Почему одни ТЦ пустеют, а у других лист ожидания – и что это значит для инвестора
Рассказываем о том, как ритейл-недвижимость проходит через смену модели потребления, и почему усредненные цифры по рынку ничего не говорят о конкретном объекте
Каждый квартал выходит очередная порция аналитики: трафик в торговых центрах падает, fashion-ритейлеры закрывают магазины, вакансия растет, онлайн отъедает еще долю у розницы. Значит ли этом, что формат ТЦ отживает свое? Мы управляем торговой недвижимостью, в том числе ТЦ «Сокольники», упакованным в ЗПИФ «Акцент 4» для квалифицированных инвесторов, и видим ситуацию изнутри. Наш главный тезис прост: рынок торговых центров неоднороден, и любое усреднение сегодня вводит в заблуждение. Разбираемся, что на самом деле происходит.
Трафик: средняя температура по больнице против конкретного объекта
Текущая динамика посещаемости ТЦ – это тренд, который тянется уже несколько лет и отражает изменение модели потребления, а не единичный «провал». Но даже на фоне общей тенденции разные ТЦ показывают разнонаправленную динамику в зависимости от формата и окружения.
Пример из нашей практики: в ТЦ «Сокольники» за первое полугодие прирост посещаемости составил +5% год к году, а в мае за счет коротких майских выходных – +16%. Это районный торговый центр, прошедший реконцепцию, – и он растет на падающем, если верить усредненной статистике, рынке.
Кого спад затрагивает в первую очередь? Арендаторов, зависящих от импульсного спроса и высоких оборотов на единицу площади: массовый fashion (одежда, обувь), часть товаров для дома, непродовольственный FMCG. Лучше чувствуют себя операторы с устойчивым целевым спросом – продукты, детские товары, услуги, а также бренды с омниканальными моделями, умеющие конвертировать онлайн-трафик в офлайн-покупки.
Вакансия: где точечная ротация, а где двузначные цифры
Факторы, сыгравшие на рост вакансии в первом полугодии, действительно есть: рост налоговой нагрузки на индивидуальных предпринимателей, оптимизация форматов у крупных ритейлеров. Но и здесь рынок расслаивается, а уровень вакансии все равно остается на исторически невысоком уровне.
В стабильных ТЦ под профессиональным управлением рост вакантности в основном ограничен точечной сменой концепций и ротацией слабых арендаторов. В «Сокольниках» с момента окончания реконцепции вакансия по торговой галерее составляет 0%, при этом с начала года было бесшовно ротировано 11 арендаторов. Это важный нюанс: нулевая вакансия не значит отсутствие движения. Наоборот, управляющая команда меняет состав арендаторов планово, без простоя площадей и потери арендного дохода.
Связывать отток арендаторов исключительно с падением трафика – упрощение. Снижение Mall Index действительно запускает переговоры о пересмотре условий, но решение о выходе – результат совокупности факторов: маржинальность бизнеса на конкретной площадке, рост операционных затрат (персонал, логистика, эксплуатация), изменение налогового режима, давление маркетплейсов и сберегательная модель поведения потребителя.
«Крупные ТЦ нежизнеспособны» – так ли это?
Нельзя сказать, что крупные торговые центры умирают. В Москве достаточно успешных объектов, которые остаются востребованными: «Авиапарк», «Метрополис», «Саларис». Но сейчас именно тот момент, когда крупные ТЦ меняют модель.
Крупный ТЦ с классическим акцентом на fashion действительно становится менее устойчивым. А вот объекты, которые быстро меняют концепцию в сторону сервиса, развлечений, общепита, спорта и услуг, демонстрируют заметно лучшую устойчивость – и по заполняемости, и по спросу на площади. ТЦ перестает быть исключительно местом для покупок, а становится местом досуга.
Цифры это подтверждают. Онлайн-торговля занимает уже около четверти розницы и более половины непродовольственного сегмента. Посещаемость магазинов одежды, обуви и электроники в ТЦ сокращается на 3–6%, тогда как трафик досуговых зон растет примерно на 3% год к году. Доля развлекательной инфраструктуры в крупных ТРЦ достигла исторического максимума – порядка 20–23% площадей, а в новых сделках на развлечения и общепит приходится уже около 30% сданного метража.
Поэтому корректная формулировка такая: жизнеспособен не любой крупный ТЦ, а тот, что успел превратиться в многофункциональный центр досуга и сервиса с правильным балансом арендаторов и продуманной экономикой. Кризисные явления традиционно больнее всего бьют по объектам, где были совершены ошибки при выборе локации, размера ТЦ, его концепции – и тем, где отсутствует профессиональное управление.
Качественная перестройка
Оптимизация розничных сетей заметно усилилась. Но это не массовый уход арендаторов из ТЦ, а закрытие низкоэффективных точек после широкой экспансии и укрупнения форматов предыдущих лет. Закрываются прежде всего магазины в локациях со слабым трафиком или недостаточным товарооборотом.
Открытия при этом есть, но они стали более адресными и осторожными. Ритейлеры концентрируются на сильных ТЦ и флагманских форматах, сервисные операторы – на присутствии в районных ТЦ, ближе к месту жительства. В первом квартале крупные форматы открывали Incanto в «Метрополисе», Love Republic в «Павелецкой Плазе», Alrosa Diamonds во «Временах года», «Золотое Яблоко» в «Мега Белая Дача» и «Атриуме».
Логика ротации везде одна и та же: и ритейлеры, и управляющие ТЦ избавляются от несоответствий: магазин не в той локации, формат не под ту аудиторию, площадь больше, чем нужен обороту. Текущий период – это качественная перестройка состава арендаторов, а не сокращение офлайн-ритейла. Возможен и встречный поток: на фоне ситуации со складами маркетплейсов часть онлайн-селлеров может пересмотреть стратегию в пользу офлайна.
Разберем еще один популярный тезис: потребитель экономит, тратит в основном на еду, значит, будущее за продовольственной розницей, а ТЦ должны наращивать ее долю. Это верно только отчасти. Смещение потребительских расходов в пользу продовольствия – тенденция не только для ТЦ, а для рынка в целом. При снижении покупательной способности люди перераспределяют расходы в пользу необходимого, и продовольственные арендаторы выглядят устойчивее, их выручка продолжает расти, хотя и заметно медленнее, чем в предыдущие два года. При этом ждать массового увеличения доли продуктовых магазинов в ТЦ не стоит: активно растет онлайн-продажа продуктов, а сама продовольственная розница в последние годы скорее оптимизировала площади, чем наращивала их.
Безусловно, востребованный в своей локации супермаркет – сильный якорь. Но в другом ТЦ таким же сильным якорем будет фитнес-клуб, универмаг одежды или магазин электроники. В «Сокольниках», например, помимо супермаркета существенную долю арендного дохода формируют два универмага одежды – категория, которая на своем месте, в своем формате и для своей аудитории работает уверенно.
Именно поэтому сравнивать структуру доходов разных ТЦ «в лоб» – без учета формата, площади и состава якорей – бессмысленно. Каждый торговый центр – объект со своей уникальной бизнес-моделью.
Рынок арендатора
Формально сейчас рынок арендатора: операторы могут просить особые условия или настаивать на снижении платежей. Но реально уступать вынуждены только слабые объекты. Там, где есть лист ожидания, а помещения не пустуют, условия по-прежнему диктует арендодатель.
Структура арендных доходов напрямую зависит от конкретного объекта и его tenant-mix. Наиболее привлекательные условия обычно получают арендаторы, которые генерируют значительный трафик для торгового центра. Чем больше посетителей приводит оператор и чем большую площадь он занимает, тем выше его значимость для объекта и тем больше возможностей для индивидуальных коммерческих условий.
В профессионально управляемых торговых центрах арендатор обычно платит либо фиксированную арендную ставку, которая ежегодно индексируется, либо процент от оборота, – в зависимости от того, что больше. В менее успешных торговых центрах или в ситуациях, когда объект особенно заинтересован в привлечении конкретного арендатора, управляющий может предложить более лояльные условия.
Снижение трафика может быть поводом для диалога об условиях аренды, но не всегда приводит к формальному снижению базовых ставок. Все зависит от арендной нагрузки конкретного оператора и того, пропорционально ли падение трафика ТЦ падению трафика и конверсии самого магазина.
Место, куда приходят не только за покупками
Люди не перестали ходить в торговые центры. Они перестали ходить в торговые центры, которым нечего им предложить, кроме товаров, доступных в два клика. Онлайн уже выиграл у офлайна там, где мог выиграть: в удобстве, скорости и цене типовой покупки. Но есть то, что нельзя положить «в корзину» на маркетплейсе: сходить с детьми на каток или в развлекательный центр, встретиться с друзьями в ресторане, позаниматься спортом, провести выходной всей семьей. Именно поэтому трафик досуговых зон растет на фоне снижения посещаемости классических магазинов, а доля развлечений и общепита в торговых центрах достигла исторического максимума.
Торговые центры движутся в сторону экономики впечатлений – и это не вынужденная мера, а закономерная смена роли. ТЦ перестает конкурировать с онлайном за транзакцию и начинает предлагать то, чего у онлайна нет: живой опыт, атмосферу, социальное пространство рядом с домом. Магазины в этой модели никуда не исчезают, они встраиваются в сценарий посещения.
Поэтому будущее за объектами с качественной концепцией, которые сумели грамотно адаптироваться: правильно просчитали свою локацию и аудиторию, выстроили баланс торговли, досуга, общепита и услуг, обеспечили профессиональное управление. Кейс ТЦ «Сокольники» показывает, что такие объекты в условиях снижения покупательской способности не просто выживают, а растут.
Текущий период – это качественная перестройка состава арендаторов, а не масштабное сокращение офлайн-ритейла. Для инвестора в торговую недвижимость это означает одно: оценивать нужно не «рынок ТЦ», а конкретный объект – его локацию, концепцию, tenant-mix, структуру договоров аренды и, главное, качество управления. Разница между хорошим и плохим объектом на этом рынке сейчас больше, чем когда-либо. И именно эта разница – источник доходности для тех, кто умеет ее находить.
ТЦ «Сокольники» входит в состав ЗПИФ «Акцент 4» (для квалифицированных инвесторов). Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
