedvizhimosti-dostig-istoricheskogo-maksimuma-issledovan/