Рынок ЗПИФ недвижимости в России достигнет 2 трлн рублей в перспективе 2-3 лет

На прошлой неделе в Санкт-Петербурге завершилась конференция институциональных инвесторов Investfunds Forum XVII. Марина Харитонова, управляющий партнер инвестиционной группы Accent, приняла участие в сессии «Рынок коллективных инвестиций: драйверы роста и перспективы».

Сегодня в России зарегистрировано более 370 ЗПИФ, объектом инвестирования в которых заявлена недвижимость (данные Investfunds, аналитика Accent). Из них 143 фонда заявляют недвижимость основным объектом инвестирования, еще 228 — являются комбинированными фондами, где недвижимость входит в состав активов наряду с другими инструментами.

Из этой выборки 69% ЗПИФ недвижимости (255) доступны только для квалифицированных инвесторов, а 31% (116) — для неквалов. При этом на практике предложение ликвидных, прозрачных и доступных инструментов для массового розничного инвестора остается ограниченным.

Только 135 фондов раскрывают состав активов и отчетность в объеме, достаточном для полноценной оценки со стороны розничного инвестора. При этом на Московской бирже активно торгуются лишь около 30 фондов от 10 управляющих компаний — менее 10% от обозначенных выше ЗПИФ с основными вложениями в недвижимость.

Несмотря на рекордное число пайщиков ЗПИФ в России — 2,3 млн человек, — сегмент инвестиций в коммерческую недвижимость остается относительно нишевым для массового инвестора. По нашим оценкам, хотя бы одним паем ЗПИФ недвижимости владеет только каждый десятый пайщик.

Это связано с тем, что хотя формально фондов уже достаточно много, но для розничного инвестора реально доступный выбор пока значительно уже. Большая часть существующих ЗПИФов исторически создавалась под private capital, отдельных инвесторов или закрытые инвестиционные стратегии и изначально не была ориентирована на широкую розничную аудиторию.

В результате российский рынок ЗПИФ недвижимости уже сформировался институционально, однако с точки зрения массового инвестора все еще находится на ранней стадии спроса. Это означает, что рынок сохраняет существенный потенциал роста — как по количеству качественных продуктов, так и по проникновению среди частных инвесторов.

Мы видим, что интерес к инструменту растет год к году даже на фоне высокой ключевой ставки и сохраняющейся популярности депозитов. По нашей оценке, по итогам 2026 года совокупная стоимость чистых активов ЗПИФ недвижимости, где недвижимые активы формируют основную инвестиционную стратегию фонда, может превысить 1 трлн рублей, а в течение ближайших 2–3 лет — утроиться по сравнению с уровнем 2025 года, достигнув значения в 1,9-2 трлн рублей.

При сохранении текущих темпов роста числа пайщиков, развитии биржевой ликвидности и увеличении доли активно торгуемых фондов хотя бы до 20–25% рынок способен привлечь дополнительно до миллиона розничных инвесторов в среднесрочной перспективе.

На фоне снижения привлекательности депозитов консервативные и сбалансированные инвесторы продолжат искать инструменты с регулярным денежным потоком и защитой от инфляции. На этом фоне сегмент ЗПИФ недвижимости может стать одним из ключевых драйверов развития рынка коллективных инвестиций в России.